有人問：買房的時候是貸款30年，還款幾年后想一次性還清；請問銀行的利息是怎么算的？

這個問題，特別簡單，你只要知道幾個關(guān)鍵性的事情，一般都會非?？焖俚牧私馇宄?；

都有那幾個關(guān)鍵的性的問題呢？

一是這個要看，你是選擇的等額本金還款模式，還是等額本息的還款模式呢？

一般情況下，銀行只會給你簽訂等額本息的還款模式，也就是說每個月的還款額度，都是一樣的，這樣有利于家庭的資金安排，以及前期的還款額度，也不會忽高忽低，比較穩(wěn)定！

二是每個月按揭的還款額度里面，有一部分是本金，有一部分是利息，前期利息的比例較高一些，后期利息的比例較低一些，特別是30年的按揭，一般情況下前幾年的利息比例，高達75%以上，也就是說你的還款額是5000塊，利息高達3500以上，本金只有1400不到，什么意思呢？

這就是等額本息的一些貸款的利息與本金的結(jié)算方式，有很大的區(qū)別，實際等額本金也是如此，但是比例不會超過60以上，以上兩種換算方式，區(qū)別就很大了，哈！

如果貸款50萬以內(nèi)，兩者利息差距不大，1-2萬塊錢，若是貸款金額200萬以上，那區(qū)別就很大了，而且準備提前還款，還是使用等額本金的方式按揭，會更劃算一些；

但是有一個缺點，就是等額本金前期還款額度，較高，兩者相差等額本息還款額度的26%左右；

也就是說，等額本息每月還款5000的時候，等額本金每月開始還款6300多；

三是還款1年以上，就可以申請?zhí)崆斑€款了；

而且提前還款，以后的利息不再計算，但是會有一個違約金，各行執(zhí)行力度不一樣，有1%額度，還有就是象征性收取一兩千塊錢的，都是有可能的，還有什么都不收取的；

四是貸款年限越短，前期還款利息占比例越少，貸款年限越長，前敵貸款利息比例越高，30年的按揭，前期本金占據(jù)還款額度的25%都不到，前5年平均下來75%以上的利息；

搞清楚這4個問題，你就知道利息怎么計算了？

一是前5年的還款，貸款年限越長，30年的貸款期限，月供利息占據(jù)比例高達75%以上；

根據(jù)自己的貸款年限，換算一下按揭貸款，月供的利息和本金的比例，就明白利息是多少了？

二是還款計算方式不同，利息和本金比例也不同；

三是還了的利息，就算還了，不可能退給你，比如貸款按揭30年，每月還款5000，那么5年后，總還款額30萬，可能本金只還了6-8萬，20多萬，都是利息，懂了吧？

若是貸款年限是20年，這個比例就有變化了，但是也不會高于35%的本金，10-11萬本金；

總結(jié)

一是必須讓銀行賺錢，才會放過你，一年是一個期限，已經(jīng)很給力了，提前還款可能是一個坑；

還款時間越久，越?jīng)]有必要提前還款了，還了10年的款了，發(fā)現(xiàn)才還了本金25%，多無辜？

二是還款時間長了，還按揭就比較劃算了，工資也會面臨通脹，漲工資，越換越輕松；