10月8日起，央行調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成——
房貸新規(guī)影響幾何
存量個(gè)人房貸不受影響
央行明確，今年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。此外，新規(guī)只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，而公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
這意味著，房貸新規(guī)不會(huì)對(duì)存量的購(gòu)房者月供產(chǎn)生影響。未來(lái)，除非央行加息或降息，這部分購(gòu)房者的月供不會(huì)發(fā)生變化。
當(dāng)前，個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)仍然是貸款基準(zhǔn)利率(房貸多為中長(zhǎng)期貸款，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%)，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來(lái)確定個(gè)人房貸利率。
短期內(nèi)房貸利率將保持平穩(wěn)
此次調(diào)整之后，個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)變成了貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)——即18家商業(yè)銀行每月自主報(bào)價(jià)形成的一個(gè)貸款利率，央行規(guī)定各家銀行在制定貸款利率時(shí)要參照這個(gè)LPR。
根據(jù)央行公告，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日五年期以上LPR計(jì)算為4.85%);二套個(gè)人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日五年期以上LPR計(jì)算為5.45%)。這相當(dāng)于限定了個(gè)人房貸利率的下限。
長(zhǎng)沙某國(guó)有大行人士表示，由于LPR每月報(bào)價(jià)，利率參照每月浮動(dòng)，房貸新規(guī)生效要看9月20日公布的LPR。同時(shí)，LPR加點(diǎn)下限將遵循“因城施策”原則，房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)LPR加點(diǎn)可能更高，“房住不炒”的政策導(dǎo)向沒(méi)有改變。
事實(shí)上，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)此前已明確表示，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，將保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
未來(lái)房貸利率可以約定調(diào)整
根據(jù)央行公告，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
這意味著，今年10月8日起，購(gòu)房者申請(qǐng)個(gè)人房貸時(shí)，既可以選擇讓房貸利率“隨行就市”，也可以約定不變，整個(gè)還貸期間選擇按照合同簽訂時(shí)的房貸利率執(zhí)行。
哪種方式對(duì)購(gòu)房者更有利?業(yè)內(nèi)人士建議，如果認(rèn)定未來(lái)為“加息周期”，選擇固定利率可以“鎖定”個(gè)人房貸成本;如果認(rèn)定未來(lái)處于“降息周期”， 約定利率定期調(diào)整顯然更劃算。