問:有些購房者在選擇貸款組合時比較盲目,專家的意見肯定會對他們有很大幫助。
答:從理論上講,借款人每月還款額不超過月總收入的55%,就不會對還款構(gòu)成太大壓力??梢栽O(shè)置幾套例子供購房者參考,購房者可以根據(jù)自身情況選擇。另外,你可以告訴借款人,貸款利息分兩個檔次,1-5年一個檔次,6-30年一個檔次。如果你申請的是6-30年的檔次組合,最后1-5年還清,那么6-30年就按照檔次計算利息。
比如有人借10萬元,期限10年。
月均還款額:1089.23元。
如果這個人正常還款到還款結(jié)束,總共還款120次,還款金額包括本金和利息。
就是:130,707.60元。
如果這個人在還款過程中間申請?zhí)崆皟斶€所有貸款,比如正常還款一年后。
在申請中,此人的實際還款金額為:
一年還本付息額=剩余本金=實際還款金額。
1089.23 12 92314.66=105385.42元。
因此,130707.60-105385.42=25322.18元。
因此,如果此人提前全額還款,可節(jié)省利息支出25322.18元。
問:借款人如果想分期提前還款,對借款人有什么要求?如何申請?
答:這種現(xiàn)象相當普遍。目前部分銀行接受分期還款必須是月還款額的整數(shù)倍。從1997年底開始,工商銀行開辦了任意時間、任意金額(超過還款金額)的業(yè)務(wù),更加方便了客戶。比如你每個月要還款2000元,然后你打算一次性還款9000元,那么你就可以在相應(yīng)的支行填寫申請表,馬上辦理,這樣你就可以不斷縮短還款期限,給客戶更大的自由。需要注意的是,無論是逾期還款還是提前還款,都屬于違約行為,但根據(jù)我國目前的國情,提前還款的客戶是不會被收取違約金的。
問:如何處理逾期付款?
答:按照規(guī)定,連續(xù)三次,總共六次,銀行會了解逾期付款的情況。如果真的是惡意或者無力償還,銀行會對抵押物進行處置。
問:如果銀行利率調(diào)整,對還款有什么影響?
答:個人住房貸款利率不是一成不變的。如果中國人民銀行調(diào)整利率,那么受理銀行將通知借款人,并從次年1月1日起執(zhí)行新的利率。
問:借款人還款時有收據(jù)或憑證嗎?
是的,如果你通過活期賬戶還款,存折上有每次還款的密碼。如果我真的需要收據(jù),我可以打電話給受理銀行,由銀行寄出,或者親自去取。
問:辦理貸款手續(xù)需要多長時間?
答:工商銀行首先會加強服務(wù),因為服務(wù)會是一個非常重要的自我宣傳手段。目前工行承諾從受理到放款15個工作日內(nèi)完成,最快3個工作日就能辦完。此外,還將陸續(xù)開辦網(wǎng)上受理業(yè)務(wù)、外地人購房貸款業(yè)務(wù)、二手房購房貸款業(yè)務(wù)。
碩士快速決定買房:
高手買房快決策,高手買房快決策。
從如何選房、簽合同、申請貸款、驗收入住到物業(yè)管理,《購房九段高手速成》一定會讓你的買房常識在短時間內(nèi)突飛猛進,成為購房者中真正的九段高手!
交通
交通是買房要考慮的重要因素。只有方便的出入和停車位,物業(yè)才能物盡其用。在人多車多的北京生活,買房時自然要對比幾個預(yù)選樓盤的交通狀況,如下:
道路設(shè)施的道路通行能力、設(shè)計運行速度、實際運行速度和運行安全性。
公共交通包括公共汽車、地鐵等公共交通線路的數(shù)量,與城市主要區(qū)域和工作場所的聯(lián)系程度,公共交通的起止時間、運行速度、票價、與工作場所的距離
交通管制包括交通路線、方向、時間、限速和車型限制。此外,還要考慮是否有固定的停車位。如果不能,是否能保證隨時停車也不容忽視。
環(huán)境
一個小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個方面:周邊的地理環(huán)境(地段)和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。我們從這兩個角度來看。
很多購房者在買房時都非常關(guān)心。選擇市區(qū)還是郊區(qū),看個人需求。
檢查一個小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境,要從以下幾個方面入手:小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、建筑距離、路況、車庫、安全等等。
布局
在住宅區(qū)的規(guī)劃中,房屋的布局要合理。為了保證每個房間都能得到規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量,要求條形住宅的長軸外墻之間保持一定的距離,即日照距離。在北京,1.6-1.7h(采用h(h為前屋檐口與后屋底窗臺的高度差)。塔式住宅采用日照間距大于等于1h的標準。如果房子的日照間距不夠,北屋的底層就得不到有效的日照。
綠化
綠化做得好不好,要用綠地率來衡量,綠地率是指居住區(qū)各類綠地的點數(shù),占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是,“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念。綠地不包括陽臺和屋頂?shù)木G化。有些開發(fā)者會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地具有遮陽、防風(fēng)、防塵的重要作用,相關(guān)法規(guī)規(guī)定,新建居住區(qū)綠地率應(yīng)不低于30%,北京市郊區(qū)居住區(qū)綠地率宜大于35%。
建筑距離
這兩座大樓之間的距離比
24米為宜,而窗戶也不能面對面地整齊排列,否則家中的一舉一動在對面都可以看得一清二楚,私密性太差。一般情況下,人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對方,12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜,高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外,若設(shè)計考慮不周,塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象,選擇住宅時應(yīng)予以注意。察看小區(qū)外部大環(huán)境,包括交通道路及車站設(shè)置,菜場及商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施,學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、體育場所,噪音及污染等。
配套設(shè)施
包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等?;顒踊A(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括:
●教育設(shè)施:托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等;
●醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施:衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院;
●文化體育設(shè)施:綜合文化活動中心、體育場;
●商業(yè)服務(wù)設(shè)施:綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;
●金融郵電設(shè)施:銀行、郵局等;
●行政管理設(shè)施:街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。
驗證開發(fā)商資質(zhì)
要購買一個好的房子,審查開發(fā)商的資質(zhì)與實力很重要,這決定著你是否能居住在一個好的社區(qū)里,開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。
開發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料,它們分別是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。其中最重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。
我們在查驗以上證明文件時,盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件,并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。
對于開發(fā)商資信的考察,目前另外一個突出問題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?,F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有,一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項目,再拿出來當商品房賣,這種項目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。
目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢,再則可能通過北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進行網(wǎng)絡(luò)查訊,只要輸入正確的銷售許可證的號碼,就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。
簽訂認購書
選好了房,開發(fā)商的資質(zhì)也沒有問題了,于是雙方要確立買賣房屋的意向了。認購書是為了確定一個購房者的意向,約定在一定時間內(nèi)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同,而開發(fā)商在這段時間里必須為購房者保留房號。
從法律上來說,認購不是買房的法定前奏,合同也不是認購的必然結(jié)果。買方只能保證購買意愿的真實性,而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此,買方應(yīng)該注意審查開發(fā)商所提供的認購書,看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi),買受人不能簽訂購房合同的,訂金不予退還。”那么,究竟是什么原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法簽訂,并沒有說清楚,如果因為開發(fā)商方面的原因?qū)е碌?,這個責(zé)任還是由購房者來承擔,就叫合同顯失公平,這個認購條款購房者應(yīng)予以拒絕。
確定付款方式
●一次性付款
即在與開發(fā)商簽訂購房合同后一定期限內(nèi)(雙方在合同中約定),購房者一次付清房款。
利:通常一次性付款都有折扣。由于大筆購房款能一次性劃入開發(fā)商的帳戶,對資金的盡快回籠有很大的意義,因此開發(fā)商比較喜歡這種方式,往往也會給購房者一定的折扣。就目前市場行情而言,折扣多在九折至九七折之間,這么多的折扣對于資金不充裕的購房者來說,的確是個不小的誘惑。
弊:這種付款方式要求購房者有足夠的資金做后盾,在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金,對于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風(fēng)險也很大,當購房者把全部房款都交給開發(fā)商時,可以說主動權(quán)已經(jīng)不在購房者手中了,一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,購房者就比較被動。
建議:一次性付款適用于購房者資金充足、開發(fā)商信譽良好、最好是現(xiàn)房的情況下。即便如此,也建議購房者一次性付清總房款的90%,余下10%的尾款在入住時付清,關(guān)于這一點,需要事先在合同中約定。
●分期付款
一般在付清20%至30%的首付款后,再跟隨項目的建設(shè)工程進度付款。通常分為3-4期,樓盤封頂時付清房款的70%左右,最后一期所付的房款一般較少,多在入住時交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。
利:有效地解決了一次性付款時所需承擔的巨大風(fēng)險。對于期房項目,購房者可以按工形象進度分幾次向開發(fā)商支付房款,直至商品房驗收合格后才支付尾款。購房者可利用其余的分期未付款督促開發(fā)商,保障房屋按時按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比,用不著多還利息,所需支付的僅是房款而已。
弊:雖然分幾次付款,卻仍然沒有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下,一個項目在開盤銷售到驗收入住,不過一兩年的時間,即使分三四期付款,每一期也得交十幾萬甚至更多,壓力還是很大,而且分期付款通常沒有折扣。
建議:月收入較高,不愿支付房款以外的費用,不認同“今天花明天的錢”的購房者,可以考慮選擇這種付款方式。
●其他方式
主要是指買賣雙方協(xié)商的結(jié)果,只要不違反法律規(guī)定,買賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議,購房者以其所購房屋做抵押,由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保向銀行申請貸款,在購房者付清全部房款的20%-30%后,余下部分由銀行先付給開發(fā)商,以后購房者按月向銀行支付利息及本金。
利:目前市場上一套商品房的售價著實不低,動輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購房人夢想成真。即使對于有能力全部付清購房款的購房者來說,貸款也不失為一種好的選擇。
弊:雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多,但是貸款購房的折扣非常小,甚至沒有。而且貸款有嚴格的年齡限制,年齡不滿18歲和超過60歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者,以按揭方式購房,還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。
建議:在選擇這種付款方式時,最好能讓開發(fā)商列一個費用清單,弄明白有多少“零碎錢”要交,此外,還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎么辦,接下來的首付款又該如何處理,購房合同是否繼續(xù)有效等等。
物業(yè)收費標準
在物業(yè)管理糾紛中,物業(yè)收費占主要方面。有些購房者認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的,其實不然。有些物業(yè)管理收費實行的是市場價,如特約性服務(wù)費用、高檔住宅物業(yè)費用等。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立,今后物業(yè)管理收費都會逐步放開,由雙方協(xié)商確定。
目前,北京市規(guī)定了三種物業(yè)管理收費辦法:
一是普通住宅小區(qū)管理辦法。對15個物業(yè)管理服務(wù)項目規(guī)定了收費標準及與之相適用的服務(wù)標準。其中需使用人交費的項目為裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、車輛存車費、機動車存車費等。需產(chǎn)權(quán)人交費的項目為:管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)化共設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。
二是高檔住宅物業(yè)管理收費辦法。辦法規(guī)定,高檔住宅物業(yè)管理收費實行市場價,由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商應(yīng)在賣房時向購房者明示。
三是經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費辦法。目前收費標準為多層住宅每月每平米不超過0.52元,高層住宅每月每平米在1元左右。