住房抵押貸款流程是什么？

　　第一步，債務合同成立。債務人或者第三人將自己依法擁有的房地產作擔保。如商品房購買人未支付全部房價款的，可向銀行申請貸款，并將該商品房設定抵押作為清償貸款擔保。

　　第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。這時，抵押權人必定是債權人，而抵押人是債務人或第三人，債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。用抵押貸款購買商品房的，購買人先與商品房開發(fā)經營單位簽訂商品房出售合同，然后再與銀行簽訂貸款合同、抵押合同。

　　第三步，抵押雙方持抵押合同、房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續(xù)。抵押貸款購買商品房的，可以在申請辦理交易登記的同時申請辦理抵押登記、手續(xù)。

　　第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人保管已經注記的房地產權利證書。

　　第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產其他權利證明及已經注記的房地產權利證書到房地產登記機關辦理注銷抵押手續(xù)。

　　哪些房產不能用于抵押？

　　1、未結清貸款的房產

　　抵押消費貸款的房產一定是要沒有進行過抵押的房產。如果是有抵押的房產或這個房產是正處于按揭狀態(tài)的，說明銀行已經擁有此房產的他項權利，銀行不會允許再對此房產作抵押的。如果沒有還清貸款重新貸款叫做同名轉加按，目前我國已明令禁止。

　　2、部分已購公房

　　在已經購買的公房中有兩種情況不能辦理抵押消費貸款，一種是沒辦法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房。假如在購房合同中有原單位有優(yōu)先購買權的條款，銀行沒辦法取得他項權利，因此銀無法操作抵押消費貸款。另一種是不能提供央產房上市證明的央產房，這樣的房產是不能上市進行交易的，因為這樣銀行沒有抵押權，因此無法操作這項業(yè)務。

　　3、未滿5年的經濟適用房

　　回遷房按經濟適用房管理的，或者是純經濟適用房，根據目前的一系列政策，如果未滿5年是不允許上市交易的，銀行也以平是無法取得他項權利證，肯定是無法辦理抵押消費的。

　　4、未取得房產證的小產權房

　　對于小產權房產來說，在購買的時候應該都不知道是不能抵押，不能上市交易的。對于這點應該大家都能理解，無可厚非吧！