2016年8月，李曉蓓由其父親李金付代表與曹正雙就淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)豪景苑某室達(dá)成口頭買賣協(xié)議。曹正雙、唐艷于2017年1月18日將房屋交付李曉蓓，李曉蓓裝修并居住。
2018年3月18日，曹正雙(甲方)、李曉蓓(乙方)、李金付(丙方)三方簽訂房屋買賣協(xié)議一份，協(xié)議載明：一、…(五)該房屋已實(shí)際于2017年1月18日交付乙方，并已裝潢居住，甲方承認(rèn)乙方的裝潢款肆拾萬元整。二、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)，概由甲方清理。三、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款及違約責(zé)任按雙方約定價(jià)錢付款，總金額人民幣伍拾肆萬元整，小寫540000元；其中實(shí)際給付現(xiàn)金拾玖萬伍仟元整(由李金付支付)，房屋按揭貸款叁拾伍萬元整(由李金付償還)。房屋價(jià)款的支付方式為：李金付已經(jīng)支付現(xiàn)金玖萬伍仟元整，甲方已經(jīng)收到，協(xié)議簽訂之日李金付再支付現(xiàn)金伍萬元整，甲方表示同意并出具收條，余款肆萬伍仟元整，過戶前必須付清余款，甲方無異議。四、雙方一致同意，因李曉蓓為黑名單成員，暫時(shí)不能辦理過戶登記手續(xù)，待條件成熟時(shí)(即李曉蓓消除黑名單)，甲方15日內(nèi)無條件協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，直至產(chǎn)權(quán)證書登記人為乙方為止，若甲方以各種理由推脫，不協(xié)助乙方辦理過戶登記手續(xù)，則需要承擔(dān)50萬元的違約金，若乙方以各種理由推脫，不辦理過戶登記手續(xù)，則需要承擔(dān)50萬元的違約金。房屋過戶的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
江蘇洪澤農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與曹正雙、唐艷、蔣煒金融借款合同糾紛一案，法院作出1694號(hào)民事調(diào)解書，三債務(wù)人到期未履行。2021年1月13日淮安市洪澤區(qū)人民法院依江蘇洪澤農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)，以112號(hào)立案執(zhí)行。2021年1月15日作出112號(hào)之一執(zhí)行裁定書，對(duì)登記在曹正雙、唐艷名下的淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)豪景苑某室采取查封措施。涉案房屋評(píng)估價(jià)為112.8萬元，其中室內(nèi)裝修價(jià)值為12.4萬元。
李曉蓓于2021年4月13日提出執(zhí)行異議，法院于2021年4月22日作出26號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回李曉蓓的異議請(qǐng)求。2021年5月21日，買受人胥海峰以964600元的最高價(jià)競(jìng)得。2021年5月28日本法院作出112號(hào)執(zhí)行裁定，確認(rèn)江蘇省淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)豪景苑某室房地產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人胥海峰所有。2021年6月25日，法院出具執(zhí)行分配方案，確認(rèn)房屋拍賣款為964600元，其中優(yōu)先受償人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司淮安洪澤支行及拍賣、執(zhí)行等費(fèi)用分得310178.82元，實(shí)際裝修人分得106038元，余款548383.18元，由江蘇洪澤農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司受償311519元，236864.18元?dú)w曹正雙、唐艷所有。
一審另查明，曹正雙共出具收條五份，證明收到李曉蓓購房款共145000元，雙方對(duì)此無異議。
李曉蓓向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令曹正雙、唐艷返還李曉蓓購房款145000元、墊付的房屋按揭貸款143000元；2、曹正雙、唐艷共同賠償李曉蓓房屋裝修損失40萬元；3、曹正雙、唐艷共同賠償李曉蓓房屋差價(jià)損失464000元，以上合計(jì)1152000元；4、由曹正雙、唐艷承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
本案一審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、李曉蓓要求曹正雙、唐艷返還墊付的房屋按揭貸款143000元有無事實(shí)和法律依據(jù)？2、李曉蓓要求曹正雙、唐艷共同賠償李曉蓓房屋裝修損失40萬元有無事實(shí)和法律依據(jù)？3、李曉蓓要求曹正雙、唐艷共同賠償房屋差價(jià)損失464000元有無事實(shí)和法律依據(jù)？
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。李曉蓓與曹正雙及李金付簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。因涉案房屋涉及抵押權(quán)并被法院采取強(qiáng)制措施，客觀上導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。因付款人李金付表示其所有出資均為歸李曉蓓所有，故曹正雙、唐艷應(yīng)返還李曉蓓已經(jīng)支付的購房款145000元。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1，李曉蓓主張2016年9月至2021年3月每月償還房屋按揭貸款2600元，共計(jì)55個(gè)月143000元，由其償還。曹正雙、唐艷對(duì)2016年10月至2021年3月的房屋按揭貸款由李曉蓓償還表示認(rèn)可。李曉蓓主張2016年9月房屋按揭貸款由其自行償還，未提供相關(guān)證據(jù)證明，對(duì)李曉蓓該主張不予支持，故曹正雙、唐艷應(yīng)返還李曉蓓為其墊付的涉案房屋按揭貸款140400元。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，李曉蓓主張房屋裝修損失400000元，僅提供房屋買賣合同中載明的價(jià)格，曹正雙、唐艷不予認(rèn)可，李曉蓓亦沒有提供其他證據(jù)證明，故不予采信，但涉案房屋在法院112號(hào)執(zhí)行案件中，拍賣成交價(jià)格中已確定裝修款為106038元，故曹正雙、唐艷應(yīng)給付李曉蓓房屋裝修損失106038元。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)3，一審法院認(rèn)為，涉案房屋在法院其他案件執(zhí)行過程中被查封、拍賣，且雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，涉案房屋已設(shè)置抵押權(quán)，因而導(dǎo)致房屋買賣協(xié)議不能履行，雙方應(yīng)能夠預(yù)料，均存在過錯(cuò)。涉案房屋成交價(jià)格為858562元(964600元-106038元)，李曉蓓購房時(shí)約定購房款為540000元，故房屋差價(jià)為318562元(858562元-540000元)。綜合買賣雙方的過錯(cuò)程度、李曉蓓占有、使用房屋的情況，酌定曹正雙、唐艷向李曉蓓支付房屋差價(jià)損失191137元。
一審法院判決：曹正雙、唐艷返還李曉蓓購房款145000元、給付李曉蓓房屋按揭貸款墊付款140400元、賠償李曉蓓房屋裝修損失106038元、房屋差價(jià)損失191137元，合計(jì)582575元，于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清。
曹正雙、唐艷上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判不支持房屋裝修損失和差價(jià)款，一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)和理由：1．被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋買賣協(xié)議不能履行的法律責(zé)任。房屋買賣協(xié)議簽訂后，上訴人多次催促過戶，被上訴人以其在執(zhí)行黑名單為由遲遲不愿過戶，后該房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行公開拍賣，直接導(dǎo)致雙方合同無法繼續(xù)履行，責(zé)任完全在被上訴人；其次，在被上訴人對(duì)法院執(zhí)行涉案房屋提出執(zhí)行異議案件中，法院裁定認(rèn)定被上訴人涂改合同條款內(nèi)容，由此該買賣合同應(yīng)屬無效合同，上訴人不應(yīng)支付差價(jià)款；
2．涉案房屋雖設(shè)有抵押，但不影響房屋進(jìn)行交易，一審判決認(rèn)定涉案房屋設(shè)有抵押，導(dǎo)致買賣協(xié)議不能履行，法律適用錯(cuò)誤；
3．買賣協(xié)議因不能履行而解除，但房屋已由被上訴人使用多年，被上訴人應(yīng)支付該房屋占用費(fèi)；
4．被上訴人的裝修損失已通過112號(hào)案件執(zhí)行分配方案獲得賠償，其已經(jīng)不存在裝修損失，一審判決上訴人賠償被上訴人裝修費(fèi)錯(cuò)誤。
李曉蓓辯稱，被上訴人不應(yīng)獨(dú)自承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任，上訴人陳述多次催促過戶不屬實(shí)，被上訴人對(duì)于房屋抵押一事亦不知情，在合同履行過程中，被上訴人從未見到過涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，被上訴人亦不存在占用房屋給付占用費(fèi)問題，被上訴人對(duì)房屋進(jìn)行裝修、繳納物業(yè)費(fèi)都是得到上訴人的認(rèn)可同意，由于被上訴人未能取得房屋，相應(yīng)的裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由上訴人給付。
二審法院經(jīng)審理查明事實(shí)與一審判決認(rèn)定事實(shí)一致，二審法院予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對(duì)外具有對(duì)抗第三人的效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移系以變更登記為標(biāo)志。雙方當(dāng)事人在簽訂涉案房屋買賣合同后，雖然完成了交付和給付大部分購房款的義務(wù)，但雙方一直未對(duì)涉案房屋辦理過戶手續(xù)，其權(quán)屬仍顯示為上訴人，此間，由于上訴人未能妥善處理好欠付的案外人債務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，且上訴人在三方協(xié)議中明確承諾“房屋不受他人合法追索，若發(fā)生與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)，概由甲方(曹正雙)清理”，從而使被上訴人過于輕信上訴人的承諾，放任了不及時(shí)過戶可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，后因上訴人未能完成清理債務(wù)的義務(wù)，導(dǎo)致房屋被司法拍賣，雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雖雙方均有責(zé)任，但上訴人應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，由此帶來的房屋差價(jià)損失，上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上訴人主張系被上訴人一方原因拖延不過戶，被上訴人不予認(rèn)可，上訴人亦未能提供證據(jù)證實(shí)，故對(duì)上訴人關(guān)于不能過戶系被上訴人一方責(zé)任主張，二審法院不予采納。
涉案房屋雖設(shè)有抵押，但不影響交易，故一審判決對(duì)雙方簽訂的合同認(rèn)定有效，符合法律規(guī)定，上訴人上訴中既主張?jiān)O(shè)定抵押可以交易，又主張合同無效，觀點(diǎn)相互矛盾，二審法院對(duì)其抵押可以交易觀點(diǎn)予以采信，但設(shè)定在涉案標(biāo)的物上的抵押登記，在未解除抵押登記情況下，必然影響到合同履行中的過戶行為，因此，未解除抵押登記系導(dǎo)致合同未能完全履行的因素之一。
鑒于雙方構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系，非房屋租賃關(guān)系，故不涉及房屋租賃費(fèi)用，因此合同解除對(duì)雙方均產(chǎn)生損失，而上訴人的損失在房屋的增值中已經(jīng)得到彌補(bǔ)，其要求被上訴人給付房屋占用費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，至于房屋裝潢損失，已經(jīng)在法院112號(hào)執(zhí)行案件中予以確定，拍賣成交價(jià)格中的106038元裝修費(fèi)用應(yīng)歸被上訴人所有，一審判決上訴人給付被上訴人裝修損失106038元不存在重復(fù)計(jì)取問題。
綜上，上訴人的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，程序合法，應(yīng)予維持。