房產(chǎn)抵押養(yǎng)老可行嗎？
抵押是指房產(chǎn)所有人以地契作為抵押，獲得貸款并按期支付利息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)人本人管理，債權(quán)人只是按期計息，對房屋沒有使用權(quán)和管理權(quán)。貸款還清后，產(chǎn)權(quán)人收回房屋產(chǎn)權(quán)證抵押。債務人不能履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房屋，并以處分抵押房屋所得的價款優(yōu)先受償。提供抵押房屋的當事人稱為抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押人。房屋抵押人必須具有完全民事行為能力，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人不得設定房屋抵押。
房產(chǎn)抵押養(yǎng)老可行嗎？
把房子抵押給保險公司，每個月能拿到幾千甚至上萬元的保險金。房子不僅可以自己住，還可以再次出租。日前，記者從北京長安公證處了解到，北京一些“時髦”的老人已經(jīng)選擇投?！耙苑筐B(yǎng)老”保險，以改善晚年生活。但這種“以房養(yǎng)老”保險還是處于問多做少的局面，參保人基本都是沒有子女或者子女不指望繼承的老人。
房貸險改善人民生活，還是“為子孫后代節(jié)約土地”？是老年人的選擇題。他們給出的答案，決定了“以房養(yǎng)老”保險這種新方式，是他們晚年幸福的曙光，還是一塊吃不到的蛋糕。
30多萬的房子抵押給保險公司，老太太每個月拿到1.3萬多的保險金。
70多歲的林太太在市中心有一所小房子。房子雖然不大，但也值400多萬。早在30多年前，她離婚后就再也沒有結(jié)婚，膝下無子，一個人生活了幾十年。
林老太太退休前是一家事業(yè)單位的部門經(jīng)理，現(xiàn)在每個月有3000多元的退休金。老太太雖然年紀大了，但身體強壯，平日在家照顧幾條狗。老人雖然一個人住，但是養(yǎng)這么多狗，吃喝開銷很大。林老太太一度很煩，經(jīng)濟條件不好，讓狗跟著她過緊日子。
在了解到一款針對老年人的反向抵押貸款保險產(chǎn)品后，林太太的老年生活開始好轉(zhuǎn)。她和保險公司簽了合同，把房子抵押給了保險公司。保險公司每個月給林太太15000多元的保險金，直到她去世。
除了每個月能有一筆錢改善生活，更讓林太太踏實的是，房子雖然抵押了，但還能住在里面。如果她愿意，她甚至可以再租一次，把房租吃掉。未來房價上漲，保險公司不分享增值收益，房價下跌，風險由保險公司承擔。
根據(jù)保險合同，林太太在世時仍可隨時贖回房屋，而在她去世后，指定繼承人也有權(quán)贖回。屆時，保險公司將計算歷年支付給林太太的保險費、利息及相關費用。林太太或其指定繼承人向保險公司還款后，可以解除合同，收回房屋。
如果他們放棄贖回權(quán)，保險公司可以在林太太去世后，將抵押財產(chǎn)變賣，用變賣所得的錢償還。其余部分將歸還給老人指定的繼承人。如果房款不足，林太太的繼承人就不用交任何費用了。
林太太無兒無女，不用考慮給后代留多少財產(chǎn)。她指定的繼承人是她最好朋友的孩子。林太太去世后，如果財產(chǎn)處理完畢，償還給保險公司后還有余額，指定繼承人會幫她完成遺愿，將余額捐出，用于小動物保護。
林太太很高興。她住在自己的房子里，每個月都有很多錢。她和她的狗可以有更好的生活。
以房養(yǎng)老保險是一種新的養(yǎng)老方式。
在北京，t
“以房養(yǎng)老”的概念在近幾年被“玩出來”，很多人會直接想到那些覬覦老人財產(chǎn)的以房養(yǎng)老騙局。事實上，林老太等人投保的“以房養(yǎng)老”保險，是一種真正得到保險監(jiān)管部門認可的保險。是一種將住房抵押貸款和終身年金相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，在國外已經(jīng)非常成熟。對于中國來說，“以房養(yǎng)老”保險還是一塊試驗田。
2014年6月，保監(jiān)會發(fā)文，當年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，為期兩年。
然而，有限的市場需求、住房政策的不確定性、住房貶值的風險以及預期壽命的增加，使得一些保險公司對設立“以房養(yǎng)老”保險持謹慎態(tài)度。
直到試點第9個月，幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品才獲準銷售。
2016年7月，兩年試點期滿，保監(jiān)會發(fā)文將試點期限再延長兩年，并將試點范圍擴大到直轄市、省會(自治區(qū))、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東四省部分地級市。
此次試點旨在豐富養(yǎng)老保障方式，探索養(yǎng)老保障新途徑，提高老年人養(yǎng)老保障水平。
對于這樣一個時間跨度長、涉及老年人的保險項目，法律保障尤為重要。2014年保險推出前，幸福人壽公司找到北京長安公證處，希望公證處能對保險合同進行公證。
長安公證處副主任章昊告訴記者，在北京，許多老人都生活在這樣一種狀態(tài)中：他們一生沒有多少積蓄，養(yǎng)老金有限。如果他們身體不好，他們會回來。
要負擔不少醫(yī)藥費。老了老了，日子還得精打細算，甚至摳摳索索地過。世界那么大想經(jīng)常去看看，或者日常請個保姆照顧起居，沒有額外的資金支持，都是可望而不可及的。他們最值錢的財富，便是他們住的那套房子。因為要自住，房價漲得再高，與他們都沒有太大關系。房子賣了，確實能立馬得到一大筆錢，但租房或者去養(yǎng)老院，他們又覺得心里不踏實。所以，他們只能選擇住著幾百萬的房子，過著比較差的生活，等著死后留給子女繼承，沒有子女的只能留給親屬。
“正規(guī)的以房養(yǎng)老保險對于增加老人養(yǎng)老方式、充分利用社會資產(chǎn)等方面都是有積極意義的。”張浩副主任說，三年來，長安公證處一直在為這個保險項目提供公證服務。
老人投保，一個是要做合同公證，借助公證審查的手段，確保老人自愿投保，以防日后出現(xiàn)說不清楚的麻煩。
另外還要做一個遺囑公證，明確老人身故后房產(chǎn)處置剩余的財產(chǎn)留給誰。因為抵押房產(chǎn)牽涉到保險公司的債權(quán)，而處置財產(chǎn)又是在老人去世之后，提前訂立遺囑，對繼承人進行確定，能確保日后房產(chǎn)順利處置，老人及其繼承人都能如愿以償，避免為繼承財產(chǎn)發(fā)生糾紛，為保障各方權(quán)益奠定法律基礎。
公證獨特且不可替代的證明作用，為“以房養(yǎng)老”保險的順利落地，為老人妥當安排生前身后事提供了強有力的保障。
雖說是一個商業(yè)性的保險合同，但考慮到其帶有公益屬性，長安公證處并沒有按一般合同公證以標的額來收費，只是按件收費。而70歲以上老人做遺囑公證又免費，進一步降低了公證成本。
問的多辦的少 投保老人特性鮮明
從2015年5月18日辦理了第一個“以房養(yǎng)老”保險合同公證以來，長安公證處在三年間共為29個老人辦理了公證，目前還有三四個家庭確定要投保，正在和公證處約時間進行公證。與北京龐大的老年人群體相比，選擇“以房養(yǎng)老”保險的老人還很少。
“不少人打聽，但問的多辦的少。也有個別老人‘拉抽屜’，投保之后解約的。”張浩副主任分析說，老人如果有兒有女的去抵押房產(chǎn)養(yǎng)老，會讓人覺得子女不孝，而且子女可繼承的財產(chǎn)也縮水甚至沒有了，影響親情關系。另外就是中國人的傳統(tǒng)觀念問題，有的老人即便節(jié)衣縮食，也想盡可能留些遺產(chǎn)給孩子。
而這幾十位選擇“以房養(yǎng)老”的老人，有著鮮明的共性——無子女，或者有子女、但沒有遺產(chǎn)繼承的憂慮。
公證員介紹說，在已經(jīng)投保的29個老人中，9個是沒有子女的，對于房產(chǎn)處置的余額，他們有的留給侄子侄女，有的留給原單位，還有兩三個直接就給保險公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有穩(wěn)定的工作和家庭，甚至長期定居國外，可以自己照顧自己，完全不指望著老人的遺產(chǎn)。
“這些老人普遍文化素質(zhì)比較高，有的還是搞研究的高級知識分子，思想也很開明。”公證員說，在做公證時，他們特別注意審查老人的神智是否清楚，是否知悉保險條款，是否自愿投保等關乎老年人自身權(quán)益的問題，并對公證過程進行錄像留檔。“這些老人不僅腦子特別清楚，而且對保險條款比我們還明白，完全理解。”公證員說。
在辦理公證手續(xù)時，公證員都會仔細詢問老人是否了解這款保險產(chǎn)品，為什么要投保這款產(chǎn)品？“合算”是老人們大都會給出的答案。
老人們抵押的房產(chǎn)大多是五六十平米的老舊福利房，面積不大，但地段都不錯，評估價不低。有的老人還不止這一套房子。保險公司根據(jù)房產(chǎn)價值和老人的年齡等條件來計算養(yǎng)老金給付金額，多的能拿到一萬七八，最少的也能拿到五六千。
有一對80多歲的老夫妻，抵押了一套500萬元的房產(chǎn)投保，倆人每月各領上萬元的保險金，加起來一個月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平簡直秒殺一眾“白領”。
每個月進賬一大筆錢，老人們的“花錢”計劃各不相同。有的老人想去住養(yǎng)老院，有的為了看病。
有個老人早年喪夫，獨自拉扯一雙兒女，吃了不少苦。如今兒女都事業(yè)有成，家庭幸福，衣食無憂。老人便把一套房子抵押投保，自己三天兩頭去旅游，過以前想過卻過不了的生活。
留給未來的待解之題
張浩副主任告訴記者，由于老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務才剛剛開始3年，老人們抵押了房產(chǎn)，按月拿著養(yǎng)老金，也都還健在，因此尚未進入到房產(chǎn)處置這個最終環(huán)節(jié)。目前老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險還沒有一例閉環(huán)案例。而房產(chǎn)處置這個環(huán)節(jié)，才是真正的法律難點。
“目前，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險并沒有專門的法律去規(guī)范。早先實施的物權(quán)法中雖然有關于抵押的相關規(guī)定，但也沒有住房反向抵押的概念。”張浩副主任說，按照目前的法律規(guī)定，老人去世了，賣他的房產(chǎn)，應該先辦繼承。老人負債的，繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還債務后，可以繼承遺產(chǎn)的剩余部分。沒有繼承人，或者繼承人放棄繼承的，可以把房屋拍賣償債。
“但老年人住房反向抵押的房產(chǎn)怎么變更房屋產(chǎn)權(quán)？誰來出文書？依據(jù)是什么？我們也在考慮公證可否憑借自身的審查職責和中立公正的地位，在房產(chǎn)處置環(huán)節(jié)發(fā)揮積極的法律作用。比如由公證處出具權(quán)益繼承公證書，明確保險公司的債權(quán)，房產(chǎn)權(quán)益由保險公司承繼，出售給誰，然后拿著去辦理過戶。”張浩副主任說，當然，這種設想是否可行，確權(quán)、解押等房產(chǎn)處置的操作難點，都是留給未來的待解之題。
目前，老年人住房方向抵押養(yǎng)老保險還是小眾且特殊的一些老人的養(yǎng)老選擇，雖然案例不多，但也確實解決了一些老人的養(yǎng)老難題。業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”保險用了20多年才趨于成熟，而我國的“以房養(yǎng)老”保險業(yè)務不過才開展三年多，就像個剛滿月的嬰兒一樣，還需要時間，慢慢發(fā)展壯大。