房產(chǎn)是當代人最重要的資產(chǎn)之一，因此抵押貸款衍生出一個特殊的分支。
但在銀行的貸款產(chǎn)品中，“房產(chǎn)抵押貸款”和“房產(chǎn)證抵押貸款”是兩個不同的概念。一字之差，貸款的流程和細節(jié)都有很大的不同。
所以在貸款之前，分清“證”和“證”的區(qū)別是非常重要的。
第一，抵押內(nèi)容不同。
兩者都屬于抵押貸款，但沒有“證”的房產(chǎn)抵押貸款是真實抵押。如果借款人無力償還，銀行會拍賣房產(chǎn)，這也是拍賣行的重要來源；
有“證”的房產(chǎn)證抵押貸款是憑證質(zhì)押貸款。如果借款人無法償還，銀行要求將房產(chǎn)證過戶，這樣就可以省去拍賣過程，直接將產(chǎn)權(quán)從借款人處過戶到銀行或銀行指定的戶主處。
第二，對借款人條件的要求不同。
房產(chǎn)無“證”抵押貸款有兩種，一種是經(jīng)營性貸款，一種是消費貸款。但由于房產(chǎn)價值巨大，實際操作中很少有客戶利用房產(chǎn)進行消費貸款，往往進行貸款額度更高、還款更靈活的商業(yè)貸款。這也需要借款人有營業(yè)執(zhí)照，或者作為公司的重要股東。具體情況各家銀行不一樣。但近年來對營業(yè)執(zhí)照的頻率和真實的經(jīng)營記錄有了更細化的要求，借款人需要做好充分的貸前規(guī)劃；
對于有“證”的房產(chǎn)抵押貸款，銀行在審核貸款條件時更傾向于“證”本身。證件產(chǎn)權(quán)清晰，有相應的土地產(chǎn)權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，房齡不超過40年。另外，房產(chǎn)周邊對借款人有一些要求：貸款所在地要有戶口，專業(yè)證明能保證穩(wěn)定收入。
第三，可貸資金和可貸期限的區(qū)別。
無“證”的房產(chǎn)抵押貸款，更多的是面向經(jīng)營流動資金需求較大的客戶。銀行看重的是借款人企業(yè)的經(jīng)營情況、資金流向等。且貸款額度相應靈活，對貸款期限和還款方式的要求也相對靈活。各銀行有所差異，但房產(chǎn)抵押貸款最高可達房產(chǎn)評估值的70%，期限為30年，后續(xù)還款也可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式靈活操作。
有“證”房產(chǎn)證的按揭貸款，個人資金用途劃分相對寬松，借款人避開炒房、炒股等風險較大的項目，放款過程會相對順暢。但基于個人需求，銀行貸款額度往往不是很高。
王晨邊肖提示：同樣，在通過房地產(chǎn)進行貸款融資時，使用“證書”與否也有很大的區(qū)別。一切行動都要從個人的需求出發(fā)。什么方案適合自己，需要仔細計算和規(guī)劃。