把房子作為抵押物，向銀行或者個(gè)人借錢是很普遍的現(xiàn)象。如果你要把抵押的房子賣掉，那首先得征得抵押權(quán)人的同意，這是《物權(quán)法》規(guī)定的，聽起來也是天經(jīng)地義。否則借錢的兩腳一滑，債主豈不是哭都沒地兒哭去。
可現(xiàn)在情況有了反轉(zhuǎn)，從2021年1月1號(hào)開始，抵押掉的房子不經(jīng)過抵押權(quán)人同意也可以賣了。這是從這一天開始生效的《民法典》明確規(guī)定的。這是啥情況？難道要開始保護(hù)老賴？
先看看法律條文是咋說的:
原來的物權(quán)法191條是這么規(guī)定的:
抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外，即受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押標(biāo)的財(cái)產(chǎn)。
新的民法典是這么說的：
《民法典》在物權(quán)編第406條做了重要變動(dòng)，“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”
又是每個(gè)字兒都認(rèn)識(shí)，連一塊兒完全看不懂的套路。還是讓我來翻譯一下吧:
1.原來的物權(quán)法定的很嚴(yán)，抵押的房子要賣，必須得抵押權(quán)人同意，而且賣房款必須先還債。如果是買房子的人愿意替賣房子的還債，那抵押權(quán)人不能阻礙人家買賣。
新的民法典就規(guī)定，抵押掉的房子想要賣掉，你要通知抵押權(quán)人，這是人家的知情權(quán)，但你不必征得他的同意。
2.抵押掉的房子被賣了，抵押權(quán)也跟著一塊兒走。意思就是你把房子抵押給了張三，然后又把房子賣給了李四，那李四買來的房子還是抵押給張三的，抵押權(quán)并沒有消失。
3.張三肯定著急啊，我的錢問誰(shuí)要呢？這時(shí)候他要證明，你把抵押給我的房子賣了，我借給你的錢可能有危險(xiǎn)。（這需要證明嗎？或者說咋樣才能證明呢？）
4.張三證明了他的抵押權(quán)會(huì)受到損失后，可以請(qǐng)求（聽著有點(diǎn)兒憋屈的感覺）你把賣房的房款用來還債。多出來的錢你拿走，不夠還債的你得補(bǔ)足。
5.房子抵押的時(shí)候有其他約定的，按照約定走。也就是說如果你簽抵押合同借錢的時(shí)候，如果說好了張三不同意你不能賣，那你也只能按約定辦。
那問題來了，為什么《民法典》要如此修改？
那是因?yàn)榇罅繉＜艺J(rèn)為，房屋的所有權(quán)要大于抵押權(quán)。你的房子設(shè)定了抵押，就禁止你進(jìn)行處置和買賣，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)。
意思是，抵押權(quán)是跟著房子走的，只要房子在，債沒還，抵押權(quán)始終是存在的，是跟著房子的流轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移的。
根據(jù)新的法律規(guī)定，今后買房子或是抵押房子借錢給別人，就要多長(zhǎng)幾個(gè)心眼了，靠譜的實(shí)際操作至少有以下幾條:
1.簽訂抵押借款合同時(shí)，要寫清楚沒有我許可不得轉(zhuǎn)讓。
2.然后再加一條，如果不經(jīng)我同意或知曉擅自買賣，成交是無(wú)效的。
3.干脆再加一條，如果你通知我要賣房子，那賣房子的錢必須優(yōu)先償還我的債務(wù)，否則買賣無(wú)效。
4.買房的也要了解查清楚，買的房子有沒有抵押掉，如果抵押給銀行還比較清晰，抵押給個(gè)人的只有一致協(xié)議，你未必能掌握。那就要在買賣協(xié)議上增添附加條款，約定知情權(quán)和處罰內(nèi)容。
5.民法典的這一條框定的可不只是房子，車子、古董和所有能抵押的物件，都屬于約定范圍之列，道理大致相同。
咱也畫個(gè)圈兒，把不安好心的借錢人或賣房人套進(jìn)去，這也是合理利用法律規(guī)則，維護(hù)自身權(quán)益。
如果沒看到這篇文章或者是不熟悉新的民法典，還是會(huì)遇到一些棘手的問題:
1.如果賣房子時(shí)，我都不通知你，那成交是不是無(wú)效呢？從新的民法典精神看，成交依然有效！因?yàn)榈盅簷?quán)沒有消失。
2.張三是有抵押權(quán)，但房子賣來賣去，他只有看的份，問借債的要錢又要不到，那他能不能拍賣李四的房子維權(quán)？如果不能，那抵押權(quán)有什么用？如果能，那李四豈不是倒了血霉？
這些細(xì)節(jié)問題在民法典的框架中并沒有明確，需要有后續(xù)的細(xì)分法來跟進(jìn)，或者通過實(shí)際案例來落實(shí)。所以說歸根結(jié)底還是要自己學(xué)學(xué)法律，否則很容易掉進(jìn)各種各樣的坑里。
《民法典》被稱為社會(huì)生活百科全書，也就是說把老百姓的衣食住行吃喝拉撒婚喪嫁娶資產(chǎn)保障打工創(chuàng)業(yè)合同契約。都做了無(wú)死角的規(guī)范。只是法律文件一般都很嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)，它看得懂你，你看不懂它。
這里推薦一套人人都需要必備的工具，《民法典》加《法律知識(shí)一本全》，相當(dāng)于在新華字典邊上放一本怎樣查字典。書中用2000多個(gè)法律知識(shí)點(diǎn)和大量實(shí)際案例，分門別類做了說明。
譬如，什么樣的勞動(dòng)合同無(wú)效？夫妻雙方有沒有權(quán)利進(jìn)行親子鑒定？開發(fā)商能不能賣小區(qū)車位？等等，都是和普通人的切身利益息息相關(guān)的問題。
可以說是一書在手，萬(wàn)事不求人。