01
這2個月以來，網(wǎng)上鋪天蓋地關于利率下調(diào)的消息。
2月中下旬，首套5.65%，二套5.85%；3月初，首套5.6%，二套5.7%；3月中，首套5.3%，二套5.5%；4月上旬，首套5.0%，二套5.25%......
這不，最近又有消息稱：有銀行首套利率已經(jīng)降至4.7%。
任誰都覺得，現(xiàn)在的利率應該已經(jīng)4字開頭了。然而，有部分購房者卻反饋：我怎么享受不到這么低的利率？剛剛去辦理了房貸，依然是5.3%。
這到底是怎么回事？
事實上，僅少部分外資銀行可以達到4.7%利率，比如匯豐銀行、渣打銀行等，并且只針對二手房業(yè)務。
限制條件也比較高，只針對優(yōu)質(zhì)客戶首套房。另外，像渣打銀行還規(guī)定，蕭山余杭部分地區(qū)辦理不了，臨安富陽都做不了，房齡必須是95年以后的商品房等。
一直以來，外資銀行確實都會比國資銀行利率更低，但同時辦理條件也更高。
朋友F，在2019年底買了一套二手房。當時，他抱著試試看的態(tài)度申請了花旗銀行，最終順利辦了下來，首套4.8%+5個基點，利率4.85%。
他也問過別的國資銀行，某商業(yè)銀行利率報了5.35%，甚至還有更高的。同期里，他的利率算低了。
“幸虧我的流水還不錯，不然沒這么容易通過?！蓖赓Y銀行對收入流水、征信等審核會相對更嚴一點，且需要先做預審，預審過不了，基本就沒戲了。
利率一年變一次，花旗銀行按開始放款的那個月計，次年同月如果LPR調(diào)整，下個月會跟著改動。
從今年2月開始，朋友F的利率已經(jīng)下調(diào)至4.7%，每個月又能多省下幾十元。
02
目前，二手房方面，杭州主流銀行利率為首套5.0%，二套5.25%，四大行、招商銀行、交通銀行基本都是這個利率。
也有中介說，首套房利率可以做到最低4.9%，比如中信銀行。
審批速度很快，公積金最快1天搞定，純商貸2-3天。純商貸放款一般需要半個月左右，省公積金放款需要1個月左右，市公積金則需2-3個月。
我采訪了幾位銀行工作人員及置業(yè)顧問，從反饋情況來看，基本還是首套5.3%，二套5.5%。
某工行工作人員告訴我，他們支行只做新房業(yè)務，也是首套5.3%，二套5.5%。
如果資料齊全，從網(wǎng)簽到審批會在一周內(nèi)完成。純商貸放款需1個月，組合貸比較久，快的話3-4個月，慢的話要半年，省公、市公放款速度也會不一樣。
還有大城北一個新盤，置業(yè)顧問也和我說了一個大概數(shù)據(jù)，首套5.3%，二套5.5%。
錢塘云莊早一批網(wǎng)簽的購房者，首套也都是5.3%。
不過，不同的開發(fā)商、不同的樓盤，銀行給出的房貸利率都會有不同。
大江東某盤最新開盤利率就比較低，各大銀行統(tǒng)一，首套5.1%，二套5.3%，其中包括四大行。
一般情況下，同一張預售證搖號的新房，銀行報利率都是一樣的，晚點辦也不會有差別。但是有沒有過硬的人脈、財力，能不能拿到優(yōu)惠，就八仙過海各顯神通了。
有購房者3月?lián)u中新房，買了債券，和銀行磨到了首套5.0%，審批通過當天就放款了。
除此之外，我還得到消息，最近有些銀行提前還款不用支付違約金了。
比如某四大行支行，此前和我說第一年不能提前還貸，如果還的話，需提前申請并支付違約金，而現(xiàn)在則不需要了。
03
總的來說，新房的利率要比二手房高出一些，但兩者相比高峰期時，都已經(jīng)跌了1%左右。
去年5月-8月，杭州房貸利率“六連漲”。而在之前，杭州利率基本是首套5.2%，二套5.4%。
也就是說，杭州房貸利率已經(jīng)回到去年同期。
這也讓不少在高利率時期買房的購房者，欲哭無淚。
朋友小吳自己是一名中介，去年11月?lián)炻┵I了一套二手房，總價155萬左右。
當時，他辦理房貸的銀行是建行，之前已停貸許久。辦理時，正好開始接單。速度很在線，審批1天，放款2天，一周內(nèi)房東就拿到了錢。
但比之高峰期，利率降低并不多，依然有5.9%。
為了能少還點利息，他硬是拿出了3成多的首付，不到4成，想著能少還一點是一點。
要是按照3成首付，貸30年，等額本息，月供大概是6350元/月，而他目前的月供是6200元/月。
現(xiàn)在，他的心簡直在滴血啊。要是按照現(xiàn)在的利率，他根本不用多付那幾萬，月供就只需要約5750元。
相比之下，每月可以少還450元，且當時多付的首付，還足夠買家具家電了。
利率5.9%時，總利息121萬；利率5.0%時，總利息100萬?！岸际菧I，這利息讓我一輛小轎車沒了?！?/p>
好在，他也時常安慰自己：“今年3月份買房的客戶，利率還是5.6%呢，和我也差不了多少，我畢竟早買早享受?！?/p>
04
現(xiàn)在，大家最關心的就是，利率還會不會繼續(xù)降低?
在我看來，可能性很大，尤其是新房市場。
首先，杭州新房利率普遍在5.3%、5.5%，但已經(jīng)出現(xiàn)了5.1%、5.3%，別的樓盤可能也會相繼跟上。
同時，二手房最低利率4.7%，也是一個“信號”，表明利率還存在下調(diào)空間。
其次，政策面還在放松。
4月13日，國常會提及降準；4月15日，央行正式確認降準。
4月18日央行、外匯局發(fā)布23條金融支持舉措，明確“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。
央行也披露，3月份以來，全國已有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個基點到60個基點之間不等。
金融持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟合理讓利、監(jiān)管繼續(xù)加大房地產(chǎn)金融回暖力度，國家一系列放松舉措是非常明顯的。
降準只是第一步，也不排除第二、三季度出現(xiàn)降息的可能性。
最后，相比同級別城市，杭州利率并不算很低。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，4月住房信貸寬松幅度進一步擴大，監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率和二套利率均創(chuàng)2019年以來月度新低。
其中，像蘇州、南京，基本都能做到首套4.6%，和杭州有小幅差距。
就連一線城市上海，也有銀行下調(diào)房貸利率，部分銀行首套、二套分別下降到4.95%、5.65%；深圳多家銀行已于1月份將首套房貸利率加點由45BP調(diào)低為30BP，主流房貸利率是首套最低4.9%，二套5.2%。
對購房者來說，若是首套利率能降至4.6%基準線，當然是一個大大的利好，又能減少很多購房成本了。