購(gòu)買(mǎi)有抵押的二手房一直未辦理過(guò)戶(hù)登記，因房主有未支付欠款房屋被強(qiáng)制執(zhí)行，買(mǎi)受人要求停止強(qiáng)制執(zhí)行，債權(quán)人提起執(zhí)行異議之訴。

河南省許昌市中級(jí)人民法院對(duì)這起案件作出終審判決，撤銷(xiāo)一審判決，改判準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋。

2015年10月20日，商某與張某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，雙方約定：張某將其名下分期購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給商某，商某支付首付款33萬(wàn)元，并每月足額向張某辦理銀行按揭貸款的賬戶(hù)支付房屋按揭貸款。后張某將房屋非稅收入票據(jù)、稅票等相關(guān)手續(xù)交付商某，但一直未辦理過(guò)戶(hù)登記。

2017年12月12日,因張某未按照法院生效判決支付債權(quán)人陶某借款，陶某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院依法對(duì)張某名下的房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)。商某以其已在法院查封前購(gòu)買(mǎi)、占有房屋，向法院提出執(zhí)行異議,要求停止強(qiáng)制執(zhí)行，并提供了物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、電梯公攤費(fèi)等票據(jù)予以證實(shí)。法院作出執(zhí)行裁定，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行人陶某不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴。

長(zhǎng)葛市人民法院作出一審判決，認(rèn)為案涉房屋系按揭購(gòu)買(mǎi),因尚有按揭款需支付,致使房屋過(guò)戶(hù)登記條件未達(dá)成，但房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記并非商某的過(guò)錯(cuò)造成，因此，商某具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，判決駁回申請(qǐng)執(zhí)行人陶某的訴訟請(qǐng)求。宣判后，陶某提出上訴。

許昌中院經(jīng)審理認(rèn)為，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是一般原則，商品房消費(fèi)者享有物權(quán)期待權(quán)，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，商品房消費(fèi)者的概念相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)企業(yè)，因此二手房并無(wú)適用的余地。而本案中買(mǎi)受人商某系商品房消費(fèi)者之外的一般買(mǎi)受人，在購(gòu)房時(shí)明知案涉房產(chǎn)已抵押且未能代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，主觀上明顯具有過(guò)錯(cuò)，其享有的權(quán)利仍然屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)人。因此，商某對(duì)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，遂判決撤銷(xiāo)一審判決，改判準(zhǔn)許執(zhí)行本案房屋。

■法官說(shuō)法■

執(zhí)行異議之訴的核心審查內(nèi)容是案外人是否享有阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，涉及同一執(zhí)行標(biāo)的物上存在不同性質(zhì)的權(quán)利保護(hù)沖突問(wèn)題，即案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物所享有的實(shí)體權(quán)利在效力上是否優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行請(qǐng)求權(quán)。二手房買(mǎi)受人并非商品房消費(fèi)者，買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到辦理房屋過(guò)戶(hù)登記存在障礙。本案中，商某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，明知房屋存在抵押按揭貸款，該抵押權(quán)具有公示效力和物權(quán)的優(yōu)先效力，商某就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)辦理房屋過(guò)戶(hù)登記存在障礙，盡到審慎的注意義務(wù)，但其仍然放任法律風(fēng)險(xiǎn)推進(jìn)交易，借用被執(zhí)行人張某的賬戶(hù)支付按揭貸款，說(shuō)明商某怠于辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，在主觀上沒(méi)有辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記取得完整產(chǎn)權(quán)的積極意愿。因此，法院判決認(rèn)定房屋買(mǎi)受人商某無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)其異議請(qǐng)求不予支持。

在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)受人應(yīng)盡到高度的注意義務(wù)，申請(qǐng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解擬交易不動(dòng)產(chǎn)物上權(quán)利負(fù)擔(dān)，避免因房屋存在抵押權(quán)登記等在先物權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記；簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，約定合理的過(guò)戶(hù)時(shí)間，積極向出賣(mài)人提出辦理過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求；出賣(mài)人遲延履行合同義務(wù)時(shí)，及時(shí)保存主張權(quán)利的相關(guān)證據(jù)，避免因舉證不能或怠于行使權(quán)利承擔(dān)不利的法律后果。