3月29日，萬科舉行業(yè)績(jī)說明會(huì)，就近期的市場(chǎng)關(guān)注的多個(gè)熱點(diǎn)話題進(jìn)行回應(yīng)。
圖片源自圖蟲創(chuàng)意
董事會(huì)主席郁亮明確表示，萬科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)階段性關(guān)口，公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。
總裁祝九勝則就公司與銀行、保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)的合作做出系統(tǒng)回應(yīng)，“當(dāng)前萬科融資的狀態(tài)還是正常的狀態(tài)，客觀說有壓力，但有壓力能過關(guān)，這一關(guān)我們一定能闖得過去?！?/p>
昨日出爐的財(cái)報(bào)顯示，萬科的盤活存量、組織精簡(jiǎn)、節(jié)衣縮食等方面的全新轉(zhuǎn)變已經(jīng)凸顯。最明顯的特征就是，郁亮、祝九勝以及監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
郁亮：管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平
3月29日上午，萬科舉行2023年業(yè)績(jī)會(huì)。會(huì)上，對(duì)于外界高度關(guān)切的萬科是否有信心“活下去”的問題，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，萬科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)階段性關(guān)口，公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。
他相信，公司過去多年在開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)所建立的能力，有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。
郁亮：很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面
郁亮也坦言，要“活下去”，業(yè)務(wù)能力好只是一方面，公司還需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測(cè)試，做出更充分的準(zhǔn)備。雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場(chǎng)的變化下，過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全，因此需要強(qiáng)化底線思維，進(jìn)行更充分的準(zhǔn)備。
對(duì)于未來，萬科以更大的決心和力度，推進(jìn)盤活存量、把不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時(shí)間，萬科已在努力盤活存量，同時(shí)通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。他同時(shí)提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項(xiàng)非常重要的工作創(chuàng)造條件。
最后，郁亮對(duì)萬科未來表達(dá)了充分的信心。他認(rèn)為，以公司目前的能力，輕裝上陣之后，能夠更好地、更長(zhǎng)久地為股東創(chuàng)造價(jià)值。去年四季度以來，萬科得到了深圳國(guó)資、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴和市場(chǎng)各方的關(guān)心和幫助，對(duì)這些善意和支持，萬科非常感恩，對(duì)外界的批評(píng)，萬科也很感激。萬科管理團(tuán)隊(duì)一定不會(huì)躺平，會(huì)跨過這個(gè)關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司。
郁亮：市場(chǎng)短期顯然是超跌
3月29日，萬科2023年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)問題，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，市場(chǎng)短期顯然是超跌了，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。
郁亮認(rèn)為，住房需求需要?jiǎng)討B(tài)觀察，未來空間依然廣闊，目前存在超跌。一方面，美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。另一方面，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束，新增住房需求依然存在，2023年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%。因此，短期來看，市場(chǎng)顯然是超跌了。
在郁亮看來，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策已大量出臺(tái)，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。他同時(shí)指出，去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項(xiàng)目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢(shì)，積極參與。
郁亮還提到，今年兩會(huì)期間住建部倪虹部長(zhǎng)曾表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的寄語，“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場(chǎng)，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。對(duì)此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來。
祝九勝談與機(jī)構(gòu)合作
祝九勝首先回應(yīng)評(píng)級(jí)下調(diào)時(shí)表示，主要的評(píng)級(jí)公司對(duì)公司評(píng)級(jí)確實(shí)有所下調(diào)，公司基本面沒有根本性的大的變化。評(píng)級(jí)下降肯定是有影響的，但沒有大的根本性影響，目前看來影響相對(duì)有限。
在銀行方面，祝九勝表示，“萬科長(zhǎng)期以來跟銀行都是良好的基于戰(zhàn)略、基于長(zhǎng)期的這種合作關(guān)系。萬科短名單合作銀行有8家、長(zhǎng)名單合作銀行16家，長(zhǎng)期合作的銀行有26家，這些銀行長(zhǎng)期都很支持萬科。當(dāng)行業(yè)下行銷售下滑、回款減少情況下，銀行在風(fēng)險(xiǎn)防范方面是我們的同盟軍?！?/p>
與險(xiǎn)資合作情況表示，萬科與眾多的保險(xiǎn)公司有合作，險(xiǎn)資支持我們的方式更多是以債權(quán)計(jì)劃對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+……”的形式進(jìn)行，是否“+”的選擇權(quán)有時(shí)候在險(xiǎn)資，有時(shí)在我們，臨近“+”的時(shí)候我們就會(huì)坐下來談?wù)?。特別感謝各大保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期對(duì)我們的支持，長(zhǎng)期有耐心的資金讓我們?cè)诮?jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上更從容、更有韌性。險(xiǎn)資的支持讓我們?cè)谵D(zhuǎn)型的路上決心更高。
祝九勝談融資壓力
在今日舉辦的萬科2023年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“當(dāng)前萬科融資的狀態(tài)還是正常的狀態(tài)，客觀說有壓力，但有壓力能過關(guān)，這一關(guān)我們一定能闖得過去。”
祝九勝表示，我覺得跟融資有關(guān)的這種挑戰(zhàn)有三方面，一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；第二個(gè)是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，以往是可以一筆大金額就可以提款，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，按工程進(jìn)度才能提款；第三個(gè)挑戰(zhàn)是整個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的的布局，即經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態(tài)?！?/p>
大股東四大措施支持萬科
萬科管理層表示，在去年11月6號(hào)與金融機(jī)構(gòu)的交流溝通會(huì)上，深圳國(guó)資做出非常積極的表態(tài)，那次會(huì)議以后，深圳國(guó)資采取了4大類措施，以市場(chǎng)化和法制化方式來幫助和支持萬科。
第一幫助萬科處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資；
第二是市場(chǎng)化方式來認(rèn)購(gòu)萬科旗下盈利的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施；
第三是通過深圳國(guó)企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)了多個(gè)項(xiàng)目合作；
第四，深圳國(guó)資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。
目前這些項(xiàng)目的進(jìn)展的情況有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠(chéng)意金，還有的則正在逐步落地過程之中，這些項(xiàng)目如果全部落地完成以后，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放的流動(dòng)性在百億規(guī)模以上。
高管降薪已至
而在2024年剛剛過去的一季度，萬科四項(xiàng)工作中部分計(jì)劃已見端倪。
首先是高管帶頭降薪，據(jù)萬科3月28日晚發(fā)布的2023年年報(bào)，自報(bào)告披露之日起，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
財(cái)報(bào)顯示，郁亮在2019、2020年的稅前報(bào)酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報(bào)酬總額超1100萬元，解凍稅前報(bào)酬總額超800萬元。2021年萬科歸母凈利接近腰斬，郁亮自愿放棄年度獎(jiǎng)金，實(shí)際年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬（稅前）144.9萬元。
在大宗資產(chǎn)交易已經(jīng)開始，2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對(duì)價(jià)為23.84億。萬科方面介紹，從2008年獲取地塊，歷經(jīng)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理直至退出，上海七寶萬科廣場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)股東IRR15.7%。
在組織調(diào)整方面，2024年以來，萬科先后完成對(duì)南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置，進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。
在全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面，萬科目前已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，后續(xù)將按各個(gè)城市細(xì)則要求積極申報(bào)。同時(shí)，公司正積極和銀行進(jìn)行洽談，加快經(jīng)營(yíng)性融資資源的釋放。