抵押是中國人作為借貸常用的方式，大家都認為房產(chǎn)抵押沒有太大的風(fēng)險，因此市場上出現(xiàn)很多房產(chǎn)抵押的P2P平臺。它的優(yōu)點是看得見摸得著，房價持高不低，讓人更容易信服。

做房產(chǎn)抵押P2P平臺不僅理解成本較低，更重要的是比較容易獲得投資者的信賴。但做房產(chǎn)抵押的P2P平臺有哪些不足之處呢？且聽我慢慢道來。

第一， P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險并不低。P2P平臺在此類貸款上，照樣有較高的壞賬率。

眾所周知，銀行對房產(chǎn)抵押貸款的認可度極高，如果借款客戶信用沒問題，房產(chǎn)沒問題，在銀行獲得貸款，是相對較容易的。在銀行的房產(chǎn)抵押借款成本，也就是8%-10%左右。另外銀行還有消費貸款，有房產(chǎn)的也很容易能申請到，成本也很低。試想哪類客戶有房產(chǎn)，不去找成本很低的銀行貸款，而是去找P2P平臺借款，要承受25%-30%以上的成本。一般有兩種情況：房產(chǎn)有瑕疵；借款人有問題。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的，就是房產(chǎn)抵押類貸款。這類貸款，因為有房產(chǎn)抵押，很容易讓風(fēng)控人員放松審核。因此P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險并不低，有著較高的壞賬率。

第二， P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款存在著房產(chǎn)多次抵押的風(fēng)險。

目前很多平臺，允許借款人進行二次抵押。有的甚至允許三次抵押。二次抵押是對已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效，但需要房屋目前的估計值大于原評估值，只對大于原評估值的部分進行抵押借款，但二抵押無法享受優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。無優(yōu)先受償權(quán)，意味著在出現(xiàn)壞賬時，只能眼睜睜看著抵押的房產(chǎn)被別的債權(quán)人收走，P2P平臺面臨極高的風(fēng)險。

第三， 房產(chǎn)抵押貸款面臨著一些法律風(fēng)險。

P2P平臺出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產(chǎn)處置的時候，里面有不少坑。在現(xiàn)實生活中，還有大約30－40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因（如先刑后民、抵押不過租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛、弱勢群體居住、維穩(wěn)等）最后無法執(zhí)行。

比如如果被抵押的房產(chǎn)是借款人的唯一一套住房的，不容易收回房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。比如“買賣不破租賃”，在去收房時，居住者拿出一份20年期限的租賃合同?！稉?dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù)有效”。

第四， P2P平臺處置房產(chǎn)變現(xiàn)的成本非常高。

司法方面：訴訟費約占1%（階梯計算）、保全費每件5000元、執(zhí)行費約1%（階梯計算）、拍賣費約5%以下、評估費約2.5‰（階梯計算）；

稅收方面：企業(yè)銷售住宅與非住宅，需要承擔(dān)印花稅萬分之五、營業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%（差別征收）、企業(yè)所得稅25%；個人銷售非住宅的，除個人所得稅為20%外，其它與企業(yè)銷售一致。個人銷售住宅的稅費約6.6%（差別征收）。不良貸款抵押的房產(chǎn)如果不能直接到購買人的名下，為了保全資產(chǎn)防范出現(xiàn)其它風(fēng)險，一般抵押權(quán)會先將房產(chǎn)落戶在自已名下，再行處置變現(xiàn)時，又是一輪稅收。

第五， P2P平臺網(wǎng)絡(luò)借貸有一定的特殊性，通常是多個投資人對一個借款人。這會產(chǎn)生諸多問題。

P2P平臺網(wǎng)絡(luò)借貸與一般線下的借款還不一樣，通常面臨著多個投資人對一個借款人、訴訟主體不清晰、跨地域、中間環(huán)節(jié)過多、P2P平臺倒閉無法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過高等諸多難點。

第六， P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款，面臨著房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險。

隨著經(jīng)濟下行，而房價越漲越高，以及目前一些地方房產(chǎn)供應(yīng)量巨量增加，房產(chǎn)市場的風(fēng)險越來越大。如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)崩盤等。因此， P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款，還面臨著房產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險。