在明白商住公寓如何貸款的問(wèn)題前，我們先看看看政策層面和現(xiàn)實(shí)層面的兩條消息。
三月五號(hào)，十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的最新提法是：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。推動(dòng)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障適齡兒童就近入學(xué)?！?/p>
同樣三月五號(hào)，位于北京通州區(qū)次渠北地鐵口的萬(wàn)科城市之光一套三十多平米的loft公寓成交租約，業(yè)主以每月4200元的價(jià)格出租，押一付三租期一年，年租金50400元。目前，該戶(hù)型長(zhǎng)租二十年一次性付款的最新成交價(jià)格也48萬(wàn)（業(yè)主承擔(dān)物業(yè)取暖，承租人承擔(dān)水電費(fèi)），長(zhǎng)租這個(gè)每月2000元還包物業(yè)取暖費(fèi)。跟年租每月有2200元的利潤(rùn)差價(jià)。
看懂了上面兩條消息的人，立刻就能明白，這個(gè)北京loft公寓的二十年租金一次支付不就相當(dāng)于給業(yè)主做了貸款！
沒(méi)錯(cuò)，這位看懂的人非常厲害，其實(shí)所有的出租行為都是讓承租人來(lái)給業(yè)主還貸款。哪怕是自己居住，就相當(dāng)于自己給自己支付租金來(lái)還貸款。
通常我們貸款買(mǎi)房，都是用抵押權(quán)進(jìn)行借款，也就是買(mǎi)房人把房子抵押給銀行，然后自己用自己掙的錢(qián)還貸款。房子要不自己住，要不出租掙租金，但是只有很少的房子可以用租金覆蓋月供。這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)非常高，一旦貸款人的收入供不起月供，那么就要拍賣(mài)房子帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在，政府工作報(bào)告中提出“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的提法，就是給租賃權(quán)單獨(dú)立法，尤其長(zhǎng)租權(quán)就成為了新的貸款方案。
比如，上面提到的北京loft公寓一次拿到二十年租金48萬(wàn)，就相當(dāng)業(yè)主把未來(lái)的租金現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當(dāng)前一次拿到的現(xiàn)金融資，相當(dāng)現(xiàn)在一次拿到48現(xiàn)金，還款期二十年，等額本息還款每月還款4200元。對(duì)應(yīng)的年化利率就是8.6%，可以參考看一下二十年等額本息利率。
48萬(wàn)貸款等額本息還款月供4195元
對(duì)應(yīng)這個(gè)買(mǎi)了二十年長(zhǎng)租權(quán)的人，目前現(xiàn)實(shí)中的成交人多為二房東，相當(dāng)把48萬(wàn)借給業(yè)主，不用業(yè)主還款，只需要每月拿到租金4200元交給二房東，就相當(dāng)二房東的年化收益是8.6%！
那么，對(duì)于出借人有沒(méi)有安全性，就像抵押權(quán)有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)證明，長(zhǎng)租權(quán)有沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)租證明吶。當(dāng)然有，比如我們成交的萬(wàn)科城市之光的二十年租賃備案證明，就是在北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心案例，在住建委給做了網(wǎng)簽，有了國(guó)家背書(shū)。
二十年租金備案登記48萬(wàn)租金
那么，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，二十年貸款的利率8.6%高不高嗎，這個(gè)就要業(yè)主自己選擇。
在我寫(xiě)本文的時(shí)候，燕郊御東郡一套毛坯loft成交十年長(zhǎng)租權(quán)，總價(jià)15萬(wàn)承租人自己裝修。