如何做好抵押貸款貸前規(guī)劃？怎么降低鄭州房屋房產(chǎn)抵押貸款利率？

經(jīng)常會遇到客戶很困惑，是否需要做專業(yè)的貸前規(guī)劃，不知道貸前規(guī)劃解決什么問題。
作為5年專業(yè)的貸前規(guī)劃師，今天就統(tǒng)一來回答下吧。

1.如果以下情況，可以直接去銀行申請消費(fèi)型抵押，不用找中介，無需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒有問題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒有任何逾期記錄，全款房，房本在手。年利率5%-7%之間能接受，所需貸款金額在50萬-100萬之間的，夫妻雙方?jīng)]有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請?jiān)?-10月份之間的。
直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶口本、個(gè)人征信等去當(dāng)?shù)刂袊y行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行，問有沒有消費(fèi)性質(zhì)的抵押貸款，對比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮?。?！

2.如果有以下情況，可以直接去申請銀行經(jīng)營性抵押，不用找中介，無需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒有問題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒有任何逾期記錄，全款房，房本在手。利率想要3.85%-5%之間，自己開公司的，夫妻雙方?jīng)]有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請?jiān)?-11月份（1月，12月一般是過年，放款較慢）之間的。有營業(yè)執(zhí)照（滿1年），公司實(shí)際在運(yùn)營，有合同證明，法人月流水大于實(shí)際月還款金額2-3倍（月還款根據(jù)要貸款的時(shí)間來算）。

直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶口本、個(gè)人征信等去當(dāng)?shù)刂袊y行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行，問有沒有經(jīng)營性質(zhì)的抵押貸款，對比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮?。?！

非以上情況的，建議做好專業(yè)的貸前規(guī)劃

無營業(yè)執(zhí)照、流水不足的問題

很多客戶不經(jīng)常做抵押貸款，可能不太清楚銀行政策，目前不管是一線城市還是2、3、4、5線城市，大部分的銀行政策傾向于資金流向企業(yè)或經(jīng)營性用途，所以一般客戶去銀行貸款的時(shí)候，沒有營業(yè)執(zhí)照，基本上很多銀行都不接受，因?yàn)殂y行會擔(dān)心你的資金用途流向一些其他地方，比如：投資、房地產(chǎn)、股市等等。（國家禁止銀行資金流向這些虛擬行業(yè)，而支持資金流向?qū)嶓w行業(yè)）。所以，很多客戶需要找規(guī)劃師咨詢好銀行政策，然后找合適的行業(yè)注冊營業(yè)執(zhí)照，做流水、購銷證明、從業(yè)證明等，然后通過銀行的綠色通道提交材料，就能申請銀行的經(jīng)營性抵押貸款了。

利息/年利率問題

1.常見的貸前規(guī)劃人員幫客戶操作抵押貸款的方式是通過經(jīng)營性用途的包裝把客戶的抵押用途從消費(fèi)型抵押貸款轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性抵押貸款，綜合年利率一般能做到4.3%-5.5%之間，銀行沖業(yè)績放水的時(shí)候還能做到3.85%（2021年國家政策調(diào)整大部分實(shí)際下款利率在4左右了）。

2.當(dāng)把客戶的貸款用途轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性抵押貸款后，可選擇的銀行多種多樣，有些銀行會為了吸引客戶，會告訴貸款人最低利率能做到年化xxx，而實(shí)際提交申請的時(shí)候發(fā)現(xiàn)利率要高好多，而且還會捆綁很多隱藏消費(fèi)，比如：保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品、到期結(jié)清歸本等。在做貸前規(guī)劃時(shí)可以了解所有產(chǎn)品，盡量避免這些隱藏消費(fèi)。

貸款額度問題

常見的銀行評估價(jià)一般如下：

住宅：7成（非拆遷劃撥房），6-7成（拆遷劃撥房）。

別墅：5-6成。

商鋪：5成左右。

所以，有些做抵押的客戶會發(fā)現(xiàn)銀行實(shí)際抵押成數(shù)較低，所以找貸前規(guī)劃可以找合作銀行走一些特殊通道把房子做高評估價(jià)，最高能到10成。

貸款流程繁瑣、營業(yè)執(zhí)照時(shí)間不夠、個(gè)人流水不夠、貸款用途無證明材料等問題

因?yàn)榇蟛糠仲J款人不可能天天做貸款，所以不熟悉整個(gè)貸款流程，所以不清楚所有的手續(xù)、材料，比如銀行讓提供滿3個(gè)月的營業(yè)執(zhí)照、購銷證明、場地證明、從業(yè)證明等，貸款人也不知道咋整。然后每次都要跑好幾趟銀行，而專業(yè)貸前規(guī)劃團(tuán)隊(duì)一般都會有對公合作的銀行，可以在一些問題上面開一些綠色通道，幫助客戶整理材料，縮短流程，加快審核速度。

按揭房(分期付款)的抵押貸款問題

所謂按揭房抵押貸款，實(shí)際是是銀行根據(jù)房屋剩余價(jià)值做的一種抵押，所以能做的銀行一般比較少。跟全款房相比，主要問題是額度偏低、年化利率一般比全款高1.5%-2%，對個(gè)人審核的要求較高。所以專業(yè)貸前規(guī)劃的常見的做法是幫助客戶先把剩余未還完的按揭貸款墊資還掉，然后用全款房去銀行做抵押貸款，這樣降低利率、提高貸款額度。

各銀行之間貸款額度、還款周期、還款類型、年利率的對比問題

因?yàn)殂y行間產(chǎn)品眾多，每家評估出來的貸款額度、還款周期、還款類型、年利率都不一樣，因此需要做好貸前規(guī)劃把不同的產(chǎn)品橫向做一下對比，篩選出適合自己的且利率偏低、月還款壓力小、額度高的。常見的區(qū)別比如：先息后本1年歸本、先息后本10年每月還部分本金不歸本、先息后本3年歸本、等額本息3年歸本、等額本息5年歸本、等額本息10年無需歸本、等額本息20年無需歸本,等額本金10年,等額本金20年....等等。

查詢次數(shù)、貸款歷史逾期、網(wǎng)貸過多等問題

銀行貸款審批需要查看個(gè)人征信查詢次數(shù)，一般大銀行月查詢要<2，地方銀行<4。

每次貸款人申請貸款、信用卡都會增加銀行的個(gè)人征信查詢記錄，因?yàn)槊考毅y行政策以及提交貸款的貸款人背景要求不一樣，所以在貸款人不清楚的情況下盲目提交銀行柜臺經(jīng)理申請貸款就存在拒貸的可能，從而盲目增加個(gè)人查詢次數(shù)。

同時(shí)很多銀行對個(gè)人征信逾期情況、個(gè)人總負(fù)債比有要求，常見的銀行一般會要求2年內(nèi)逾期不能超過2次，自己不清楚銀行要求的情況下很容易拒貸，專業(yè)的貸前規(guī)劃一般有合作的銀行，可以走一些綠色通道或者知道各銀行政策，可以幫客戶選其他合適的銀行。

消費(fèi)性抵押用途轉(zhuǎn)經(jīng)營性貸款問題

經(jīng)營性抵押貸款跟消費(fèi)性抵押相比存在天然優(yōu)勢。

常見的比如：

貸款額度消費(fèi)型一般是100萬最高，經(jīng)營型的一般1000萬-2000萬最高。

經(jīng)營性抵押一般比消費(fèi)性抵押年化利率低1.5%-2%，按100萬貸款算的話一年少還2萬。

所以一般在做貸前規(guī)劃的時(shí)候會把貸款人包裝成經(jīng)營性抵押去貸款。

其他的雜七雜八的需要貸前規(guī)劃的問題

二套房購買時(shí)選分期購還是全款買完再抵押的問題

1.二套房買完之后再抵押第一套

方法一：第二套房先想湊首付（二套房首付一般要50%），然后買完后，拿第一套房做抵押貸款。

方法二：第二套房想辦法湊首付，放朋友或者親戚名下(沒有其他房貸的，因?yàn)橐惶追渴赘兑约袄识急榷追縿澦?/strong>)，買完后拿第一套房做抵押貸款還首付的錢。