再度收緊！深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸也要參照政府指導(dǎo)價(jià)

（記者 潘玉蓉）深圳住建局發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)，已在各個(gè)環(huán)節(jié)推行。3月1日，有消息稱深圳以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營貸口子被收緊，抵押房產(chǎn)也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)，該指導(dǎo)價(jià)比評估公司發(fā)給銀行的評估價(jià)更低。證券時(shí)報(bào)記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實(shí)施，預(yù)計(jì)其他銀行也將效仿。今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制（指導(dǎo)價(jià)）。目前，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)在深圳四大行實(shí)施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行也加入了隊(duì)伍，參考指導(dǎo)價(jià)來發(fā)放房貸。經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)評估按指導(dǎo)價(jià)打折“繼銀行按指導(dǎo)價(jià)上浮15%被政府辟謠后，經(jīng)營貸傳出最新消息，也按指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，四大行之一的中行即將執(zhí)行，抵押金額（放款額度）=面積×指導(dǎo)價(jià)單價(jià)×7成。目前中行已經(jīng)停止遞件。”3月1日，有消息稱經(jīng)營貸貸款額度將以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打7折。證券時(shí)報(bào)記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經(jīng)開始執(zhí)行，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)的評估，以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打折。過去，銀行對中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經(jīng)營貸時(shí)，會(huì)找評估公司報(bào)價(jià)，并在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上打7折，留出安全邊際。由于房價(jià)多數(shù)時(shí)候是走在上升通道，評估公司的報(bào)價(jià)一般比市場實(shí)時(shí)的成交價(jià)格低，但評估公司每隔一段時(shí)間會(huì)調(diào)整評估價(jià)。有銀行業(yè)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，雖然評估價(jià)低于實(shí)時(shí)市場成交價(jià)，但仍比新發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)高出不少。也就是說，現(xiàn)在個(gè)人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會(huì)減少。上述人士預(yù)計(jì)，后續(xù)其他銀行也會(huì)跟進(jìn)。深圳四大行均已執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)放貸2月8日，深圳市住建局發(fā)布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時(shí)表示，二手房指導(dǎo)價(jià)格的形成，是以近一年深圳樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過調(diào)查市場實(shí)際成交及銀行評估價(jià)，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔(dān)責(zé)任。此外，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場變動(dòng)進(jìn)行更新。深圳最早響應(yīng)住房指導(dǎo)價(jià)的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個(gè)隊(duì)伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行則是口頭通知。建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。幾乎同時(shí)，農(nóng)行深圳分行也表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實(shí)施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。很快，四大行深圳分行都響應(yīng)了政府指導(dǎo)價(jià)。2月底，總部位于深圳的深圳農(nóng)商行也做出了類似表態(tài)。房貸按指導(dǎo)價(jià)上浮15%指導(dǎo)價(jià)畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場實(shí)際情況，按道理應(yīng)允許有一定的偏離度。這個(gè)偏離度到底可以有多大？曾有人在微博發(fā)布消息稱，二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價(jià)10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時(shí)按照原評估價(jià)。但上述消息并沒有得到銀行的確認(rèn)，包括被點(diǎn)名的兩家銀行也未置可否。招商銀行深圳分行對證券時(shí)報(bào)記者表示，該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設(shè)銀行深圳分行則表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，該行將二手房成交參考價(jià)格作為個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實(shí)施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。多地嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市2020年以來，政府鼓勵(lì)銀行對小微企業(yè)主發(fā)放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機(jī)會(huì)。相比住房按揭貸款，經(jīng)營貸價(jià)格更便宜且有額度，于是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經(jīng)營貸拿來還買房的貸款。監(jiān)測到這個(gè)動(dòng)向，去年以來，多地監(jiān)管部門發(fā)文，嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個(gè)人，半年內(nèi)再申請經(jīng)營貸，銀行將不予批準(zhǔn)，6個(gè)月后根據(jù)實(shí)際情況授信。上海地區(qū)銀行對消費(fèi)貸、經(jīng)營貸展開自查追溯期，也接近6個(gè)月。今年1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。北京銀保監(jiān)局2月20日在官網(wǎng)上表示，針對北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些投機(jī)炒房苗頭，金融管理部門主動(dòng)出擊密集亮劍，嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。稍早一段時(shí)間，廣東銀保監(jiān)局通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式，部署全轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程。

一、民法典中個(gè)人房產(chǎn)抵押借款到期未還怎么處理民法典規(guī)定，個(gè)人抵押房屋后，借款到期后不還的，構(gòu)成合同違約。抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，通過拍賣、變賣房屋清償債務(wù)?！吨腥A人民共和國民法典》第四百一十條 【抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)】債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。二、房產(chǎn)抵押合同生效條件有哪些1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同，房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。3、房地產(chǎn)抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實(shí)踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的，一般不會(huì)使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是，如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

近日，北上廣深等一線城市相繼嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，多家銀行要求違規(guī)者提前還本付息。這是繼“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，金融監(jiān)管部門落實(shí)“房住不炒”政策的再一重要舉措。今年以來，各地相繼出臺房地產(chǎn)健康發(fā)展調(diào)控政策，增加供應(yīng)調(diào)控需求，加強(qiáng)監(jiān)管。特別是在銀行信貸資金整體較寬裕的環(huán)境下，堵住了經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的渠道，有效抑制樓市非理性發(fā)展。何為經(jīng)營貸？經(jīng)營貸顧是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。國家為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，幫助企業(yè)解決融資難等問題，特別是疫情發(fā)生以來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受到重創(chuàng)，資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，為幫助企業(yè)解決難題，國家下放了不少資金用于扶持企業(yè)發(fā)展。據(jù)悉，這類資金一般利率較低，年限也相對較長。經(jīng)營貸初衷是好的，但卻被部分購房者鉆了空子。部分經(jīng)營貸利率低至3.6%-3.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期的房貸利率。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2021年3月份中國房貸市場報(bào)告，全國重點(diǎn)城市的房貸利率整體水平進(jìn)一步上漲。2021年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.28%；二套房貸款平均利率為5.57%。除了利率低外，辦理程序簡單也成為經(jīng)營貸流入樓市的重要原因。記者了解到，只需注冊一個(gè)公司，公司法人利用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照同時(shí)將房產(chǎn)抵押，就可辦理經(jīng)營貸，經(jīng)營貸款項(xiàng)即打入三方賬戶，客戶在三方見證下進(jìn)行提現(xiàn)用于購房。值得一提的是，即使名下沒有注冊公司，中介仍有辦法幫助辦理經(jīng)營貸。“目前，全國樓市的運(yùn)行態(tài)勢和2015年、2016年類似，從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及其他熱點(diǎn)二線城市，都市圈的熱度明顯回升。不控制做經(jīng)營貸的資金流向?qū)⒖赡苤颇Ｊ叫乱惠喤菽呐噬?。?yán)打經(jīng)營貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，這關(guān)系到今年的樓市能否穩(wěn)定下來?！睆V東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。各地相關(guān)部門相繼“亮劍”北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部2月10日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》），旨在圍堵個(gè)人經(jīng)營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為?！锻ㄖ芬筱y行加強(qiáng)對第三方機(jī)構(gòu)合作貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)管理力度，此外，針對長期以來信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識不強(qiáng)的問題，《通知》強(qiáng)調(diào)完善合同約束機(jī)制，要求銀行簽訂個(gè)人經(jīng)營性貸款合同時(shí)，應(yīng)設(shè)定針對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。3月3日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，新政同樣提出嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對記者表示，杭州此次新政重點(diǎn)提及此項(xiàng)內(nèi)容，有利于減少投機(jī)炒房行為，對于房地產(chǎn)市場的降溫起到一定作用，同時(shí)也呼應(yīng)了此前央行出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管，體現(xiàn)了政府對于促使資金脫虛向?qū)嵉臎Q心。3月19日，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)向各會(huì)員銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理工作的倡議書》（以下簡稱《倡議書》）?！冻h書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)管理、防范輿情聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)金融消費(fèi)者教育等方面向會(huì)員銀行提出倡議，防范套取銀行信貸資金以及挪用個(gè)人經(jīng)營性貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)表示，近期北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些投機(jī)炒房苗頭，金融監(jiān)管部門主動(dòng)出擊、密集亮劍，嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場?！冻h書》的發(fā)出主要是為配合《通知》落實(shí)執(zhí)行以及監(jiān)管部門近期開展的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)專項(xiàng)整治工作。有效抑制樓市過熱自監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行嚴(yán)查經(jīng)營貸，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州銀保監(jiān)局涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額約為2.77億元，目前以責(zé)令銀行限期整改并對有關(guān)部門進(jìn)行處罰；深圳通報(bào)顯示，已責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰金額合計(jì)575萬元。除此之外，金融機(jī)構(gòu)等還要求自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為?！氨O(jiān)管部門對經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市嚴(yán)查，體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融的強(qiáng)管控信號，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉將有效降低違規(guī)炒房者操作空間，讓貸款回歸本質(zhì)，抑制樓市非理性發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2月份70城新建商品住宅房價(jià)指數(shù)來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京價(jià)格較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；深圳較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，主要是原因是深圳1月份以來不斷加碼調(diào)控為樓市降溫，市場熱度有所回落。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。業(yè)內(nèi)專家對此表示，整體來看，2月份受到多地政府“就地過年”號召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點(diǎn)城市市場熱度走高，但是隨著多城加碼調(diào)控，信貸政策收緊等影響下，后期市場熱度或?qū)⒅饾u回落，房價(jià)漲幅或?qū)⑹照?/p>全方位調(diào)控升級抑制樓市虛火，嚴(yán)查經(jīng)營貸資金流入樓市

民生證券研報(bào)認(rèn)為，此輪調(diào)控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù)，因此調(diào)控措施為彌補(bǔ)政策漏洞、抑制投機(jī)、供給端持續(xù)發(fā)力。值得注意的是，本輪調(diào)控中，除常規(guī)調(diào)控外，金融監(jiān)管等舉措成為重點(diǎn)，“全方位”加碼的態(tài)勢已經(jīng)愈發(fā)明顯。嚴(yán)查經(jīng)營貸資金流入樓市去年12月底，央行與銀保監(jiān)會(huì)宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度，對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項(xiàng)制度的建立，就此拉開了樓市金融監(jiān)管的帷幕。今年1月，監(jiān)管部門對廣州各家銀行新增個(gè)人住房貸款占比進(jìn)行嚴(yán)格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來，令市場交易有所放緩。不過，金融監(jiān)管的重點(diǎn)，更在于對經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市的嚴(yán)防死守。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過“過橋融資——全款買房——套取經(jīng)營貸——還掉過橋融資”可多次套利，房產(chǎn)增值就能把增值部分套出來，循環(huán)往復(fù)。這令“房住不炒”的頂層架構(gòu)被變現(xiàn)削弱，也對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形成“擠出效應(yīng)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于經(jīng)營貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。此前，國內(nèi)多地監(jiān)管層已經(jīng)發(fā)文要求嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市，對于會(huì)不會(huì)真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動(dòng)了真格。3月16日，廣東銀保監(jiān)局披露，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元共920戶，其中廣州地區(qū)為1.47億元共305戶。銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施。張大偉認(rèn)為，針對一些短期內(nèi)用新房證以及新企業(yè)注冊就套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。調(diào)控措施更加全面在采取金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市外，在廣東省內(nèi)，深圳、東莞等地的限購類措施同樣在加碼。為應(yīng)對一、二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發(fā)布二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。貝殼研究院在一份報(bào)告中指出，成交參考價(jià)出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價(jià)保持了1月的水平，在成交不活躍、市場不明朗的前提下，買賣雙方都持觀望態(tài)度，改善型購房客戶有所減少。另外，深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件，對1月23日嚴(yán)查購房資格和打擊違規(guī)行為的新規(guī)進(jìn)行政策解讀，指出要對弄虛作假等情況將進(jìn)行聯(lián)合懲戒，違法者移送公安機(jī)關(guān)處理。緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調(diào)控，要求新入戶居民購買首套房需同時(shí)滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結(jié)清時(shí)二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內(nèi)買房者將按照離婚前家庭房屋套數(shù)計(jì)算，以企業(yè)名義在東莞購房，也需要注冊滿兩年。如果說深圳、廣州此前樓市過熱態(tài)勢較為明顯，那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。易居研究院的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價(jià)從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調(diào)，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東莞對于企業(yè)端的限購有助于打擊各類以企業(yè)名義炒房的現(xiàn)象，各類新規(guī)對于東莞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定會(huì)有利好。潛移默化影響樓市今年全國兩會(huì)的政府工作報(bào)告中再度強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期?？v觀近三個(gè)月來的調(diào)控措施會(huì)發(fā)現(xiàn)，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監(jiān)管層面的舉措，打擊的目標(biāo)正是炒房及衍生的違法違規(guī)行為，各類調(diào)控政策也在圍繞“房住不炒”落地。除了金融監(jiān)管和限購措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點(diǎn)城市。目前兩地尚未公開具體實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“兩集中”讓土地密集供應(yīng)，實(shí)際上形成了土地市場的“博覽會(huì)”，對各家房企來說拿地機(jī)會(huì)相對多，有助于控制低價(jià)。越秀地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上也表示，集中供地對公司整體有利?！巴恋睾徒鹑诘拈L效機(jī)制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對樓市的影響潛移默化，潤物細(xì)無聲，這就是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。預(yù)計(jì)今年全國房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性，而信貸環(huán)境大概率收緊可能會(huì)導(dǎo)致住房需求更加理性釋放，預(yù)計(jì)銷售面積會(huì)小幅下降。

房屋最近又出現(xiàn)在新聞中，不是因?yàn)閮r(jià)格，而是因?yàn)樯虡I(yè)貸款?？諝す镜乃姓咦罱l(fā)現(xiàn)，他們可以以一個(gè)很好的價(jià)格出售之前不想要的業(yè)務(wù)，這是怎么回事?房屋最近又出現(xiàn)在新聞中，不是因?yàn)閮r(jià)格，而是因?yàn)樯虡I(yè)貸款。空殼公司的所有者最近發(fā)現(xiàn)，他們可以以一個(gè)很好的價(jià)格出售之前不想要的業(yè)務(wù)，這是怎么回事?今年2月，深圳出臺了一項(xiàng)針對中小企業(yè)經(jīng)營困難的補(bǔ)貼措施。這些企業(yè)可以通過降低利率或降低費(fèi)用來獲得貸款補(bǔ)貼，從而幫助自己的企業(yè)完善資金鏈。把租戶和中間人一起炒了用于幫助小企業(yè)的資金現(xiàn)在正流入房地產(chǎn)市場，推高了當(dāng)?shù)貎r(jià)格，使一些小企業(yè)無法獲得貸款。這也引發(fā)了一些問題，因?yàn)樯暾埳虡I(yè)貸款在銀行是一個(gè)受到嚴(yán)格控制的過程。申請下來的經(jīng)營貸款，中介先將其存入別人的賬戶，再收取一定的手續(xù)費(fèi)，最后幫助炒房房客取錢。投機(jī)租戶評價(jià)在中國人的傳統(tǒng)意識中，有買地的習(xí)慣。不用說，一個(gè)人似乎只有有了房子才能有根，而住在別人的房子里總是會(huì)有一種漂泊感。因此，沒有房子是無法忍受的。在此基礎(chǔ)上，囤積就成了一種“習(xí)慣”。我們知道，在過去的十年左右，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了牛市，以前不為人知的房價(jià)突然變得遙不可及。房子的投資價(jià)值出現(xiàn)了，每個(gè)人都看到了買房子賺錢，可以讓自己的財(cái)富增長爆炸式增長。于是他們開始倒賣房子，產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)。在過去20年的中國房地產(chǎn)市場上，無數(shù)的購房者的財(cái)富翻了一番，而那些沒有或沒有房子的人卻被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了后面。正是房地產(chǎn)市場的長期牛市導(dǎo)致中國形成了“房價(jià)一直在上漲的信念”，因此他們多年來一直在投資房地產(chǎn)，努力實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增長。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會(huì)和空間，獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動(dòng)浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會(huì)和空間，獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動(dòng)浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會(huì)和空間，獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動(dòng)浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)是世界上重要的資產(chǎn)配置方式，當(dāng)然在中國也是如此。當(dāng)金錢充裕時(shí)，投資和對抗通貨膨脹是很自然的事。房地產(chǎn)，作為一種對抗通貨膨脹的常用手段，現(xiàn)在正被投資。目前，經(jīng)過幾年的調(diào)控，很多城市的房價(jià)都出現(xiàn)了回落，人們對房價(jià)的“信念”也發(fā)生了變化。中國人深受傳統(tǒng)觀念的影響。在封建社會(huì)，購買土地和財(cái)產(chǎn)是很普遍的。當(dāng)你有錢的時(shí)候，買土地和房子是一種傳統(tǒng)。所以現(xiàn)在人們是一樣的。衡量一個(gè)人金錢的標(biāo)準(zhǔn)是他是否有房子，他有多少公寓。對于現(xiàn)代人來說，財(cái)產(chǎn)也是衡量財(cái)富的一種方式。個(gè)人需求的持續(xù)增長,擁有第一個(gè)房子后,與家庭成員的增加,方便孩子上學(xué),退休等等,他們買了一個(gè)大的房子,學(xué)區(qū)的房子和一個(gè)海邊別墅,都是偽裝成炒飯的一員?？傊?，房地產(chǎn)投機(jī)是巨大利潤誘惑和個(gè)人財(cái)富需求的必然結(jié)果。

炒房在當(dāng)下已經(jīng)屢見不鮮，貸款炒房也不少見。在深圳很多房子房價(jià)下跌卻也賣不出，只有房價(jià)漲時(shí)才賣，房價(jià)虛漲，對于剛需用房者來說堪比殺豬盤。一些炒房團(tuán)可謂是瘋狂至極，自己資金不夠就貸款，組團(tuán)，給房價(jià)上漲添磚加瓦，讓普通民眾苦不堪言。經(jīng)營貸炒房一位網(wǎng)名為“美媽陳小泉”的網(wǎng)友申請了385萬個(gè)人經(jīng)營貸用于炒房，其名下還有更多的貸款也是用于炒房。本是為了支持小微企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營貸，在非法中介的推波助瀾下違規(guī)用于購房，甚至滋生了制造、提供虛假資料騙取貸款的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，小微企業(yè)的曙光，變成了炒房獲利的工具。實(shí)際上利用經(jīng)營貸資金購房，實(shí)質(zhì)是一種加杠桿的行為，會(huì)加重個(gè)人和家庭的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。一旦金融機(jī)構(gòu)排查發(fā)現(xiàn)，不但會(huì)提前收回貸款，貸款人還需要賠償違約金，并影響銀行信用記錄。購房者若無法提前還款還將會(huì)面臨被訴訟、執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。合伙炒房合伙炒房最知名的就是深房理，深房理合伙炒房的套路，曾經(jīng)也有官媒多次報(bào)道，不過據(jù)說不僅沒有影響經(jīng)營，反而媒體幫忙擴(kuò)大了知名度，給他們帶來了更多業(yè)務(wù)。深房理合伙炒房直接導(dǎo)致前海的房價(jià)價(jià)格虛高情況嚴(yán)重。就比如諾德假日花園66平的小戶型，去年一路從700萬、800萬一直跑到1100萬！漲幅超過50%！還有佳兆業(yè)前海廣場房子成交單價(jià)在一年里就從8.6萬/平漲到了14.6萬/平，成交總價(jià)漲了約500萬。合伙炒房炒的不是錢而是我們的未來，讓我們的未來生活成本不斷增加，我們辛苦工作，到頭來不過是為炒房團(tuán)龐大資金添磚加瓦。當(dāng)下的深圳房產(chǎn)市場當(dāng)下十分不建議投資或購買深圳房產(chǎn)，深圳房產(chǎn)現(xiàn)在正是深圳牛市的房價(jià)高點(diǎn)，許多炒房者不斷提高房價(jià)讓房價(jià)虛漲，現(xiàn)在入場的，都會(huì)淪為韭菜。深圳的二手房買賣，賣房覺得參考價(jià)低，不賣，買方覺得高價(jià)接盤，不買。目前二手房市場處于混沌、膠著的狀態(tài)。貿(mào)然入場，風(fēng)險(xiǎn)太高。在掛牌價(jià)尚未恢復(fù)、銀行貸款操作細(xì)則尚未明確前，先觀望，變數(shù)來臨之前，最好的動(dòng)作是按兵不動(dòng)。

用做生意名義貸款買房？不行！3月26日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，嚴(yán)打經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市。為何要嚴(yán)打經(jīng)營貸進(jìn)樓市？通知提到，近期一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，2020年疫情暴發(fā)以來，政府部門為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展出臺系列金融優(yōu)惠政策，為中小企業(yè)減負(fù)。然而炒房者們利用規(guī)則空間通過經(jīng)營貸支付購房款，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱趨勢，并且出現(xiàn)了“市場過熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等多地多地已經(jīng)對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的行為展開了“圍剿”。近日，北京銀保監(jiān)局通報(bào)，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個(gè)人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。另，廣東相關(guān)部門排查發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這是銀保監(jiān)會(huì)等部門首次系統(tǒng)對經(jīng)營貸進(jìn)行管控的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向?！比绾畏乐菇?jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市？通知要求，一是要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查。切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，落實(shí)好各項(xiàng)授信審批要求，不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。二是加強(qiáng)信貸需求審核，要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。三是加強(qiáng)貸款期限管理，要根據(jù)借款人實(shí)際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營，等等?！按舜握呙鞔_了‘空殼公司’的概念，這也是首次明確無實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)的名稱。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，空殼公司確實(shí)存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨較大的審查。此外，通知還要求，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于3年的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。“這兩年房產(chǎn)炒作過程中出現(xiàn)了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當(dāng)前對于此類抵押的做法進(jìn)行規(guī)范，有助于打擊‘買房-抵押-融資-再買房’的炒房模式。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。如何預(yù)防銀行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作？“整治銀行內(nèi)鬼是整治經(jīng)營貸亂象的重要前置條件?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“經(jīng)營貸能夠流入樓市，授信層層審查能夠通過，主要原因之一就在于銀行內(nèi)部的理財(cái)經(jīng)理、客戶經(jīng)理與外部的資金中介(小貸公司、私募基金、投資理財(cái)平臺、房屋管家等)和房產(chǎn)中介合作，共同套取資金。”為了防止銀行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作，通知要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化合規(guī)意識和審慎經(jīng)營理念，認(rèn)真梳理經(jīng)營用途貸款業(yè)務(wù)操作流程，扎緊制度籠子，切實(shí)強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé)。同時(shí)，銀行要加強(qiáng)對分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營用途貸款的監(jiān)測分析。要加強(qiáng)員工異常行為監(jiān)控，嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié)，對相關(guān)違法違規(guī)人員依法嚴(yán)格問責(zé)。同時(shí)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要制定各類中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并將相關(guān)機(jī)構(gòu)名單報(bào)送地方有關(guān)管理部門，對存在違法行為的及時(shí)移交司法機(jī)關(guān)。違規(guī)挪用經(jīng)營貸買房會(huì)受到哪些處罰？通知要求，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任?！皬?qiáng)制收回”已有先例。深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營貸專項(xiàng)核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。通知也明確，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。中國銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人答記者問表示，后續(xù)要將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。樓市會(huì)降溫嗎？房價(jià)會(huì)下降嗎？根據(jù)通知，三部門要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度?！耙患径?，樓市升溫，尤其一線城市的樓市升溫明顯，其中很重要的因素是經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營性貸款流入樓市對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，政策旨在減少房地產(chǎn)投資性需求，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。政策還釋放了房地產(chǎn)金融側(cè)持續(xù)收緊的信號，房地產(chǎn)金融側(cè)的管控將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中重要的組成部分。“對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的查處從城市上升到了中央，將更有利于堵住漏洞，給一些城市過熱的樓市降溫?！迸撕普f。

從去年的政府上的調(diào)控政策上來看，房價(jià)在現(xiàn)在的發(fā)展，市場上看不手的手也會(huì)來干涉，不少的業(yè)內(nèi)人也表示，在2020年，房價(jià)可能會(huì)下降，不過為了能夠保持市場的平衡，并不會(huì)下降很快。我們大家應(yīng)該都知道，國家有一部分的收入來自房產(chǎn)稅，在2020年的房價(jià)如果真的跌成了“白菜價(jià)”肯定就會(huì)減少這部分地稅，對國家的發(fā)展也不利的。現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售，大部分都是賣期房，很少有在現(xiàn)房時(shí)才開始出售的。就是說從取得預(yù)售證開始出售，直到樓梯蓋完、園林景觀、配套設(shè)施全部完成，能夠達(dá)到進(jìn)戶條件的時(shí)候，在這兩年多的時(shí)間里，如果開發(fā)商降價(jià)，就會(huì)有先前購買的客戶到售樓處進(jìn)行維權(quán)，要求退房。所以開發(fā)商為了保住這些老客戶，不讓老客戶與新客戶產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，退房導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以開發(fā)商是不敢輕易降價(jià)的。