不動產(chǎn)登記簿上記載的抵押財產(chǎn)比較籠統(tǒng)，被買受的房產(chǎn)是否包括其中，登記簿上對此沒有記載，應(yīng)視為抵押登記不具體、特定、明確。對買受人而言，就不能產(chǎn)生其購買的商鋪在其購買之前已經(jīng)被抵押給他人的效果，買受人就案涉商鋪享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

1、聚鼎公司與普瑞銘公司克分公司簽訂《典當(dāng)?shù)盅汉贤罚壕鄱鞠蚱杖疸懝究朔止局Ц懂?dāng)金800萬元，普瑞銘公司克分公司以其開發(fā)的案涉房產(chǎn)作為抵押。

2、另查明，《抵押登記簿》記載：“房地產(chǎn)位置白堿灘區(qū)芙蓉花園1-2棟（30間）”。

3、在抵押登記期間，普瑞銘公司克分公司將芙蓉花園第58-1號商鋪出售給丁維生，丁維生當(dāng)即支付了總房款的95.7%及全部稅費，普瑞銘克分公司亦向其交付了商鋪，后由丁維生占有使用至今。

4、再查明，案涉芙蓉花園小區(qū)商鋪均未辦理大產(chǎn)權(quán)證，所以丁維生不可能辦理小產(chǎn)權(quán)證。

5、因普瑞銘克分公司未按照約定償還借款，經(jīng)公正后，聚鼎公司申請法院對案涉房產(chǎn)強制執(zhí)行。丁維生向法院提出執(zhí)行異議。

丁維生是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，即抵押登記的房產(chǎn)范圍是否包括丁維生所購房產(chǎn)范圍？

本院認為，根據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定的公示原則和第十六條規(guī)定的公信原則，某項不動產(chǎn)上是否設(shè)立了抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)以是否在不動產(chǎn)登記簿上登記公示為準(zhǔn)，而不能有其他標(biāo)準(zhǔn)。對不動產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容理解有歧義時，應(yīng)當(dāng)以社會上通常的第三人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以抵押權(quán)人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)。這是因為，由于抵押權(quán)是就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)，任何當(dāng)事人設(shè)立抵押權(quán)時，都會涉及第三人的利益，因此，該標(biāo)準(zhǔn)只能以社會上通常的第三人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)。

本案中，不動產(chǎn)登記簿上記載的抵押財產(chǎn)是克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園的2220.01㎡商鋪，但芙蓉花園第58-1號商鋪是否包括其中，由于登記簿上對此沒有記載，社會上通常的第三人只能認為不包括。即使事實真的如聚鼎公司所稱，登記簿記載的2220.01㎡商鋪的確包括案涉商鋪，但是，因為登記簿上沒有明確記載，沒有向社會公示，社會上通常的第三人都會認為案涉商鋪沒有進行抵押登記，由此產(chǎn)生的風(fēng)險也只能由聚鼎公司承擔(dān)，而不能由第三人承擔(dān)。

就本案而言，由于登記簿上沒有明確將芙蓉花園第58-1號商鋪登記為抵押財產(chǎn)，因此，丁維生即使查看了不動產(chǎn)登記簿，也不負有弄清楚該商鋪是否屬于登記記載的2220.01㎡商鋪中的一部分的義務(wù)，否則，不動產(chǎn)抵押登記制度的功能會大打折扣，危及交易安全，影響交易效率。

綜上，丁維生享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

（2017）最高法民申2274號

《物權(quán)法》

第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

從買受人的角度分析，一定要切記：購買房屋，無論是在建房屋，還是已經(jīng)頒發(fā)過產(chǎn)權(quán)證的房屋，都應(yīng)當(dāng)?shù)奖镜胤康禺a(chǎn)管理部門查閱抵押登記簿，確認自己準(zhǔn)備購買的房屋無抵押登記之后再行購買，否則很容易引發(fā)糾紛。

從抵押權(quán)人角度分析：其要成為法律上認可的不動產(chǎn)抵押權(quán)人，必須要求負責(zé)抵押登記的工作人員將抵押的財產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上登記的具體、特定、明確。否則，就應(yīng)當(dāng)要求登記的工作人員修改。如果沒有提出這個要求，登記的不特定，即使在登記簿上已經(jīng)登記為抵押權(quán)人，對訟爭不動產(chǎn)也不享有抵押權(quán)。

從登記機關(guān)角度分析：對抵押登記的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照申請人的要求，登記的具體、特定、明確。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)讓準(zhǔn)備購房的普通購買者能夠查閱抵押登記簿。