民間借貸有房產(chǎn)抵押真就“零”風(fēng)險(xiǎn)？
一些潛藏風(fēng)險(xiǎn)，你有注意到嗎？
讓我們先來(lái)看看兩個(gè)案例
案例一：王教授是某科研院所的退休教授，退休前科研成果豐碩、榮譽(yù)無(wú)數(shù)，也因此積攢下一筆較為可觀的養(yǎng)老錢。王教授退休后幾乎每天都會(huì)收到貸款中介平臺(tái)的電話，向其詢問(wèn)是否愿意放貸，承諾有房產(chǎn)抵押并許以高息。王教授開(kāi)始表示不屑，但高息的誘惑還是慢慢瓦解了他的心理防線。
“有房子抵押怕什么呢！”他想不出中介的話有什么問(wèn)題，況且先放幾萬(wàn)也影響不大。5萬(wàn)、10萬(wàn)、30萬(wàn)，王教授每次都如愿拿回了本金和20%的高額利息。
“您是高級(jí)知識(shí)分子，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)您還看不懂？”最后，在中介平臺(tái)的慫恿下，王教授把200萬(wàn)的全部?jī)?chǔ)蓄拿了出來(lái)，而中介則為其匹配了一個(gè)以300萬(wàn)房產(chǎn)價(jià)值作抵押的借方客戶A。在付了4個(gè)月利息后，A就失聯(lián)了。王教授開(kāi)始了漫長(zhǎng)的討債之旅。
案例二：溫某欲向劉某借款100萬(wàn)元，承諾按月利率2%支付利息。劉某為求保障，要求溫某將其名下的房產(chǎn)作為抵押，溫某便將房產(chǎn)證原件交給劉某保管，并在借款合同中約定房產(chǎn)抵押事項(xiàng)，但未辦理房產(chǎn)抵押登記。后溫某資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，便將該房產(chǎn)賣給了不知情的鐘某，鐘某支付了全部房款，并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記。因溫某未還本付息，劉某起訴至法院，要求溫某以抵押的房產(chǎn)清償債務(wù)。
在房子已經(jīng)成為老百姓一生最大追求和最可靠依賴的時(shí)代，聽(tīng)說(shuō)借款有房產(chǎn)作擔(dān)保，很多人會(huì)和王教授、溫某一樣，認(rèn)為人跑了房子還在，除非房?jī)r(jià)發(fā)生大幅下跌，債權(quán)（至少本金）沒(méi)有任何問(wèn)題。
但是，下面這些風(fēng)險(xiǎn)，你注意到了嗎？
? 1. 抵押權(quán)未設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)登記的，按登記先后順序清償；順序相同，按債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償。抵押權(quán)未登記的，按債權(quán)比例清償。
此外，未登記的抵押權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意的買受人，如果房屋抵押未進(jìn)行登記，借款人又將房屋賣給不知情的第三人，碰到如此情形，恐怕你的錢就打了水漂。
案例二中，劉某與溫某雖在借款合同約定了房產(chǎn)抵押事項(xiàng)，但并未在不動(dòng)產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，劉某實(shí)質(zhì)上未取得對(duì)該房產(chǎn)的抵押權(quán)，善意第三人鐘某購(gòu)買該房產(chǎn)并進(jìn)行過(guò)戶登記，成為了該房產(chǎn)的所有人，故劉某無(wú)權(quán)要求以該房產(chǎn)清償債務(wù)。即使溫某未將房產(chǎn)賣出，但因劉某未進(jìn)行抵押登記，未獲得優(yōu)先受償權(quán)，如溫某還有其他債務(wù)，劉某便只能和其他債權(quán)人按債權(quán)比例清償。
法官提醒：不動(dòng)產(chǎn)抵押務(wù)必要在不動(dòng)產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，債權(quán)進(jìn)行抵押登記意味著享有優(yōu)先受償權(quán)。
若事前未辦理財(cái)產(chǎn)抵押登記，債權(quán)人最好在訴前、訴中階段及時(shí)申請(qǐng)法院對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致后續(xù)執(zhí)行難。
? 2. 高估抵押房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估通常借助評(píng)估機(jī)構(gòu)，在利益驅(qū)使下，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往高估抵押物價(jià)值，以便借款人能借到更多的錢。實(shí)踐中債權(quán)人最后常常無(wú)法全額受償。
? 3. 抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
抵押房產(chǎn)變現(xiàn)難度大、成本高。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，如果被執(zhí)行房產(chǎn)是債務(wù)人及所扶養(yǎng)家屬維持生活所必須的居住房屋，需要至少保障其能達(dá)到廉租房以上居住標(biāo)準(zhǔn)，或在房產(chǎn)變價(jià)款中扣除5-8年的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)租金。
另外，抵押物的處置需要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣等環(huán)節(jié)，需要申請(qǐng)執(zhí)行人墊付相應(yīng)費(fèi)用，加上司法拍賣導(dǎo)致的估值損失，抵押房產(chǎn)的可收回價(jià)值可能大打折扣。
? 4. 資金的時(shí)間成本
因?yàn)閷?shí)現(xiàn)債權(quán)的時(shí)間可能會(huì)持續(xù)數(shù)年，這段時(shí)間內(nèi)相關(guān)資金及費(fèi)用會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的利息及逾期利息，最終的金額總數(shù)可能最終超過(guò)抵押房產(chǎn)的價(jià)值，難以受到補(bǔ)償。
? 5. 家庭矛盾風(fēng)險(xiǎn)
無(wú)法按時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)可能會(huì)對(duì)家庭生活質(zhì)量造成重大影響，甚至?xí)l(fā)家庭成員之間關(guān)系緊張甚至破裂的情況。
高利息伴隨高風(fēng)險(xiǎn)
你眼里只有高利息
別人卻虎視眈眈你的本金
把養(yǎng)老錢、救命錢托付出去前
一定要想想這些問(wèn)題
（1）借款人的資質(zhì)和信用狀況如何？
（2）房產(chǎn)抵押登記真實(shí)可靠嗎？
（3）抵押房產(chǎn)真的值那么多錢嗎？
（4）抵押房產(chǎn)好變現(xiàn)嗎？
（5）房產(chǎn)的價(jià)值能否覆蓋包括本金、持續(xù)產(chǎn)生的利息及逾期利息在內(nèi)的債權(quán)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需要的訴訟費(fèi)用和執(zhí)行房產(chǎn)時(shí)的處置費(fèi)用？
（6）實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需的最長(zhǎng)時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)？
（7）長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)可能會(huì)對(duì)我及我的家庭帶來(lái)的最壞影響是什么？
（8）銀行都不愿意貸的人，我憑什么敢貸？
想清楚了這些，再確定該不該借錢！
往期精彩回顧
“刷單”違法，兼職套路多！趕緊轉(zhuǎn)給家里的大學(xué)生
贍養(yǎng)老人起爭(zhēng)執(zhí)，瑞金法院這樣判！
【掃黑除惡進(jìn)行時(shí)】瑞金法院宣判一起宗族“惡勢(shì)力”團(tuán)伙犯罪案
如何申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？戳進(jìn)來(lái)看
【以案釋法】丈夫在外舉債，妻子是否需共同還款？
審核：童溪水