本文目錄
一、主要評(píng)估思路
二、抵押住宅有效性評(píng)價(jià)
三、抵押住宅回收價(jià)值評(píng)估
四、最抵押住宅回收時(shí)間評(píng)估
五、抵押住宅變現(xiàn)影響因素
影響抵押住宅回收價(jià)值和回收時(shí)間的因素主要包括以下幾個(gè)方面：
一是影響回收價(jià)值和回收時(shí)間的因素，如附租賃權(quán)影響、他行首封、區(qū)域經(jīng)濟(jì)景區(qū)度、區(qū)域司法環(huán)境等、房產(chǎn)涉及糾紛、抵質(zhì)押住宅所有權(quán)人涉及刑事訴訟案件、“房地分離”抵押、房產(chǎn)尚未騰空等；
二是側(cè)重影響回收價(jià)值的因素，如處置稅費(fèi)、需扣除優(yōu)先受償?shù)那闆r等。
在分析抵押住宅的回收問(wèn)題時(shí)，我們首先判斷抵押有效性，然后依據(jù)不同的回收方案對(duì)抵押住宅進(jìn)行估值和回收時(shí)間分析，并結(jié)合不同回收方案下影響住宅資產(chǎn)變現(xiàn)的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時(shí)間。
在借款人已經(jīng)違約的情境下，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，抵押的住宅主要通過(guò)以下幾種途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值回收：
（1）與抵押人協(xié)議以抵押住宅折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物清償借款人的銀行貸款。
（2）協(xié)議不成的，通常情況下，作為債權(quán)人的銀行可以通過(guò)法律訴訟的方式申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行抵押資產(chǎn)。
（3）少數(shù)情況下，抵押權(quán)人會(huì)同意債權(quán)人（銀行）通過(guò)非訴的方式處置抵押資產(chǎn)，或者在住宅類房產(chǎn)所有權(quán)人為企業(yè)（借款人）的情況下，借款人可能通過(guò)引入第三方進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的方式，借款人住宅類房產(chǎn)可能與其他資產(chǎn)一并作價(jià)轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方，此時(shí)住宅類房產(chǎn)價(jià)值取決于收購(gòu)協(xié)議安排。
實(shí)務(wù)中，多數(shù)抵押住宅通過(guò)司法訴訟的途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值回收，故本文著重分析在司法訴訟情境下，抵押住宅價(jià)值回收思路及考慮因素。
有效的住宅抵押應(yīng)至少符合以下幾方面的特征：
一是抵押人應(yīng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。
二是抵押房產(chǎn)符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰。
下列房產(chǎn)不得抵押：
1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
權(quán)屬清晰是指抵押人對(duì)抵押房產(chǎn)具有合法、完整、無(wú)糾紛的所有權(quán)和充分的處置權(quán)，比如違建房屋抵押無(wú)效，部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)適用住房、職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住宅等在處置時(shí)會(huì)受到一定限制，可能存在共有產(chǎn)權(quán)的一方處置房產(chǎn)而其他共有人不同意等情況。
對(duì)于建成的住宅房產(chǎn)抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產(chǎn)視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權(quán)證面積大于建筑物占用土地面積，應(yīng)同時(shí)辦理土地抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。對(duì)于抵押的在建住宅，應(yīng)為合法建設(shè)且辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，處置時(shí)需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權(quán)人對(duì)新增建筑物的變現(xiàn)價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，如為劃撥用地抵押需經(jīng)縣級(jí)以上政府土管部門(mén)批準(zhǔn)。
三是抵押合同以書(shū)面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)依法設(shè)立，且處于法律訴訟時(shí)效內(nèi)。偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；住宅等不動(dòng)產(chǎn)抵押只有辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才能設(shè)立；法院對(duì)于超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效的抵押權(quán)不予保護(hù)，如果作為抵押權(quán)人的銀行超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效行使抵押權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)已喪失司法保護(hù)，導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)；如果存在抵押合同內(nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的情況，以抵押登記內(nèi)容為準(zhǔn)。
如前所述，抵押住宅的回收價(jià)值不同于正常市場(chǎng)條件下的市場(chǎng)價(jià)值，回收價(jià)值是在企業(yè)或個(gè)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被申請(qǐng)破產(chǎn)清算或資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行變現(xiàn)的情境下，以抵押資產(chǎn)在未來(lái)較短期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值清償債務(wù)，多數(shù)地區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)需買(mǎi)受人在很短的時(shí)間內(nèi)全款支付，使其受眾有限，處置時(shí)需考慮價(jià)值折損；而市場(chǎng)價(jià)值是在買(mǎi)賣(mài)雙方自愿公平達(dá)成交易的價(jià)值。抵押住宅回收價(jià)值評(píng)估實(shí)際上是對(duì)其在強(qiáng)制變現(xiàn)情景下處置價(jià)值的評(píng)價(jià)，但有時(shí)回收價(jià)值分析又依托于正常市場(chǎng)情境下價(jià)值形成的判斷。
正常市場(chǎng)情境下，對(duì)于不同類型房地產(chǎn)估值而言，常用的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市場(chǎng)較為活躍、可比交易案例較多，通常適用于市場(chǎng)法。市場(chǎng)法則是選取近期在正常市場(chǎng)條件下，交易雙方自愿、公平達(dá)成交易的相似案例的單價(jià)（如周邊相似情況的二手房成交價(jià)）作為受評(píng)抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價(jià)格修正，得出受評(píng)房產(chǎn)最可能的價(jià)值。特殊情況下，如景區(qū)內(nèi)用于出租的別墅，周邊沒(méi)有可供參考的市場(chǎng)可比案例，可以考慮采用租金法估值。
遵循上述思路，對(duì)于抵押住宅回收價(jià)值的判斷，較為理想的情況是可以獲取近期相似案例的司法拍賣(mài)成交價(jià)格，作為受評(píng)抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價(jià)格修正和變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，得出受評(píng)房產(chǎn)最可能的回收價(jià)值。次優(yōu)方案為獲取近期正常市場(chǎng)情景下相似案例的成交價(jià)格或者司法拍賣(mài)流拍價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，由于所處的市場(chǎng)環(huán)境、成交方式等的不同，正常市場(chǎng)價(jià)格會(huì)高于相似房產(chǎn)司法拍賣(mài)成交價(jià)格，而相似房產(chǎn)的司法拍賣(mài)流拍價(jià)可能存在價(jià)格虛高的問(wèn)題而高于司法拍賣(mài)成交價(jià)格，因此無(wú)論是近期正常市場(chǎng)情景下的成交價(jià)格還是司法拍賣(mài)流拍價(jià)格，均需要考慮其與司法拍賣(mài)成交價(jià)格之間的差異。
選取相似案例確定基準(zhǔn)單價(jià)時(shí)，主要考慮：1）位置相近；2）用途相同；3）結(jié)構(gòu)相同，根據(jù)選取的可比案例與受評(píng)抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異，對(duì)基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行修正，得到受評(píng)抵押房產(chǎn)的修正單價(jià)，再考慮變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，進(jìn)而得出受評(píng)抵押房產(chǎn)最可能的回收價(jià)值。
對(duì)于在建住宅，通常情況下可按照建成后可能的銷售單價(jià)乘建筑面積得到假設(shè)開(kāi)發(fā)完畢銷售的價(jià)值，考慮基于目前建設(shè)進(jìn)度估算后續(xù)可能發(fā)生的建設(shè)投入、相關(guān)稅費(fèi)、預(yù)期利潤(rùn)空間等因素影響及變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，得出在建住宅可能的回收價(jià)值。
此外，極少數(shù)情況下，抵押住宅可能已經(jīng)完成拍賣(mài)流程但尚未進(jìn)入分配程序，此時(shí)拍賣(mài)價(jià)值應(yīng)作為抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，考慮扣除必要的稅費(fèi)及其他可能發(fā)生的優(yōu)先扣減的金額后作為抵押住宅的回收價(jià)值。
對(duì)于通過(guò)司法訴訟方式實(shí)現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時(shí)間主要取決于法律訴訟進(jìn)度，即通過(guò)評(píng)估時(shí)點(diǎn)所處的訴訟時(shí)點(diǎn)，倒推變現(xiàn)所需時(shí)間。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書(shū)送達(dá)、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時(shí)約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對(duì)于存在政府干預(yù)、區(qū)域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，對(duì)回收時(shí)間會(huì)有較大影響。
對(duì)于通過(guò)企業(yè)重組的方式實(shí)現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時(shí)間主要取決于重組安排。
影響回收價(jià)值和回收時(shí)間。實(shí)務(wù)中，有些因素既影響回收價(jià)值，又影響回收時(shí)間，主要包括以下幾方面：
租賃影響
對(duì)于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣(mài)，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時(shí)在處置抵押物時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對(duì)抵押物買(mǎi)受人不具有法律效力，但抵押物處置時(shí)，如果租賃狀態(tài)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應(yīng)在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣(mài)流程，鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過(guò)程中可能來(lái)自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會(huì)要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時(shí)放棄租賃或放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承諾書(shū)。
租賃的住宅多用于居住，少數(shù)為小型企業(yè)辦公使用，年租金規(guī)模有限，清償企業(yè)銀行貸款本息的效果甚微，且即使抵押物所有權(quán)人拖欠銀行貸款，租戶為維持和業(yè)主的關(guān)系，傾向于將租金直接交給抵押物所有權(quán)人，銀行難以控制租金，故通常情況下，附屬的租賃權(quán)會(huì)對(duì)抵押物回收價(jià)值產(chǎn)生影響。
一方面，租賃在抵押前存在，如果買(mǎi)受人對(duì)抵押物后續(xù)用途為出租，但現(xiàn)有租賃合同約定的租期、租金等條件可能無(wú)法滿足買(mǎi)受人對(duì)后續(xù)租賃的預(yù)期，如果買(mǎi)受人對(duì)抵押物后續(xù)用途為自用，需待租賃合同履行到期才能騰空使用，整體上可能存在附租賃權(quán)的房產(chǎn)與買(mǎi)受人需求契合度不高的情況，導(dǎo)致潛在買(mǎi)受人數(shù)量減少，影響抵押物回收價(jià)值；
另一方面，租賃于抵押后設(shè)立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承諾書(shū)，但實(shí)際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，抵押物騰空過(guò)程可能會(huì)遭遇阻力，如果抵押權(quán)人急于處置，可能會(huì)與承租人私下協(xié)商讓渡部分利益，影響抵押物回收價(jià)值。
尤其以下情況會(huì)加大抵押房產(chǎn)處置難度，價(jià)值方面可能需要處以較大的折扣才能變現(xiàn)：
（1）剩余租賃期長(zhǎng)
（2）租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平
（3）租金一次性全部支付
（4）租賃合同解約成本高。
此外，對(duì)于存在債務(wù)人為對(duì)抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系的情況，如租金價(jià)格明顯不合理或偽造租金證據(jù)，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押資產(chǎn)的請(qǐng)求，但實(shí)際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對(duì)回收時(shí)間會(huì)有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價(jià)值。
區(qū)域司法環(huán)境影響
部分區(qū)域受制于經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)結(jié)構(gòu)等方面的原因，區(qū)域司法運(yùn)轉(zhuǎn)比較容易受到外部環(huán)境的影響，尤其是受制于來(lái)自地方政府的行政壓力，地方法院很難做到獨(dú)立審判，比如企業(yè)違約涉及到群體事件、涉及到地方納稅大戶的問(wèn)題等，可能在地方政府干預(yù)下，作為債權(quán)人的銀行無(wú)法在法院立案，對(duì)回收價(jià)值和回收時(shí)間影響很大。
此外，如果區(qū)域法院存在因辦事效率不高導(dǎo)致案件大量積壓的情況，區(qū)域整體司法執(zhí)行進(jìn)度緩慢，對(duì)回收時(shí)間造成較大影響。
延伸閱讀
不良資產(chǎn)分類和劃分
隨著不良資產(chǎn)壞賬的逐年增加，不良資產(chǎn)的處置日漸遲緩，銀行感受到的壓力越來(lái)越大，對(duì)于不良資產(chǎn)的劃分也慢慢被人們重新提上日程，那么今天就為大家講解不良資產(chǎn)如何劃分的問(wèn)題。
1998年以前，我國(guó)的商業(yè)銀行將貸款分為正常、逾期、呆滯、呆賬四類，但由于這種方法屬于事后管理監(jiān)督辦法，在貸款到期后才能進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以在1998年以后商業(yè)銀行按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始調(diào)整，并于2004年正式實(shí)施貸款五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分銀行采取五級(jí)分類進(jìn)行劃分，當(dāng)然也有少數(shù)銀行分為9級(jí)或者10級(jí)進(jìn)行細(xì)化，以便更好的管理有效風(fēng)險(xiǎn)。
銀行貸款的分類
正常類貸款表示借款人有能力履行合同，還款意愿良好，經(jīng)營(yíng)方面狀態(tài)良好，能有足夠的能力償還貸款；
次級(jí)類貸款表示借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問(wèn)題，無(wú)法依靠自身經(jīng)營(yíng)收入償還貸款，通常需要抵押擔(dān)保還款；
可疑類貸款表示借款人已經(jīng)無(wú)法足額償還貸款，即使執(zhí)行抵押擔(dān)保等措施也會(huì)造成較大損失，只是由于借款人重組、合并等等一些不可預(yù)測(cè)因素，導(dǎo)致無(wú)法估計(jì)損失為多少；
損失類貸款表示借款人已經(jīng)完全沒(méi)有能力償還貸款，即使采取一切措施也無(wú)法挽回，這部分貸款注定會(huì)損失，銀行就算可以回收也收效甚微這部分就被銀行采取注銷的方式來(lái)解決。
傳統(tǒng)不良資產(chǎn)
就是所謂的金融不良債權(quán)，是金融機(jī)構(gòu)放出去的貸款還不上了、違約的、逾期的呆壞賬，這個(gè)是傳統(tǒng)不良資產(chǎn)的概念?，F(xiàn)在也包括非金不良債權(quán)，就是非金融機(jī)構(gòu)，例如像信托、財(cái)富管理公司，放出去的貸款收不回來(lái)的，都是屬于不良債權(quán)，這個(gè)是第一個(gè)投資領(lǐng)域，叫不良債權(quán)包。
單項(xiàng)債權(quán)
比如，信托公司、資管公司、銀行等給一個(gè)項(xiàng)目融資6億，然后債務(wù)人還不上了，你打折收購(gòu)信托公司或銀行的單一債權(quán)，這也是一個(gè)投資領(lǐng)域。
困境房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司
這個(gè)比較廣泛，包括爛尾樓，也有還沒(méi)有爛尾但處于困境中的，例如沒(méi)錢(qián)停工的；還有一種更復(fù)雜，可能處于債權(quán)債務(wù)糾紛中、很多訴訟中、被查封中，甚至債務(wù)人已經(jīng)送到監(jiān)獄里去的都有，這些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們叫困境房地產(chǎn)項(xiàng)目。
困境企業(yè)
很多上市公司或非上市公司處于財(cái)務(wù)困境中，可能需要破產(chǎn)，重整和重組，重新改善運(yùn)營(yíng)、債務(wù)或者分拆資產(chǎn)，對(duì)這類企業(yè)的并購(gòu)重組也是很大的機(jī)會(huì)。
特殊機(jī)會(huì)融資
比如有些公司其實(shí)基本面非常好，但是突然間缺錢(qián)特別厲害，這種情況下給它做一筆救助貸款，或者過(guò)橋貸款，幫這個(gè)企業(yè)恢復(fù)流動(dòng)性，它可能很快就解決這些困難了。
違約債券市場(chǎng)
包括上市公司發(fā)的債券逾期違約了，債券價(jià)格超跌帶來(lái)的投資、并購(gòu)重組的機(jī)會(huì)。
因?yàn)樘厥馐录?dǎo)致公司的股價(jià)錯(cuò)殺及超跌
包括去年P(guān)2P金融公司LendingClub股價(jià)被做空了80%；德意志銀行因?yàn)槊绹?guó)罰單的事情股價(jià)下調(diào)很多；以及嘉能可，去年因?yàn)槟承┨厥馐录|發(fā)，導(dǎo)致公司可能基本面沒(méi)有變化，但是股價(jià)嚴(yán)重超跌，被嚴(yán)重低估，這都是屬于困境或者不良狀態(tài)，屬于泛特殊機(jī)會(huì)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。
不良資產(chǎn)清收的注意事項(xiàng)
不良資產(chǎn)清收的注意事項(xiàng)：金融不良資產(chǎn)主要是指商業(yè)銀行企業(yè)持有的次級(jí)、可疑及損失類貸款，已核銷的帳銷案存資產(chǎn)，抵債資產(chǎn)及其他不良資產(chǎn)。主要指金融企業(yè)將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)管理公司將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他社會(huì)投資者。那么不良資產(chǎn)清收的注意事項(xiàng)有哪些呢？
１．金融不良資產(chǎn)與一般債權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
２．對(duì)債權(quán)受讓主體的范圍限制
３．關(guān)于國(guó)有企業(yè)債務(wù)人，地方政府等的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件工作座談會(huì)紀(jì)要》四：為了防止在通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式處置不良債權(quán)過(guò)程中發(fā)生國(guó)有資產(chǎn)流失，相關(guān)地方人民政府或者代表本級(jí)人民政府履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)、部門(mén)或者持有國(guó)有企業(yè)債務(wù)人國(guó)有資本的集團(tuán)公司可以對(duì)不良債權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
金融資產(chǎn)管理公司向非國(guó)有金融機(jī)構(gòu)法人轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的處置方案、交易條件以及處置程序、方式確定后，單筆（單戶）轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的，金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)當(dāng)通知國(guó)有企業(yè)債務(wù)人注冊(cè)登記地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。以整體“資產(chǎn)包”的形式轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的，如資產(chǎn)包中主要債務(wù)人注冊(cè)登記地屬同一轄區(qū)，應(yīng)當(dāng)通知該轄區(qū)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；如資產(chǎn)包中主要債務(wù)人注冊(cè)登記地屬不同轄區(qū)，應(yīng)當(dāng)通知主要債務(wù)人共同的上級(jí)行政區(qū)域的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。
關(guān)于國(guó)有企業(yè)債務(wù)人的訴權(quán)，國(guó)有企業(yè)債務(wù)人包括國(guó)有獨(dú)資和國(guó)有控股的企業(yè)法人，為避免當(dāng)事人濫用訴權(quán)，在受讓人向國(guó)有企業(yè)債務(wù)人主張債權(quán)的訴訟中，國(guó)有企業(yè)債務(wù)人以不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為損害國(guó)有資產(chǎn)等為由，提出不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效抗辯的，人民法院應(yīng)告知其向同一人民法院另行提起不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的訴訟。國(guó)有企業(yè)債務(wù)人不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中違反相關(guān)規(guī)定的依法確認(rèn)不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
４．金融不良資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓債權(quán)的范圍限制
在確定擬轉(zhuǎn)讓金融不良資產(chǎn)的范圍時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守債權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍限制，例如財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財(cái)金〔２０１２〕６號(hào)）第八條規(guī)定，對(duì)于個(gè)人貸款（以個(gè)人借款人為主體的房貸、車貸、助學(xué)貸款、信用卡欠款以及個(gè)人消費(fèi)貸款等），借款合同或擔(dān)保合同中有限制轉(zhuǎn)讓條款的資產(chǎn)以及國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，均不得進(jìn)行批量轉(zhuǎn)讓。
另，財(cái)政部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)金〔２００５〕７４號(hào)，）第２條規(guī)定，下列資產(chǎn)不得對(duì)外公開(kāi)轉(zhuǎn)讓：債務(wù)人或擔(dān)保人為國(guó)家機(jī)關(guān)的不良債權(quán)；經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入全國(guó)企業(yè)政策性關(guān)閉破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)債權(quán)；國(guó)防、軍工等涉及國(guó)家安全和敏感信息的債權(quán)以及其他限制轉(zhuǎn)讓的債權(quán)。
５．受讓人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式必須合法合規(guī)
金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方采用違法手段追債，將可能給商業(yè)銀行企業(yè)帶來(lái)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?fù)p害金融企業(yè)的聲譽(yù)。故在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定債權(quán)受讓人必須采取依法合規(guī)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。
６．不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)履行的通知程序與普通債權(quán)的不同
最高人民法院對(duì)《關(guān)于貫徹執(zhí)行最高人民法院“十二條”司法解釋有關(guān)問(wèn)題的函的答復(fù)》規(guī)定，金融資產(chǎn)管理公司受讓國(guó)有銀行債權(quán)后，金融資產(chǎn)管理公司在全國(guó)或者省級(jí)有影響的報(bào)紙上發(fā)布債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告或通知所構(gòu)成的訴訟時(shí)效中斷，可以溯及至金融資產(chǎn)管理公司受讓原債權(quán)銀行債權(quán)之日；金融資產(chǎn)管理公司對(duì)已承接的債權(quán)，可以在上述報(bào)紙上以發(fā)布催收公告的方式取得訴訟時(shí)效中斷（主張權(quán)利）的證據(jù)。
金融不良資產(chǎn)基本按照以上流程進(jìn)行不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)金融企業(yè)不良資產(chǎn)處置和資產(chǎn)管理公司等資產(chǎn)受讓方利益的協(xié)同發(fā)展，提高銀行的資產(chǎn)質(zhì)量及債轉(zhuǎn)股債券融資對(duì)積極降低企業(yè)杠桿率的作用，有序推進(jìn)市場(chǎng)化銀行金融企業(yè)債轉(zhuǎn)股工作。