為了規(guī)避利率風(fēng)險，五年以上貸款一般采用浮動利率。如果房貸還款在五年以上，那么一般為浮動利率，會隨基準利率的變化而變化，而五年以來調(diào)了六次基準利率，如下圖。

很多人會被房貸計算器，或被房產(chǎn)銷售員所誤導(dǎo)，認為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結(jié)果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結(jié)果僅供參考，是以目前利率下計算的預(yù)估結(jié)果，并不預(yù)示未來歸還本息。 比如當(dāng)下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調(diào)整為5%，那么明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計算月供金額。 所以，購房者需要特別注意上浮利率，因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什么。但是如果央行進行加息，基準利率調(diào)到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那么貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。 如果已還5年，那么購房貸款應(yīng)當(dāng)在2013年，當(dāng)時五年以上實行的基準利率為6.55%。而在2014年進行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計算，得以6.15%計算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。 2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因為降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調(diào)整為4.9%，那么在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。 因此，所還本金和利息并不等于購房時房貸計算器的計算結(jié)果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，那么選擇的應(yīng)當(dāng)是等額本金還款，其本身每個月還款金額都不一樣。基準利率只要一次調(diào)整，卻未用新的基準利率計算，相較于原先的計算結(jié)果每個月就不一樣了。 基準利率調(diào)整后怎么還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那么在2013年和2014年，每個月應(yīng)還還6353.6元，如上圖。 在還了24期以后，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩余本金為977109.35元，那么則以新的基準利率計算，則以剩余本金作為總金額，貸款期限為28年進行計算月供。 同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩余本金和剩余期限?？偠灾?，每個月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。