2018年以來，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來越大，甚至部分銀行已暫停接受房地產(chǎn)行業(yè)新增信貸或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

“前幾年即使銀行收緊，其他渠道暢通，房企還是能在社會(huì)上找到大量資金維持。但這次監(jiān)管層不停發(fā)文，斷了房企很多后路，房企被迫出國融資?！鄙虾Ｄ橙倘耸繉?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這次去杠桿的力度似乎回到了1997年。

重慶某信托公司人士告訴記者，目前房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)通過信托融資成本平均在9%-10%，50-100強(qiáng)企業(yè)在12%左右。

據(jù)記者了解，大型房企已經(jīng)下發(fā)內(nèi)部通知，要求減少拿地，最大程度保持現(xiàn)金流通暢。

房企融資渠道受阻。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前已有15家房企公布2018年1月銷售額高達(dá)1737.74億，同比增長(zhǎng)74%。雖然銷售額刷新了歷史紀(jì)錄，但房企已經(jīng)開始有點(diǎn)涼了。

上海某券商內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，房企的資金來源主要有幾個(gè)方面。一是銀行開發(fā)貸款要符合“432”的要求；第二，信托也要符合“432”的要求；第三，非標(biāo)融資。不用純信用抵押就可以融資。正規(guī)融資渠道正在迅速萎縮。P2P等其他融資渠道和廣東黃金交易所、前海黃金等地方股權(quán)融資平臺(tái)。

按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，房地產(chǎn)信托貸款必須滿足“432”條件，4是指房地產(chǎn)公司有4證，3是指項(xiàng)目中的房地產(chǎn)公司必須有至少30%的自有資金，2是指融資方至少有兩個(gè)及以上資質(zhì)。

房企通過銀行貸款主要是兩種方式，土地款和開發(fā)貸款。以前房企不需要拿地抵押。排名前30的房企，僅憑公司的純信用擔(dān)保，就可以從銀行貸款。但據(jù)記者了解，現(xiàn)在沒有銀行愿意做，所以要走土地抵押。

“股份制銀行的開發(fā)貸沒有額度，郵儲(chǔ)農(nóng)工建還有一部分額度，但是銀行土地融資都做不了?！币晃唤鹑谫Y深人士告訴記者，大型房企還是可以發(fā)債的，但是現(xiàn)在發(fā)債很難了。

目前信托公司只能做兩塊業(yè)務(wù)，土地款和開發(fā)貸。他們必須有土地抵押，他們的資金是通過銀行籌集的。

E-Trust.com數(shù)據(jù)顯示，2017年，68家信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品1907款，較2016年同期增長(zhǎng)123%，募集金額從2016年的2717.33億元大幅上升至6261.02億元，增長(zhǎng)130.4%。

信托貸款將是2018年的整治重點(diǎn)。

重慶某信托公司人士告訴記者，目前房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)通過信托融資成本平均在9%-10%，50-100強(qiáng)企業(yè)在12%左右?！澳壳耙粋€(gè)信托平均一個(gè)月能融資不到3億，近200億項(xiàng)目已經(jīng)過會(huì)，還有200億在等會(huì)，主要是市場(chǎng)上沒錢?！睋?jù)記者了解，大型房企已經(jīng)做出內(nèi)部要求，最大限度保持現(xiàn)金流的暢通。融創(chuàng)在很多城市的銷售都要求全款購房，盡快回籠資金。但大多數(shù)房企無法逆周期拿地。所以，即使調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一年多，房企拿地?zé)崆橐廊徊粶p。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年，最活躍的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)23927億。相比2016年同期13668億的拿地金額，漲幅達(dá)到75%。

某大型房企內(nèi)部人士

上述信托公司人士表示，房企資金鏈非常緊張。雖然去年賣的不錯(cuò)，但是拿地比較多，開發(fā)成本巨大。本來房地產(chǎn)企業(yè)就是高杠桿。一旦銀行規(guī)模受限，發(fā)債審核受限，其主要資金渠道就會(huì)出問題。

“前兩年房地產(chǎn)發(fā)債成本大多在6%左右，從去年下半年開始根本發(fā)不出來。只有有現(xiàn)金流的abs和abn會(huì)更好?！蹦炒笮腿倘耸勘硎?。

2018年房貸可能減少萬億。

除了其他資金來源，影響房企資金鏈最重要的是銷售回款，但銀行也在收緊個(gè)人貸款。

光大銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，今年和去年的房貸額度不太一樣。“具體數(shù)字我不清楚，但我們開門紅投放的個(gè)人貸款中，90%是非按揭貸款，比如商業(yè)貸款、消費(fèi)貸款、商品房按揭、車貸等個(gè)人貸款。”

今年以來，中央政府多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。1月13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，整治重點(diǎn)包括首付不達(dá)標(biāo)發(fā)放個(gè)人住房貸款；通過充當(dāng)融資渠道或放貸渠道，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)的首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人商業(yè)貸款、信用卡透支等資金用于購房。

25335426年1月26日，銀監(jiān)會(huì)召開2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議，也提出今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)控高負(fù)債企業(yè)融資，控制居民杠桿率過快增長(zhǎng)，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)泡沫。

r />近日，上海銀監(jiān)局也下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目等。結(jié)合此前針對(duì)企業(yè)資金端收緊的政策來看，房企資金獲取難度再度加大。

2月5日至6日上午，2018年中國人民銀行工作會(huì)議在京召開，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)在2018年的工作任務(wù)中位列第二。

受此影響，2月7日，地產(chǎn)股大跌，榮盛發(fā)展等股跌停。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前商品房銷售和個(gè)人購房貸款余額增速均已從高點(diǎn)開始回落。參照以往經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)二者都將在2018年達(dá)到底部。簡(jiǎn)單假設(shè)這一輪房地產(chǎn)周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個(gè)人住房貸款約3.3萬億元，較2017年減少8000億-10000億元。不過，由于2017年的不少個(gè)人房貸可能已批貸但未放貸，預(yù)計(jì)2018年一季度個(gè)人房貸仍可能以一定的規(guī)模投放，并不會(huì)馬上萎縮。