無(wú)論是銀行貸款還是民間借貸，為了保障借出去的錢(qián)能夠還回來(lái)，出借人通常會(huì)要求借款人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，其中一種常見(jiàn)擔(dān)保方式就是不動(dòng)產(chǎn)抵押。

不動(dòng)產(chǎn)抵押不僅需要簽訂抵押合同，還需要到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押登記，抵押權(quán)才能設(shè)立，債權(quán)人才能據(jù)此在擔(dān)保債權(quán)金額范圍內(nèi)，對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

實(shí)踐中，銀行對(duì)抵押登記規(guī)制得非常嚴(yán)格，辦不了抵押登記正常情況下是不會(huì)放貸的。但企業(yè)間借款如出借人沒(méi)有金融貸款牌照，與借款企業(yè)又無(wú)供貨合同關(guān)系，是無(wú)法作為抵押權(quán)人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的。

那么，問(wèn)題來(lái)了。

如果債權(quán)人和抵押人僅簽訂了不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，但未辦理抵押登記，導(dǎo)致債務(wù)到期未清償時(shí)，債權(quán)人無(wú)法行使對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人對(duì)債務(wù)還需要承擔(dān)連帶清償責(zé)任嗎？

1

未辦抵押賠不賠

最高院再審過(guò)這樣一起案件，將此問(wèn)題一錘定音。

中信銀行東莞分行與華豐盛公司于2014年3月簽訂了《人民幣流動(dòng)資金貸款合同》，約定中信銀行東莞分行為華豐盛公司分三次提供流動(dòng)資金貸款合計(jì)7000萬(wàn)元。

中信銀行東莞分行還分別與陳某華等三人簽訂《最高額抵押合同》，約定陳某華等三人以自有房產(chǎn)為華豐公司的貸款提供抵押擔(dān)保。

東莞市房產(chǎn)管理局于2011年6月29日，向東莞市各金融機(jī)構(gòu)發(fā)出《關(guān)于明確房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)事項(xiàng)的函》（東房函〔2011〕119號(hào)）。

內(nèi)容為：“東莞市各金融機(jī)構(gòu)：由于歷史遺留問(wèn)題，我市存在一些土地使用權(quán)人與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的房屋。上述房屋在申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，必須先使房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致后才能辦理。”

陳某華等三人尚未取得用于抵押房屋所占土地使用權(quán)證，因房地權(quán)屬不一致，抵押房屋未能辦理抵押登記。

中信銀行東莞分行依約向華豐盛公司發(fā)放了7000萬(wàn)貸款，但華豐盛公司未能按期還本付息。

中信銀行東莞分行遂向法院起訴，要求華豐盛公司歸還全部貸款本金7000萬(wàn)元并支付貸款利息等，并要求陳某華等三人在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

該案?jìng)鶆?wù)人華豐盛公司應(yīng)向中信銀行東莞分行償還貸款本金和利息沒(méi)有爭(zhēng)議，但在陳某華三人抵押房屋未辦理登記、抵押權(quán)未設(shè)立的情況下，如何就債務(wù)人未清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任存在爭(zhēng)議。

該案經(jīng)一審、二審，最終由最高院裁定再審并提審。

2

賠償未清償債務(wù)的二分之一

最高院經(jīng)審理認(rèn)為，中信銀行東莞分行分別與陳某華等三人簽訂的《最高額抵押合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

雖然抵押物未辦理抵押登記，該事實(shí)并不影響抵押合同的效力。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

本案抵押權(quán)因未辦理登記而未設(shè)立，中信銀行東莞分行無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，損失客觀存在，其損失范圍相當(dāng)于在抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)華豐盛公司未清償債務(wù)數(shù)額部分，并可依約直接請(qǐng)求陳某華等三人進(jìn)行賠償。

同時(shí)，中信銀行東莞分行未盡到合理的審查和注意義務(wù)，對(duì)抵押權(quán)不能設(shè)立亦存在過(guò)錯(cuò)。

綜合考慮雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及本案具體情況，酌情認(rèn)定陳某華等三人以抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為限，在華豐盛公司尚未清償債務(wù)的二分之一范圍內(nèi)，向中信銀行東莞分行承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

3

1．債權(quán)人與抵押人簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，應(yīng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，避免因未辦理抵押登記導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)；

2．因抵押人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未辦理抵押登記的，債權(quán)人可依據(jù)抵押合同向法院起訴抵押人，要求其在抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)就未清償債務(wù)數(shù)額進(jìn)行賠償。