辦理經(jīng)營性抵押貸款之抵押物篇

目前，國內(nèi)銀行針對(duì)中小微企業(yè)貸款可接受的抵押物主要為不動(dòng)產(chǎn)，其中不動(dòng)產(chǎn)又包含了住宅、公寓、商鋪、寫字樓、工交倉、廠房等，我按照土地用途給上述幾類資產(chǎn)分個(gè)類，住宅類資產(chǎn)：住宅，商業(yè)類資產(chǎn)：公寓、商鋪、寫字樓，工業(yè)類資產(chǎn)：工交倉、工業(yè)廠房，今天就和大家聊聊這幾類資產(chǎn)。

首先，銀行對(duì)于抵押的資產(chǎn)是有一些共同的要求的：1.抵押物產(chǎn)證齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、無產(chǎn)權(quán)糾紛，2.抵押物未列入當(dāng)?shù)夭疬w規(guī)劃。3.抵押物不存在損毀、違規(guī)改造、被列為違章建筑等情況，4.抵押物沒有查封的情況。抵押作為一種擔(dān)保方式參與到借貸關(guān)系中來，它是具有一定的參考價(jià)值的，例如大部分銀行的貸款額度是根據(jù)抵押物的評(píng)估價(jià)值打折后計(jì)算出來的，不同的抵押物的可貸成數(shù)是不一樣的：

從上圖可以看出，抵押物的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，可貸金額也就越高。

那么接下來，就跟大家針對(duì)上述各類資產(chǎn)仔細(xì)聊聊：

住宅絕對(duì)是銀行最喜歡的抵押物，一來變現(xiàn)能力強(qiáng)，二來價(jià)值較穩(wěn)定。所以住宅是目前銀行意向清單里排名第一的抵押物，甚至有銀行除了住宅就不接受其他類型的抵押物了。但是所有的住宅銀行都可以接受嗎？其實(shí)不然，銀行對(duì)住宅也是有一定要求的。首先，就是對(duì)房齡以及產(chǎn)權(quán)人年齡的要求：

另外，銀行只接受按照國家規(guī)定能正常在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的資產(chǎn)，像商品房、滿了交易期限的動(dòng)遷房、別墅這類房產(chǎn)都是可以正常進(jìn)的，而像未滿交易期限的動(dòng)遷房、公租房、文物保護(hù)建筑等類型房產(chǎn)是不被接受的。最后就是對(duì)面積上的一些要求，一般來說銀行是不喜歡面積過小或者過大的住宅的，例如小于50㎡或者大于200㎡的住宅，像這類資產(chǎn)通過審批也就會(huì)更難一些，可能會(huì)出現(xiàn)降低貸款額度的情況。如果你有住宅類資產(chǎn)需要辦理經(jīng)營性抵押貸款的話，我首先建議你將國有銀行作為第一選擇，畢竟利息低，如果實(shí)在辦不下來的話，那么接下來依次就是股份制商業(yè)銀行，城商行、民營銀行。

這類資產(chǎn)的特點(diǎn)很明顯：1.變現(xiàn)能力一般，2.價(jià)值不穩(wěn)定。但是相比于住宅類資產(chǎn)來說，他的租金比較高，能為借款人提供相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那么像這類資產(chǎn)的話，銀行會(huì)著重關(guān)注那些因素呢？我們一起來看看：

其實(shí)在房齡以及產(chǎn)權(quán)人的年齡上，商業(yè)類資產(chǎn)與住宅類資產(chǎn)是差不多的，審批人的關(guān)注點(diǎn)還是主要集中于商業(yè)類資產(chǎn)的地域位置。另外，由于近幾年疫情以及電商的沖擊，商業(yè)類資產(chǎn)的市場(chǎng)已遠(yuǎn)不如以前活躍，在這種背景之下，銀行對(duì)這類資產(chǎn)的態(tài)度還是相對(duì)謹(jǐn)慎的，也直接導(dǎo)致了很多銀行直接不做商業(yè)類資產(chǎn)，還有的銀行是要求你必須要搭配著住宅一起來做抵押，如果你有商業(yè)類資產(chǎn)的話，我建議你提前了解下銀行最新的政策，然后定向的去做選擇，例如部分國有銀行、股份制商業(yè)銀行等等，還是我在上面提到的，國有銀行是第一選擇。

目前來說，工業(yè)類資產(chǎn)在銀行內(nèi)部是比較排斥的，對(duì)比上述兩類資產(chǎn)而言，它的流動(dòng)性極差，而且價(jià)值極不穩(wěn)定。銀行對(duì)這類資產(chǎn)的要求主要是房齡以及產(chǎn)權(quán)人年齡，這些要求與以上兩類資產(chǎn)基本上是一樣的，在這里就不再贅述了。面對(duì)這類資產(chǎn)的話，銀行更看重的還是借款人本身的資質(zhì)以及借款企業(yè)的發(fā)展前景。抵押物并不能作為說服審批人的有力說辭。雖然這類資產(chǎn)缺點(diǎn)很多，但還是有部分銀行是能接受的，例如部分股份制商業(yè)銀行，部分城商行，部分村鎮(zhèn)銀行等等。所以，如果你有這類資產(chǎn)需要拿來貸款的話，就從上述幾類銀行中入手吧。

其實(shí)在一段借貸關(guān)系中，抵押作為擔(dān)保方式，它只是一種從關(guān)系，并不能決定你的貸款就一定能辦下來。說白了，就是不管你的抵押物有多優(yōu)質(zhì)，決定銀行是否能借你錢的因素還是你自身的資質(zhì)以及企業(yè)的資質(zhì)，最后希望大家能正確看待這種關(guān)系。