房產(chǎn)抵押貸款雖然是最常見的抵押貸款方式，也是風(fēng)險(xiǎn)最小的一種貸款方式，但是這并不意味著房產(chǎn)抵押貸款就是完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或零風(fēng)險(xiǎn)的金融業(yè)務(wù)，為什么這么說呢？
2、一套房抵押純粹是自欺欺人，有時(shí)候物保不如人保。雖然國(guó)家政策允許一套房作抵押，但在實(shí)際操作的過程中，一套房執(zhí)行是非常困難的。
3、要重視對(duì)抵押物出租情況的調(diào)查。一是如果租賃權(quán)在前，抵押權(quán)在后，租賃期限又較長(zhǎng)，根據(jù)買賣不破租賃的原則，沒有買家敢買背負(fù)長(zhǎng)期租約切無(wú)法收取租金的物業(yè)，抵押物價(jià)值就會(huì)大大折扣的，二是這種情況下代為收取租金難以實(shí)現(xiàn)。三是拍賣保留價(jià)不客觀，借款人不按期還貸款，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款本息，當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，承租人具有優(yōu)先受償權(quán)，由于抵押人與承租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同存在，房租明顯低于市場(chǎng)價(jià)格切在抵押貸款前一次性收取，抵押人就達(dá)到了故意壓低抵押物拍賣價(jià)格的目地。
4、依附抵押物存在裝潢及附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬不明。
5、首封處置權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。
案例：客戶A在B銀行辦理抵押貸款500萬(wàn)元后，又以同一宗抵押物在C銀行辦理抵押貸款200萬(wàn)元?，F(xiàn)客戶喪失還款能力，客戶資產(chǎn)僅剩下該宗抵押物，現(xiàn)價(jià)值500萬(wàn)元。C銀行率先向法院申請(qǐng)，查封了該宗抵押物，雖銀行B雖享有優(yōu)先受償權(quán)，但無(wú)首封處置權(quán)的權(quán)利，在B銀行與C銀行未達(dá)成一致協(xié)議時(shí)，該抵押物雙方都無(wú)法處置。后B銀行與C銀行達(dá)成協(xié)議，C銀行將200萬(wàn)元債權(quán)以100萬(wàn)元的價(jià)格賣給B銀行，由B銀行處置抵押物，收回貸款。
6、抵押物處置與工程款優(yōu)先權(quán)：在辦理貸款時(shí)，要求工程方出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的聲明。
7、二次抵押：對(duì)于支持做二次抵押貸款的地方，建議在發(fā)放貸款時(shí)連同客戶房產(chǎn)證和國(guó)有土地使用證一起保管,以規(guī)避客戶做二次抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
8、哪些房產(chǎn)不能作為抵押。
(1)、學(xué)校、醫(yī)院、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、宗教寺廟等公共福利事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)；
(2)、軍隊(duì)的房地產(chǎn)（一般是不能作為抵押）；
(3)、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)；
(4)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)；
(5)、被法院或國(guó)家司法機(jī)關(guān)裁定予以凍結(jié)、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；
(6)、由國(guó)家計(jì)劃即將拆遷的房地產(chǎn)；
(7)、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)；
(8)、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地（不包括荒山、荒地等）；
(9)、已作過抵押但未經(jīng)前抵押權(quán)人書面同意的房地產(chǎn)；
(10)、違章建筑或未經(jīng)國(guó)家規(guī)劃部門和建設(shè)部門批準(zhǔn)私自建設(shè)的建筑物
9、抵押權(quán)的善意取得：不能放棄對(duì)抵押權(quán)真實(shí)性審查。
10、對(duì)保證人或擔(dān)保物的清償順序問題：對(duì)于一筆貸款既有擔(dān)保人又有抵押物時(shí)，清償順序，合同有約定從約定；當(dāng)合同無(wú)約定時(shí)：當(dāng)?shù)盅何餅榈谝蝗藭r(shí)：現(xiàn)處置抵押物，再追責(zé)擔(dān)保人；當(dāng)?shù)盅何餅榈谌藭r(shí)：可先找擔(dān)保人，再處置抵押物。