CNSPHOTO供圖
個(gè)人房貸利率將如何定價(jià)
定價(jià)基準(zhǔn)改變之后，房貸利率該如何計(jì)算？
央行發(fā)布的公告顯示，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限內(nèi)LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)；商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
也就是說，新政實(shí)施后，房貸利率的計(jì)算公式變?yōu)椋悍抠J利率=LPR+加點(diǎn)。LPR每個(gè)月都會(huì)更新發(fā)布一次，調(diào)整節(jié)奏快于基準(zhǔn)利率。最新一期（8月20日）的五年期以上LPR為4.85%，如果按照這個(gè)數(shù)值計(jì)算，那改革后的房貸利率結(jié)果為：首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。
業(yè)內(nèi)人士提醒，這是全國統(tǒng)一的最低要求，調(diào)整后的個(gè)人住房貸款利率可能比央行公布的最低標(biāo)準(zhǔn)要高。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值則由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
目前，貸款市場報(bào)價(jià)利率有一年期和五年期以上兩個(gè)期限品種，一年期和五年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，一年期以內(nèi)、一至五年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
房貸利率水平將如何變動(dòng)
今后，個(gè)人住房貸款利率是漲還是降？
在此前國務(wù)院新聞辦公室舉行的政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)也明確表示，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸利率在基準(zhǔn)貸款利率上上浮10%-20%，二套房則上浮20%-30%，這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行，平穩(wěn)是主流。
按照公告內(nèi)容，住房利率可以由借款人與貸款銀行雙方協(xié)商根據(jù)當(dāng)時(shí)最近一個(gè)月的LPR進(jìn)行重定價(jià)。重定價(jià)周期最短為一年，最長為合同期限，雙方可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇，協(xié)商約定。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政主要針對新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
值得注意的是，本次調(diào)整繼續(xù)遵循房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”原則，各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定首套和二套個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。此外，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
“未來房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大?！敝袊y行主管研究員周景彤表示。