二手房交易的時候，經(jīng)常會出現(xiàn)交易的房子貸款還沒還清，買房人就擔(dān)心這樣的房子能交易嗎？貸款沒還清的房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行那里，需要還清貸款，解除抵押后才能正常買賣。
如果沒調(diào)查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了首付，賣家對價格反悔拒絕賣房，或者是在解除抵押的過程中，房主由于其他原因不能正常辦理解押，這些都是有可能發(fā)生的情況。
對于貸款未還清的房子，最好做好以下準(zhǔn)備工作：
1、合同中明確違約責(zé)任
合同是雙方交易的最有力的證明，所以在簽訂購房合同的時候最好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問題較容易取證維權(quán)。
除了購房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。
2、預(yù)告登記
預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣房子的人不能不經(jīng)過賣房人的同意就隨意處置房產(chǎn)，包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無效。
預(yù)告登記后的房子，賣房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完房產(chǎn)過戶，同時保護(hù)了賣房人和買房人的權(quán)益。
不過法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個月之內(nèi)就要完成不動產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時間真的來不及，可以反復(fù)申請預(yù)告登記，因為目前沒有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
既然貸款沒還清的房子，還清了貸款就能買賣了，那么具體該怎么還貸呢？
1、用買家的首付或者全款還貸，注意資金監(jiān)管
比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩余貸款，全款的買家最好辦，直接向銀行申請?zhí)崆斑€貸，解除房子抵押。如果買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款，還有就是賣家是否接受買房人申請貸款的時間，因為放款時間受借款人資質(zhì)影響，要是賣房人著急拿房款，最好考慮這一點(diǎn)。
另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣家，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。
2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上
這很好理解，就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果買房人想通過其他銀行申請房貸，會涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
3、賣家自己籌錢還貸
假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對買家更為穩(wěn)妥，不過具體需要買賣雙方協(xié)商。
總的來說，買賣雙方要拿出交易的態(tài)度，涉及誰先付錢還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢打到個人賬戶，通過第三方機(jī)構(gòu)相對穩(wěn)妥些。