搖號(hào)一出，被拒之門(mén)外的購(gòu)房者，無(wú)不拍手稱(chēng)快。

按揭買(mǎi)到新房的概率提高了，暫時(shí)也不用硬著頭皮，去買(mǎi)高價(jià)二手房了，就連創(chuàng)世紀(jì)、梧桐郡這樣的超級(jí)紅盤(pán)，都可以去碰碰運(yùn)氣了。 就在大家興奮不已、摩拳擦掌，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的時(shí)候，有人卻“不合時(shí)宜”地，潑了一瓢冷水： “姑且不說(shuō)，搖到紅盤(pán)概率有多低。就算搖到了，后面還有銀行這關(guān)呢。利率會(huì)不會(huì)繼續(xù)上??？有沒(méi)有可能被拒貸？付得起高額按揭嗎？” 的確，2017年下半年開(kāi)始，信貸政策一直處于收緊狀態(tài)，利率高，放款慢，房貸成本居高不下。 實(shí)際上，今后情況，可能更為嚴(yán)重。 一系列信號(hào)顯示，信貸政策并不會(huì)放松，加息也會(huì)隨時(shí)到來(lái)。這意味按揭支出，將進(jìn)一步提高。 但就算關(guān)卡再多，也擋不住買(mǎi)房的決心?。? 首套最高25%，二套最高30% 去年底，杭州人陳先生，購(gòu)買(mǎi)了某樓盤(pán)，二套房，首付6成。當(dāng)時(shí)約定，利率上浮15%。 可沒(méi)想到，因?yàn)榫W(wǎng)簽控制，這套房子，拖到最近才簽約。但此一時(shí)，彼一時(shí)。以前的利率，銀行不認(rèn)賬了，要求上浮30%。 為了買(mǎi)到房，陳先生最終咬牙簽了字。不過(guò)，一下子多出幾十萬(wàn)利息，還是讓他無(wú)比郁悶。 那現(xiàn)在，杭州房貸利率，究竟有多高？ 去年12月底，層樓曾做過(guò)一次調(diào)查，當(dāng)時(shí)首套房貸主流上浮10%左右，個(gè)別銀行甚至還有5%。 現(xiàn)在呢，幾乎全面上漲。 調(diào)查銀行中，首套利率上浮最高的，是匯豐銀行武林支行和中信銀行，高達(dá)25%。二套房貸最高上浮30%，也是中信銀行。 其他銀行，首套利率集中在15%，二套在20%左右。少量銀行，則直接對(duì)一手房停貸了，比如花旗銀行。 雖然看起來(lái)，部分銀行的房貸利率，還保持在10%左右，但附加要求不低。 一位層樓粉絲爆料，這個(gè)月初，辦理了某銀行房貸，利率僅上浮10%。而之所以能拿到這樣的政策，是因?yàn)橘I(mǎi)了1.5萬(wàn)元保險(xiǎn)產(chǎn)品。 此外，銀行對(duì)客戶(hù)征信要求，也極為嚴(yán)格。 “我老公因?yàn)樾庞每ㄓ馄诹藥状?，但金額非常小，還是被很多銀行拒貸，找關(guān)系都沒(méi)用。”有粉絲抱怨。 據(jù)說(shuō)，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商，還準(zhǔn)備以此來(lái)嚇退無(wú)房戶(hù)。“只找兩三家銀行合作，而且要選那種利率上浮特別高，征信特別嚴(yán)格的。” 因?yàn)轭~度緊張，銀行放款速度，依舊很慢。 目前，大部分銀行給出的放款時(shí)間，要比去年等待近半年好得多，但主流時(shí)間依舊需要1-2個(gè)月。 信貸不會(huì)放松，加息隨時(shí)會(huì)來(lái)？ 對(duì)于未來(lái)房貸的總體形勢(shì)，不少銀行信貸部門(mén)工作人員，都認(rèn)為不容樂(lè)觀(guān)。 杭州農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)人士表示，現(xiàn)階段市場(chǎng)上的資金價(jià)格都在走高，不給房貸額度，并不是銀行有沒(méi)有錢(qián)的問(wèn)題。歸根結(jié)底，是國(guó)家在進(jìn)行調(diào)控。 經(jīng)濟(jì)層面認(rèn)為，未來(lái)幾年內(nèi)，國(guó)家主要任務(wù)之一，就是去杠桿，包括企業(yè)、個(gè)和政府杠桿。也就是說(shuō)，限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，短期內(nèi)并不會(huì)放松。 而對(duì)按揭客來(lái)說(shuō)，更大的壓力，來(lái)自于加息預(yù)期。 最近，央行行長(zhǎng)易綱在博鰲論壇說(shuō)了一段話(huà)，核心要點(diǎn)是：接下來(lái)，繼續(xù)執(zhí)行偏緊的貨幣政策，并已準(zhǔn)備好提高基準(zhǔn)利率。 簡(jiǎn)單的說(shuō)，隨時(shí)可能加息。 其實(shí)，現(xiàn)在不斷上浮的利率，正是一種變相的加息。 融360報(bào)告顯示，今年3月全國(guó)首套房貸款平均利率5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月上升23.54%。 報(bào)告預(yù)計(jì)，若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末，平均利率有可能破6%。 事實(shí)上，當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率，是20年來(lái)的最低點(diǎn)。 而且結(jié)合樓市走勢(shì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象：當(dāng)市場(chǎng)火熱，利率大概率上漲。如2009-2011年，杭州地王頻出，基準(zhǔn)利率一路上漲，最高達(dá)到7.05%。 反之，當(dāng)市場(chǎng)遇冷，利率大概率下調(diào)（刺激樓市）。 典型就是上一波杭州樓市低迷期，基準(zhǔn)利率從2011年的7.05%，一路下調(diào)到2015年底的4.9%。 之后的事情，大家都知道，杭州樓市持續(xù)火爆，直到今天也未停歇。但基準(zhǔn)利率，仍舊保持原先水平。 換言之，不管是宏觀(guān)環(huán)境，還是歷史規(guī)律，加息都已經(jīng)是大概率事件。 200萬(wàn)房貸，30年多還30萬(wàn)利息 加息，意味著房貸成本的進(jìn)一步提升。 而關(guān)鍵的是，加息只是基準(zhǔn)利率的上浮，并不會(huì)改變?cè)?0%、20%，甚至30%的上浮利率，因?yàn)檫@是伴隨終身的。 打個(gè)比方，原先基準(zhǔn)利率4.9%，上浮20%即5.88%；現(xiàn)在假設(shè)，基準(zhǔn)利率上調(diào)到5.4%，你承擔(dān)的利率，仍舊需要乘以1.2，高達(dá)6.48%。 其中的利息差別，是巨大的。 參照上述利率，我們以貸款200萬(wàn)、30年期為例（等額本息），進(jìn)行計(jì)算，可以得到如下一組對(duì)比數(shù)據(jù)。 原先月供11837元，總利息約226萬(wàn)；現(xiàn)在月供12615元，總利息約254萬(wàn)元。相當(dāng)于，多還近30萬(wàn)利息。 而且，這還是建立在，加息0.5個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上。 不斷抬高的成本，會(huì)阻礙購(gòu)房者的步伐么？并不會(huì)。 去年下半年，急著買(mǎi)婚房的新杭州人小李，不巧遇上了全款成風(fēng)的杭州樓市。 兜里只揣著100來(lái)萬(wàn)的他，遭受了無(wú)數(shù)次冷眼，又不甘心買(mǎi)高一截的二手房，只能期望樓市降溫。 誰(shuí)知道，今年樓市依舊沒(méi)有降溫。雖然等到了搖號(hào)，有了貸款買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，但也等來(lái)越來(lái)越高的利率。 有人問(wèn)，你會(huì)暫緩買(mǎi)房么？ “只要搖到，再高的利率，咬牙也要上。”小李回答得很堅(jiān)決。也有粉絲表態(tài)，現(xiàn)在杭州的房子，只要加杠桿買(mǎi)得到，都是劃算的。 的確，樓市如此癲狂，人心如此浮躁，只要能上車(chē)，這點(diǎn)利率，又算得了什么呢！ 降準(zhǔn)會(huì)大幅刺激樓市？并不會(huì) 不少人會(huì)有疑問(wèn)：央行不是降準(zhǔn)了么，貨幣政策理應(yīng)變寬松了啊。 的確，昨天降準(zhǔn)新聞一出，地產(chǎn)媒體興奮不已，各種吸睛標(biāo)題層出不窮。比如，“央行降準(zhǔn)，房?jī)r(jià)又要漲了，或房貸更容易了”。 降準(zhǔn)的直接效應(yīng)，是銀行可使用的資金增加了，確實(shí)會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性的增強(qiáng)，和資金成本的降低，利好相關(guān)行業(yè)。 但我們要明白，降準(zhǔn)在于緩解結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。 釋放的1.3萬(wàn)億流動(dòng)性中，近7成用于置換MLF（中期借貸便利，即商業(yè)銀行向央行借的錢(qián)），將顯著降低商行利息負(fù)擔(dān)，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以便銀行“輕裝上陣”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)；而4000億元增量資金，增加了小微企業(yè)貸款的低成本資金來(lái)源。 簡(jiǎn)單的說(shuō)，這次降準(zhǔn)，一方面是“解救”銀行，另一方面是優(yōu)先支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)（利好股市）。 其實(shí)，在貨幣政策上，央行很矛盾。 4月16日，提高了14天逆回購(gòu)的利率；昨天，宣布降準(zhǔn)，這些都是相反的做法。 央行提高借出資金的成本（逆回購(gòu)），本意是希望引導(dǎo)利率上行，控制金融風(fēng)險(xiǎn)，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，承受不了高利率。 至于樓市，降準(zhǔn)肯定有利好，只是遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么大。 “房住不炒”依然是紅線(xiàn)，這一點(diǎn)是不會(huì)突破的。資金寬裕是創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境，而不是說(shuō)鼓勵(lì)各類(lèi)違規(guī)資金進(jìn)入樓市，這和過(guò)去寬松化的貨幣環(huán)境，是有本質(zhì)區(qū)別的。 未來(lái)貨幣政策走向，預(yù)計(jì)著力保持流動(dòng)性穩(wěn)定，但不會(huì)出現(xiàn)寬松趨勢(shì)。