| 過(guò)去一年多時(shí)間，很多城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了快速上漲，而這種快速上漲背后除了有大量的剛需人群之外，實(shí)際上有很多購(gòu)房人群都是炒房客。 而且在這些炒房客當(dāng)中，有不少人是通過(guò)消費(fèi)貸，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市購(gòu)房的，針對(duì)這種行為，過(guò)去一段時(shí)間，各地也在嚴(yán)查消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，而且有部分城市已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了鐵的證據(jù)，在發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市之后，銀行也規(guī)定客戶必須在規(guī)定的時(shí)間之內(nèi)結(jié)清貸款。 看到這很多人都可能挺好奇的，銀行是怎么知道客戶的錢(qián)違規(guī)進(jìn)入樓市呢？銀行有哪些方法可以監(jiān)測(cè)客戶資金的流向？ 在這我們可以分兩種情況。 第一種情況、銀行明知道資金流向樓市還放任不管的。 我覺(jué)得過(guò)去一段時(shí)間之所以有很多經(jīng)營(yíng)貸，消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，我認(rèn)為一巴掌拍不響。 實(shí)際上有一些經(jīng)營(yíng)貸，消費(fèi)貸之所以能夠進(jìn)入樓市，是銀行、房產(chǎn)中介以及客戶三方“共同合作”的結(jié)果而已，事實(shí)上有很多銀行都知道這些錢(qián)是進(jìn)入樓市的，只不過(guò)他們?yōu)榱送瓿蓸I(yè)績(jī)，只能睜一只眼閉一只眼而已。 比如我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，他是在醫(yī)院里面上班的，在2020年三四月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)銀行資金比較寬松，而且銀行還有信貸任務(wù)，結(jié)果他們客戶經(jīng)理就找到這些醫(yī)院的工作人員，可以給他們提供50萬(wàn)塊錢(qián)的信用貸款，結(jié)果有些人申請(qǐng)這些信用貸款之后直接拿去買(mǎi)房，其實(shí)這些客戶經(jīng)理也知道，只不過(guò)他們“假裝”不知道而已。 這種掩耳盜鈴也少不了中介功勞，現(xiàn)在有很多房產(chǎn)中介為了賣房，他們可以說(shuō)是想盡各種辦法，比如消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸在違規(guī)進(jìn)入樓市的過(guò)程當(dāng)中，這些中介就幫客戶偽造一些假虛假的合同，比如找一家裝修公司虛假鑒定一份裝修合同，然后就騙取銀行的資金。 對(duì)于這些貸款違規(guī)進(jìn)入樓市難道銀行不知道嗎？我相信不可能，只是他們出于自身的利益考慮，選擇忽視而已。 一方面是真正能夠從銀行借到消費(fèi)貸款或者經(jīng)營(yíng)貸款的客戶，質(zhì)量本身就比較好，這些客戶出現(xiàn)違約的可能性比較小，特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)說(shuō)，基本上都有房產(chǎn)做抵押，所以出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性比較小，把錢(qián)借給這些優(yōu)質(zhì)的客戶，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于比那些沒(méi)有任何抵押物的小微客戶。 而對(duì)于這些違規(guī)的信貸來(lái)說(shuō)，只要能夠正常還款那誰(shuí)也不會(huì)追究責(zé)任，如此一來(lái)，客戶可以成功買(mǎi)房，而銀行就可以賺取比較可觀的利潤(rùn)。 另外，最近幾年時(shí)間，各大銀行都有“兩增兩控”的考核任務(wù)，兩增”即單戶授信總額1000萬(wàn)元以下（含）的小微企業(yè)貸款同比增速不低于各項(xiàng)貸款同比增速，貸款戶數(shù)不低于上年同期水平；“兩控”即合理控制小微企業(yè)貸款資產(chǎn)質(zhì)量水平和貸款綜合成本。 對(duì)于“兩增”來(lái)說(shuō)，如果銀行把錢(qián)放給那些資信比較差的小微企業(yè)，銀行有可能出現(xiàn)比較大的壞賬，但如果不放又完成不了目標(biāo)，那怎么辦呢？這時(shí)候很多銀行就只能睜一只眼閉一只眼違規(guī)將資金發(fā)放給那些資信比較好的購(gòu)房客了。 對(duì)這些客戶，銀行想要查很簡(jiǎn)單，因?yàn)殂y行本身就知道他們拿這個(gè)錢(qián)去買(mǎi)房的，就看銀行愿不愿意查而已。 第2種情況，銀行不知道客戶將資臣財(cái)網(wǎng)入樓市，然后再通過(guò)其他方法進(jìn)行監(jiān)測(cè)。 前面我們所說(shuō)的這種情況目前很多銀行可能都存在，但并不是普遍現(xiàn)象，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很多資金違規(guī)進(jìn)入樓市，其實(shí)都是房產(chǎn)中介幫客戶包裝。 對(duì)這些隱瞞實(shí)際貸款用途的客戶來(lái)說(shuō)，銀行有時(shí)候確實(shí)比較難查，但也并不代表沒(méi)有辦法查，從實(shí)際情況來(lái)看，銀行可以通過(guò)以下幾種方式來(lái)監(jiān)測(cè)客戶的資金流向。 第一、約定貸款用途。 為了防范貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，目前很多銀行都會(huì)跟客戶約定貸款用途，比如你申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，那這個(gè)錢(qián)有可能直接打給對(duì)方的銀行賬戶，而不是給申請(qǐng)貸款的這個(gè)客戶。 再比如客戶申請(qǐng)的裝修貸，有可能這個(gè)錢(qián)直接打給裝修公司，而不是給貸款客戶本人。 當(dāng)然也有實(shí)際資金是直接打到申請(qǐng)人的銀行賬戶上，但既然合同里面有約定貸款特定的用途了，那么申請(qǐng)人就必須按照約定用途來(lái)使用這筆錢(qián)，不能違規(guī)將這筆錢(qián)投入到樓市當(dāng)中，否則銀行隨時(shí)可以上門(mén)調(diào)查。 第二、查看銀行流水流向。 從目前的實(shí)際情況來(lái)看，銀行只能查到客戶流水的第一手流向，第二手是沒(méi)法查到的。 客戶申請(qǐng)貸款之后直接拿這筆錢(qián)去購(gòu)房，比如把這筆錢(qián)打給房東或者給一些房產(chǎn)中介，那銀行很容易就可以看出來(lái)，不過(guò)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中這種情況很少存在，房產(chǎn)中介沒(méi)有這么笨，他們都是山路十八彎，把資金轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，來(lái)迷惑銀行，以達(dá)到最終的目的。 比如A向銀行申請(qǐng)了一筆貸款，然后A向B，向C，向D轉(zhuǎn)移的錢(qián)，銀行是可以查出來(lái)的，但如果a把錢(qián)轉(zhuǎn)移到B的賬戶上，B又把錢(qián)轉(zhuǎn)移到其他人的賬戶上，這個(gè)過(guò)程銀行是沒(méi)法查到的，因?yàn)椴煌你y行屬于不同的系統(tǒng)，銀行是沒(méi)法跨行追查資金流向的。 第三、貸后管理。 銀行把貸款發(fā)放出去之后，并不是放任不管了，銀行會(huì)不定期地進(jìn)行貸后管理，貸后管理包括到實(shí)地調(diào)查企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，比如你當(dāng)初申請(qǐng)貸款，用途是購(gòu)買(mǎi)原材料，那么到企業(yè)查看，如果這筆原材料不存在就有疑問(wèn)了。 再比如某一個(gè)個(gè)人客戶申請(qǐng)了一筆消費(fèi)貸款用于房子裝修，但上門(mén)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子根本就不存在裝修的情況，那這筆錢(qián)就存在可疑情況。 對(duì)這些可疑的資金用途，銀行可以向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)查看資金的流向，目前中國(guó)人民銀行是可以查看同一個(gè)人名下資金的流向，不管你流了幾手，央行想要查都可以查出來(lái)。 當(dāng)然除了查看資金流向之外，還可以查看申請(qǐng)人名下的房產(chǎn)以及信貸申請(qǐng)記錄。 比如某個(gè)人申請(qǐng)銀行的貸款之后拿去買(mǎi)房，那么他的名下或者配偶子女名下就有可能存在房產(chǎn)，或者他個(gè)人征信記錄里面，有可能會(huì)有銀行信貸審批記錄。 即便這些人沒(méi)有以個(gè)人的名義申請(qǐng)房貸，但也有可能存在他們每個(gè)月都會(huì)將固定的月供打給某個(gè)固定的賬號(hào)，或者每個(gè)月都取固定的現(xiàn)金出來(lái)，這些資金剛好可以對(duì)得上月供，那就存在炒房的嫌疑了。 但在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有一些人做得比較隱蔽的，銀行即便知道他們用資金去炒房，有可能也沒(méi)法提供有效的證據(jù)。 比如有些企業(yè)向銀行申請(qǐng)正常的經(jīng)營(yíng)性貸款，有房子做抵押，而且這個(gè)錢(qián)也確實(shí)完全用于企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有任何違規(guī)。 但是這些企業(yè)在向銀行申請(qǐng)貸款之后，手頭的資金多了，他們就可以用自有資金拿去買(mǎi)房，這完全是合法合規(guī)的，對(duì)這種情況你說(shuō)到底是合規(guī)還是不合規(guī)呢？ 雖然現(xiàn)在目前很多地方已經(jīng)堵上企業(yè)買(mǎi)房的道路，比如深圳現(xiàn)在已經(jīng)不允許企業(yè)買(mǎi)房，但是這些企業(yè)完全可以把錢(qián)打給員工，或者其他親戚朋友，然后用他們的名義去買(mǎi)房，這也是為什么最近一兩年時(shí)間出現(xiàn)很多代持買(mǎi)房的重要原因。 所以想要控制資金違規(guī)炒房，不能簡(jiǎn)單地監(jiān)管資金流向，而是要通過(guò)多種手段相互配合，相互制約，這樣才能達(dá)到遏制炒房的目的。
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