因為房產(chǎn)抵押貸款限制條件較多、知識點繁雜、辦理流程環(huán)節(jié)多和時間長，以及搭配墊資業(yè)務衍生出來的實操方案較多等特點，所以一直以來都被資深貸款從業(yè)者所看重，甚至被認為是最核心的貸款從業(yè)知識。
很多助貸公司都將房產(chǎn)抵押貸款知識作為新人入職培訓最重要的一個環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)抵押貸款知識的重要性可見一斑。
我之前寫過不少關于房產(chǎn)抵押貸款相關內(nèi)容，每次重寫的時候都有不一樣的體會，也算是和大家一起學習了。
下面我從房產(chǎn)抵押貸款的申請條件與辦理流程兩個方面詳細介紹一下相關知識。
為了讓更多的借貸人朋友看懂，我盡量以通俗的非行業(yè)性的語句進行闡述，如果是貸款同行朋友不要嫌啰嗦。
房產(chǎn)抵押貸款，顧名思義，就是以借貸人或者其親友的房產(chǎn)作為抵押物申請的貸款產(chǎn)品
也就是說，貸款申請人不僅要自身的貸款資質符合目標貸款產(chǎn)品的風控條件，其名下房產(chǎn)也必須符合要求。
再直白和通俗一點兒講，不僅要貸款申請人貸款資質符合條件，他還得拿得出來可以抵押到貸款機構的房產(chǎn)。
為了方便大家更透徹地了解房產(chǎn)抵押貸款，我會從不同維度對房產(chǎn)抵押貸款進行分類說明。
A、根據(jù)借貸主體或貸款用途的不同分為：房產(chǎn)抵押消費貸款和房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款。
1. 房產(chǎn)抵押消費貸款，借貸主體為個人，抵押房產(chǎn)可以是自己所有或者親友所有，限制貸款用途為：裝修、買車、出國、旅游、留學、其它耐用品消費等。也因貸款用途限制，絕大多數(shù)銀行對該類貸款限額都是100萬元以下。
2. 房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的借貸主體為企業(yè)，房產(chǎn)為企業(yè)、企業(yè)法人或股東所有、企業(yè)法人或股東親友所有，貸款的主要用途為企業(yè)經(jīng)營。常見銀行房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款產(chǎn)品單筆限額為1000萬元，部分銀行單筆可達3000萬元。
隨著限制政策的執(zhí)行，大部分銀行已經(jīng)停止了超過100萬元的房產(chǎn)抵押消費貸款批復。
因為一二線城市的大量的房屋市值遠超100萬元，而三四線以及四線下城市的房屋市值大多在100萬元左右。所以貸款實操中，在一二線城市大多以房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款為主，三四線或四線以下城市大多以房產(chǎn)抵押消費貸款為主。
B、根據(jù)抵押房產(chǎn)的屬性不同，一般常見分類有：住宅抵押貸款和商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款。
所謂住宅抵押中的住宅，就是我們常見的住宅屬性的商品房，比如普通住宅、別墅、70年公寓等；
而商業(yè)房產(chǎn)抵押中的商業(yè)房產(chǎn)就比較寬泛了，常見的有廠房、倉庫、底商、寫字樓、商住公寓、酒店等。
一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色業(yè)務的抵押率甚至可以達到100%。
別墅的抵押率稍低一些，市面上常見的房產(chǎn)抵押貸款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的樣子。
商業(yè)房產(chǎn)的抵押率就更低了。
像是廠房和倉庫一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。
商住公寓、寫字樓和酒店一般也是在40%~50%，我見過最高的機構的業(yè)務也僅在55%，但利息相對于銀行來說高了不少。
下文，我們從房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程上進行更深層次的解讀，為了方便，我們以貸款申請人的角度進行表述說明，貸款從業(yè)者可以直接替換成客戶。
注意：為了規(guī)范表述，本文中的所有“貸款機構”均包含銀行、小額貸款公司，而非部分貸款從業(yè)者狹義專指小額貸款公司，請注意區(qū)分，以防出現(xiàn)誤解。
第一步，貸前確認
無論你是申請房產(chǎn)抵押消費貸款，還是房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，以下這幾個問題你必須提前確認。
這些問題你都有了明確的肯定的答案，那么就可以提前準備貸款資料了。
如果征信記錄不良，比如有當前逾期的，名下小額貸款或網(wǎng)貸筆數(shù)較多的，能結清的就結清，哪怕找金融機構墊資，也務必要提前處理掉，以防因此被貸款機構直接拒貸。
第二步， 貸款材料準備
一般情況下，房產(chǎn)抵押消費貸款只需要提供個人材料即可，而房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款則需要提供貸款申請人個人相關材料，以及與其關聯(lián)的企業(yè)相關材料。
個人材料：
夫妻雙方的身份證、戶口簿、結婚證/離婚證/單身證明、收入證明、半年銀行流水，產(chǎn)權證明(房產(chǎn)證、土地使用證)。
注意：
如果是抵貸不一，即使用親友的房產(chǎn)申請抵押貸款的，還需要把產(chǎn)權人夫妻相關證件材料一起提供。
企業(yè)材料：
營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務登記證正副本、開戶許可證、企業(yè)簡介、法人和股東身份證和簡歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書)、驗資報告、財務報表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個月)、上下游購銷合同等。
注意：
如果名下沒有關聯(lián)公司，需要提前注冊或轉讓公司殼子，但是因為每家貸款機構對于貸款申請人持有或關聯(lián)企業(yè)的時間有不同的規(guī)定，因此必須預留足夠的時間。
第三步，確定貸款方案
所謂確定貸款方案，也就是選擇目標貸款機構。
普遍上講，銀行的特點是利息低、貸款時間長、審核嚴、放款速度稍慢，一般是15-30個工作日；小貸公司的特點是利息稍高、時間短、審核寬松，但是放款快，一般1-7個工作日就能放款。
但是銀行與銀行之間也存在著差異，比如有些比較看重優(yōu)質抵押物，有些銀行更看好借貸人自身資質。同樣的，小貸公司之間也有這個問題。
如果我們要篩選到最合適的貸款方案，就必須根據(jù)自己的貸款資質與貸款產(chǎn)品的限制條件進行多維度對比。
花費一定精力之后，自己也好通過貸款中介也好，如果成功匹配到了合適的貸款方案，那么我們就可以進行下一步了。
第四步，向貸款機構提交資料
這一步相對最為簡單，確認好選擇的貸款機構，直接提交之前準備好的材料就好。
然后等待貸款機構初審就好，初審通過之后，會通知你進入下一步。
注意：
切記，面對銀行客戶經(jīng)理時一定不要胡言亂語，不管你真實貸款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去說。
這個時候不能太實誠，別什么買房、炒股、投資之類的真實用途一五一十的全抖落給貸款機構。
第五步，下戶核查與房產(chǎn)評估
貸款機構會根據(jù)貸款申請人提供的房產(chǎn)地址與企業(yè)經(jīng)營地址上門進行核查，主要核查房產(chǎn)證信息與企業(yè)經(jīng)營狀況的真實性，并對房屋價值進行評估。部分銀行需要委托評估公司上門拍照并給出評估值。
注意：
如果房產(chǎn)評估價值低于貸款申請人的預期，可以直接拒絕當前貸款機構，并另行選擇其他貸款機構。
如果通過貸款中介或助貸機構，其實轉讓過來的公司殼子都是有一定操作空間的。
這里點到為止，不能寫得太露骨，否則可能出問題。
第六步，簽訂貸款合同（面簽）
若貸款機構經(jīng)過風控審查之后認定貸款申請人的各項條件基本符合，并通過最終審批，便會通知貸款申請人到指定網(wǎng)點簽訂《借款合同》。
貸款機構與貸款申請人在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權利與義務、違約責任、糾紛處理等細節(jié)問題。
注意：
此時雖然仍舊可以終止貸款申請，但征信上都已經(jīng)增加了機構查詢次數(shù)。
第七步，辦理抵押登記
完成《借款合同》簽訂之后，貸款機構會和貸款申請人約定日期到不動產(chǎn)登記中心（房管所）辦理抵押登記手續(xù)。
此時，需要貸款申請人準備好產(chǎn)權所有人的身份證原件、房產(chǎn)證原件。
抵押登記辦理完成，貸款申請人直接將他項權利證交給貸款機構，之后等待貸款機構放款即可。
第八步，等待放款
以上流程全部完成之后，貸款機構會根據(jù)貸款申請人提供的借款用途合同上所指定的賬號放款。
如果是企業(yè)經(jīng)營貸款，貸款申請人可以根據(jù)借款合同辦理提款手續(xù)，按合同計劃一次或多次提款。
貸款申請人提款時，一般情況下需要填寫貸款機構統(tǒng)一制定的提款憑證，然后到貸款機構辦理提款手續(xù)。
貸款機構從貸款提取當日開始計算利息。
以上就是一般房產(chǎn)抵押貸款的常規(guī)步驟流程，下面我在附加上市面上一般常見的房產(chǎn)抵押貸款的限制條件，方便各位讀者可以自行估算一下自己申請房產(chǎn)抵押貸款的成功率。
以上內(nèi)容只是對房產(chǎn)抵押貸款基本知識的概括，貸款機構不同對借貸主體的要求略有差異，比如房齡、借貸人與抵押人年齡、信用記錄中的機構查詢記錄等，所以千萬不要對直接對號入座套用以上貸款條件。
如果是新入行的貸款從業(yè)者，最好能夠跟著公司老人實操兩三次，否則死記硬背下來很難又很深體會。
如果借貸人朋友可以參照本文提前布局準備，至少了解清楚大概的流程環(huán)節(jié)不會慌亂。