8月9日，中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行同日調(diào)整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。
此前，工行上海分行4月26日之前執(zhí)行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之后進(jìn)行調(diào)整，此日之后出預(yù)售證的新樓盤和簽約的二手房一律執(zhí)行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農(nóng)行上海分行。
7月，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分(支)行可以申請9-9.5折優(yōu)惠；10家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率；1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；8家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%；2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%；另有4家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。
難道寬松的政策面已經(jīng)影響到樓市了？這是樓市即將開啟再次上漲的信號嗎？
提到樓市松綁，統(tǒng)計(jì)其他三個一線城市中，似乎松綁的預(yù)期并不一致。
7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比上期均未出現(xiàn)變化。
深圳與7月發(fā)布樓市“深四條”，不僅規(guī)定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應(yīng)土地上公寓只租不售，還在規(guī)定住宅限售3年，不追溯的同時，對離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低于70%。這也使得深圳成為調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市。
但是一線城市中，也有銀行房貸利率也呈現(xiàn)下降趨勢。
7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。但此前利率一直高企的匯豐銀行由上浮25%降至上浮15%，上個月利率上浮30%的交通銀行這個月降至上浮12%。二套房貸利率方面，工商銀行、建設(shè)銀行和浦發(fā)銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%，而上個月二套不放貸的交通銀行本月則實(shí)行上浮18%。就目前情況看，興業(yè)銀行和浦發(fā)銀行房貸利率較低，放款僅需1-2周，整體而言較為寬松。
以上兩種極端情況出現(xiàn)，我們該如何看待這個問題？
首先，房貸利率的下調(diào)，與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模，可能會將相對穩(wěn)健的個人住房貸款業(yè)務(wù)，作為下一步的發(fā)展重點(diǎn)，所以通過下調(diào)利率來搶占更多的市場。
其次，房地產(chǎn)因城施策，分類調(diào)控仍是貫穿全年的主基調(diào)。之前調(diào)控較嚴(yán)的城市，且去化率降到了較低位置的城市，或有適當(dāng)?shù)姆潘桑▽ν恋氐某鲎?，包括對人才的引進(jìn)，也包括限價政策的調(diào)整(限一般對后期項(xiàng)目都會適當(dāng)給予一定增幅)；而對于房價上漲過快的城市則會加強(qiáng)調(diào)控；對于按揭貸款也是一樣，銀行對房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)偏好也開始回升。
此外，政策的影響本身就是動態(tài)的。即使政策本身沒有變化，但其影響效果是動態(tài)的。如購房對社保的要求從3年調(diào)至5年，但調(diào)控至今已接近兩年，當(dāng)時被限制的需求也在逐步釋放；大多數(shù)購房者買房本身也是有節(jié)奏性的，房價上漲的時候銷量集中出現(xiàn)，調(diào)控政策出來大家在觀望，觀望到一定程度后出現(xiàn)量價回縮，之后達(dá)到量穩(wěn)價跌的時候，大家的購房意愿又逐步被激活。