房貸是以資金的使用時間來進行每月計息，本金還得越多，隨后計算的利息就越少，成本也會越少，同時也可以選擇讓自己每月還款額更少一些。以按題目補充所說的內(nèi)容舉個例子，40萬房貸，利率為5.39%，期限是30年，計劃3年后提前還款20萬。這是屬于部分提前還款的操作，它的具體變化需要看自己選擇那一種處理方式。

　　1、選擇縮短還款期限、保持每月還款額大致不變的方式。

　　這種方式是提前還款后剩余本金變少了，但每月保持與原來每月還款額接近的數(shù)額，測算出來大概是2261左右，另一方面把需要還款的時間縮短了，把原來需要還到2049年的提前到只需要還到2030年，提早了19年結(jié)束還款生涯，同時利息也節(jié)省了30萬左右，這也是壓力被大大減輕的一種，對于注重這個影響因素的人來說，這也是一種劃算。

　　2、選擇把每月的還款額減少、但保持原來的還款期限不變的方式。

　　這種方式是提前還款后，不改變原來商定的30年的還款期限，由于房貸本金需要減去提前還進去的20萬，所以重新計算每月還款額后變成了1058元左右，這種方式總共只比原來節(jié)省18萬左右的利息，原因是房貸剩余的本金使用時間比上面那種要長，相應(yīng)的成本也會上面那種方式更多一些，但好處是每月的還款壓力更低。如果這種方式對自己而言有價值，那也可以算是一種劃算。