某公司名下有一處房產(chǎn)位于高新區(qū),2017年初,公司因缺資金周轉(zhuǎn),向李某借款30萬元用于公司流動資金,李某為保證自己的借款安全,向某公司提出了要其在高新區(qū)的房屋作抵押擔(dān)保,某公司同意。雙方到房管局辦理抵押手續(xù),有抵押內(nèi)容的借款合同、收據(jù)、房產(chǎn)證等手續(xù)在房管局都查到,同時也看到了某公司所交的手續(xù)費用300元以及相關(guān)的登記。但是,沒有找到依法應(yīng)當(dāng)辦理的他項權(quán)利證書,根據(jù)雙方的回憶,當(dāng)時他們雙方確實沒有到房管局領(lǐng)取他項權(quán)利證書。
2016年某公司由于生意拖欠了N公司的貨款40多萬,N公司通過在法院訴訟得到了法院的支持,2018年3月,法院查封了某公司在高新區(qū)的房產(chǎn),該房產(chǎn)就是某公司抵押給李某的。
李某問:1、是不是只要有房產(chǎn)證或他項權(quán)證,房子就是李某的?房產(chǎn)沒備案登記,某公司李某簽訂的抵押協(xié)議是否有效?辦理了房產(chǎn)備案登記,未領(lǐng)取他項權(quán)證,李某能否享有優(yōu)先受償權(quán)?
首先,是不是只要有房產(chǎn)證,房子就是李某的?根據(jù)物權(quán)公示原則房產(chǎn)證上有李某的名,則是李某的。公示的手段,動產(chǎn)以支付為公示手段,不動產(chǎn)以登記為公示手段。物權(quán)的變動要求公示,是基于物權(quán)的基本屬性。抵押權(quán)是指為保證債的履行,對債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán),但不轉(zhuǎn)移物的占有,在債務(wù)人給付延遲時,債權(quán)人有權(quán)變賣該物優(yōu)先受償。就本案而言,既便某公司的房產(chǎn)證在李某手中,也不屬李某的房產(chǎn),充其量是抵押物的一種表現(xiàn)形式。李某與某公司應(yīng)依法向房產(chǎn)管理部門進行抵押登記,如某公司不能償還李某的借款,李某可依法向法院起訴,通過法院拍買某公司房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)。
其次,某公司抵押給李某的房產(chǎn)是否生效?未辦理不動產(chǎn)抵押登記的抵押合同并非廢紙一張,而是可轉(zhuǎn)換為要求抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的有限擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!币布矗盅何吹怯泝H為抵押權(quán)未有效設(shè)立,但并不影響抵押合同的效力,抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情況下,債權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因此,抵押人不要以為只要未辦理抵押權(quán)登記,自己就可以免于承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任;抵押權(quán)人也不要因為抵押未登記就覺得抵押合同是“廢紙一張”。通過抵押合同主張合同上的權(quán)利,也可以達(dá)到近似于抵押權(quán)被設(shè)立的法律效果 。
最后,辦理了房產(chǎn)備案登記,未領(lǐng)取他項權(quán)證,李某能否享有優(yōu)先權(quán)?抵押權(quán)的生效以登記為要件,如李某與某公司應(yīng)依法向房產(chǎn)管理部門進行抵押登記,未領(lǐng)取他項權(quán)證,不影響抵押權(quán)的生效。某法院因N公司與某公司債務(wù)糾紛查封了某公司房產(chǎn),只要李某與某公司抵押登記先于某法院的查封,李某則享有優(yōu)先受償權(quán)。《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞?1.抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定,已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償,而在同樣已登記的抵押權(quán)中,決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時間。