實務中，有客戶市場價500萬的房子，只拿到300萬的貸款，利率還高達6.5%；也有客戶，市場價400萬的房子，貸到了600萬，利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款，不同的操作，結果完全不同，大家知道是為什么嗎？
抵押貸款，是中小企業(yè)銀行貸款最常見的方式，也是相對最容易成功的貸款方式。正因為相對容易、簡單，大家往往對它不夠重視，希望大家能夠看完這篇文章，了解下抵押貸款有哪些你必須知道的知識，再問問自己抵押貸款是不是真的很簡單？你做的抵押貸款方案，有沒有實現(xiàn)利益最大化？
一、抵押物評估
房產(chǎn)抵押貸款，抵押的房產(chǎn)值多少錢，不是企業(yè)說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！那銀行怎么認定抵押房產(chǎn)值多少錢呢？通行做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估，以資產(chǎn)評估公司的評估價格為準。
這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價格都會有所差異，最高價和最低價之間相差10-20%是很常見的情形。評估價格的高低，直接影響到貸款金額的大小，10-20%可不是一個小數(shù)字哦，一千萬的房產(chǎn)，就相差了一兩百萬。
二、評估總值和評估凈值
房產(chǎn)評估，評估公司一般會給出三個評估值，評估總值、評估凈值1（也叫契稅凈值）和評估凈值2（也叫全稅凈值）。
1、評估總值就是評估公司評估給出的市場價。
2、評估凈值1是評估總值減去房屋契稅后的評估值。房屋契稅一般在評估總值的1-3%之間，根據(jù)房屋面積大小而定，小于90平米的契稅1%，90-144平米的契稅1.5%，144平米以上的契稅3%。
3、評估凈值2是評估凈值1的基礎上再扣除增值稅、個稅、印花稅等稅種之后的評估值，由于不同房產(chǎn)原始購入價差異不同，增值稅、個稅等有所差異，但一般在房產(chǎn)評估總值的10%比較常見。
剛有套銀行評估的房產(chǎn)，評估總值是527萬，評估凈值1是519萬，評估凈值2是468萬，分別是評估總值的98.5%和88.8%。
評估值是銀行貸款的參考依據(jù)，常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款，銀行一般是打七折來計算貸款金額。但有些行是評估總值打七折，有些行是凈值1打七折，也有行是凈值2打七折。按評估總值還是按凈值1，或者是凈值2打折就相差很大了，至少10%以上。
大家看到這里，是不是就開始有點慌了？房產(chǎn)評估差了10-20%，評估總值還是凈值這里又差了10%，20-30%不見了哦！
三、抵押率
上面提到，銀行一般是按照評估值的七折來計算貸款金額（住宅類），有一般就有不一般，有常規(guī)就有例外。目前看到，對于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有銀行是八折或者八五折；還有銀行對于經(jīng)營情況良好的企業(yè)，可以給到九成或者1:1足值貸。（暈，這里又差了10-30%?。?/p>
不管七成，還是八成九成，或者是不打折，都是針對銀行的標準化抵押貸款產(chǎn)品。如果不考慮標準化產(chǎn)品，走傳統(tǒng)公司授信通道的話，對于優(yōu)質(zhì)客戶，還可以做抵押物放大，即抵押物評估值全額基礎上，再配以一部分信用貸款。這個具體就要看企業(yè)資質(zhì)，以及授信方案設計，如何幫助銀行考慮各種風險及控制手段，做到讓銀行放心，這是個復雜的專業(yè)話題，這里就不展開討論了。通過這種方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。個別優(yōu)質(zhì)客戶，結合銀行的一些貸款產(chǎn)品，比如一些貿(mào)易融資產(chǎn)品或者其他輔助風控，比如應收賬款質(zhì)押等，還可以進一步放大，給予更多的信用貸款。（換一個角度去看就很清楚了，銀行其實也會發(fā)放一些純信用貸款，如果一個企業(yè)，在銀行本來就可以申請幾百上千萬的信用貸款，我們追加抵押物，是不是可以貸的更多呢？）
四、抵押物性質(zhì)
上面講的抵押物和抵押率，都是按普通住宅來舉例子作分析的。實務中，抵押物，除了普通住宅，還有公寓、別墅、寫字樓、商鋪、廠房、土地使用權等各種類型的房產(chǎn)抵押物。（非房產(chǎn)抵押是貨押或者設備抵押，不屬于常規(guī)的抵押貸款范疇）
1、不同性質(zhì)的抵押物，首先是銀行規(guī)定的標準抵押率不同。
住宅類的一般是七折，公寓和寫字樓一般是六折，別墅、商鋪、廠房和土地使用權，一般是五折。
2、不同性質(zhì)的抵押物，評估總值和市場價的差異不同。
住宅類的評估總值和市場價，相差不大，一般不會超過10%；其他類房產(chǎn)的評估總值和市場價就沒這么接近了。有個客戶，剛花了3100萬買了觀瀾的一棟廠房自用，單價10000元/平米，結果銀行給出的評估價只有不到6000塊，評估總值只有市場價的六折。
如果企業(yè)購置物業(yè)來做抵押貸款的話，住宅是最劃算的，其次是公寓和寫字樓，商鋪、廠房、土地最差。
五、抵押物評估費
房產(chǎn)抵押貸款，銀行要求做資產(chǎn)評估，銀行指定資產(chǎn)評估公司，但不好意思，抵押物評估費得客戶自己出。
需要注意的是，客戶應該盡量和銀行/評估公司爭取，貸款成功批復之后再出正式的評估報告，再交評估費，避免白花冤枉錢。當然，大部分銀行都是貸款批復之后再交錢出評估報告，但也有個別銀行或者個別客戶經(jīng)理為了“支持”評估公司業(yè)務，要求貸款報批過程中就先交錢出評估報告的。遇到這種情況，如果評估費又比較貴的話，需要注意一下，避免貸款沒批，白花冤枉錢。
六、房產(chǎn)所在地
房產(chǎn)所在地關系到是否異地抵押的問題，房產(chǎn)所在地和借款企業(yè)與貸款銀行（這二者一般都在一個城市）不在同一個城市，一般界定為異地房產(chǎn)。異地抵押不少銀行是不接受的，尤其是在中小企業(yè)授信領域，大部分深圳的銀行都不接受除深圳以外的房產(chǎn)抵押，個別銀行接受東莞惠州的房產(chǎn)，還有個別銀行可能會接受北上廣的房產(chǎn)抵押。但實務中，由于中小企業(yè)授信金額小，異地房產(chǎn)抵押手續(xù)麻煩，一旦出現(xiàn)問題處理也麻煩，大部分銀行都不接受。
七、房產(chǎn)產(chǎn)權人和借款企業(yè)的關系
原則上，銀行不太接受抵押房產(chǎn)產(chǎn)權人和借款企業(yè)沒有任何關系的抵押。這種業(yè)務，要么是借殼貸款，要么是借房子貸款，風險相對都大一些。
1、一般情況下，以下類型的房產(chǎn)抵押都不會有問題，各個銀行都會接受：
1）借款企業(yè)名下的房產(chǎn)；
2）借款企業(yè)股東、法人及其配偶、直系親屬（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房產(chǎn)。
2、下列情形，有些銀行會接受，有些銀行會審核嚴格一些，或者不接受，或者壓低貸款金額：
1）企業(yè)高管、員工的房產(chǎn)；
2）企業(yè)法人、股東的其他親戚的房產(chǎn)。
除上述1、2類以外的其他第三方的房產(chǎn)，如果借款企業(yè)不能很好的解釋產(chǎn)權人和借款企業(yè)之間的關系，一般銀行就不太會接受。
八、借款主體的性質(zhì)
上面講的都是抵押物的問題，抵押貸款，還會區(qū)分是以公司名義借款，還是個人名義借款。
公司名義的抵押貸款，一般都是公司貸款條線發(fā)起和審批。個人名義的抵押貸款，一般是個貸條線發(fā)起和審批。需要的資料、發(fā)起和審批的路徑、貸款的利率都會有所不同。
一般來講，公司名義貸款相對復雜，流程長而且慢。但好處也很明顯，可以結合公司信用放大抵押率，甚至配信用貸款，還可以積累公司信用，為后續(xù)企業(yè)授信打下很好的基礎。另外，公司貸款利息支出是公司成本，可以作財務費用，節(jié)約所得稅支出。對于部分企業(yè)，還可以享受政府的一些利息補貼政策。個人名義貸款就相對簡單，流程短時效快，但公司貸款的這些好處就享受不到了。