近日，珠海市中級人民法院與珠海市不動產登記中心共同發(fā)布《關于建立不動產抵押權與租賃權沖突處理聯(lián)動機制的通知》，要求凡在珠海市行政區(qū)域內申請不動產抵押權首次登記的，申請人應就不動產之上的租賃情況向不動產登記機構一并申報備案。
據(jù)了解，在抵押不動產的司法拍賣中，不動產是否帶租拍賣、帶租拍賣時剩余租期的長短，對拍賣能否成交、以何種價格成交都有重大影響，直接決定了申請執(zhí)行人的債權受償效果。實踐中，被執(zhí)行人與第三人惡意串通、虛構租賃合同關系的現(xiàn)象屢見不鮮，有的被執(zhí)行人甚至拿出租約長達20年的租賃合同，這些合同是真是假？難以辨別。因此，為解決涉及租賃關系抵押不動產在執(zhí)行程序中的變價難題，法院聯(lián)合不動產登記中心建立了不動產抵押權與租賃權沖突處理聯(lián)動機制。
根據(jù)該聯(lián)動機制要求，凡在珠海市行政區(qū)域內申請不動產抵押權首次登記的，申請人應就不動產上是否設立租賃、設立租賃的具體情況向不動產登記機構一并申報備案。珠海法院在審判執(zhí)行中，對于抵押權和租賃權設立的先后問題，將以不動產抵押權登記簿中記載的租賃情況為依據(jù)，登記簿中已記載租賃關系的，認定租賃權先于抵押權設立。
相反，如果登記簿中未記載租賃關系，當事人又主張租賃權先于抵押權設立的，珠海法院將嚴格審查當事人提供的證據(jù)材料，并要求當事人作出合理說明，除當事人能夠提供充分證據(jù)和合理說明外，法院將認定抵押權先于租賃權設立，并在執(zhí)行程序中依法去除租賃后進行拍賣。
珠海市中級人民法院執(zhí)行局相關負責人介紹，“建立不動產抵押權與租賃權沖突處理聯(lián)動機制，由不動產登記機構抓好‘登記關”，由人民法院抓好‘審查關’，將對虛假租賃現(xiàn)象形成有力威懾和制約，這是珠海法院加強綜合治理、凝聚執(zhí)行合力、從源頭切實解決執(zhí)行難問題的有益嘗試，對于化解涉租賃抵押不動產處置難題、更好更快地兌現(xiàn)勝訴當事人權益具有積極意義?！?/p>