中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
值得注意的是，這是LPR報(bào)價(jià)改革以來(lái)首次出現(xiàn)一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。5年期以上LPR是中長(zhǎng)期貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，尤其是按揭貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，其單邊下調(diào)主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
按照央行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日的通知，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，意味著當(dāng)前首套按揭貸款利率的下限為4.25%。存量房貸利率則將在重定價(jià)日迎來(lái)下調(diào)，具體取決于個(gè)人和銀行約定的重定價(jià)日。
此次五年期以上LPR下調(diào)有望帶動(dòng)存量、增量房貸下調(diào)15BP。以100萬(wàn)貸款本金、20年期、等額本息還款計(jì)算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬(wàn)元。
民生銀行首席研究員溫彬表示，當(dāng)前全球通脹高位波動(dòng)，主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策加快收緊，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜多變。我國(guó)貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)的意圖，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)需求，將發(fā)揮積極作用。
2019年8月，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后的LPR由各報(bào)價(jià)行按照對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日（遇節(jié)假日順延）以公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點(diǎn)的方式形成報(bào)價(jià)。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎(chǔ)貨幣的邊際資金成本；加點(diǎn)幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。簡(jiǎn)言之，LPR等于MLF+點(diǎn)差。
從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)，但1年期LPR調(diào)整幅度明顯大于5年期以上LPR。在MLF利率不變時(shí)，LPR有過兩次下調(diào)，但僅僅是一年期LPR下調(diào)、5年期以上LPR維持不變。因此，1年期LPR的降幅遠(yuǎn)高于5年期以上LPR。
數(shù)據(jù)顯示，4月20日1年期LPR為3.7%，相比2019年8月下降55BP；5年期以上LPR為4.6%，相比2019年8月下降25BP。最新報(bào)價(jià)則是，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
而5月16日，央行公告稱，當(dāng)日進(jìn)行1000億元MLF操作（含對(duì)5月17日MLF到期的續(xù)做）和100億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.85%、2.1%，均持平于上次。
MLF利率未變?yōu)楹蜭PR卻下調(diào)？原因在于銀行資金成本顯著改善。其中，4月25日降準(zhǔn)落地，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元，降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約65億元。更重要的是存款成本降低。
央行《一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）披露，2022年4月人民銀行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國(guó)債收益率為代表的債券市場(chǎng)利率和以1年期LPR 為代表的貸款市場(chǎng)利率，合理調(diào)整存款利率水平。
報(bào)告還提出，新機(jī)制建立后，工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)等國(guó)有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調(diào)了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出下調(diào)。根據(jù)最新調(diào)研數(shù)據(jù)，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37%，較前一周下降10個(gè)基點(diǎn)。
值得注意的是，這是LPR報(bào)價(jià)改革以來(lái)首次出現(xiàn)一年期不變而5年期以上LPR下降的情況，且5年期以上LPR降幅最大的一次，此前最大降幅為2020年3月，降幅為10BP。
“4月份金融數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前有效貸款需求不足，結(jié)構(gòu)也不理想，特別是居民和企業(yè)部門中長(zhǎng)期貸款下降明顯，反映當(dāng)前市場(chǎng)主體融資意愿偏弱，不利于穩(wěn)增長(zhǎng)。”溫彬表示，“此次LPR報(bào)價(jià)首次只下調(diào)5年期以上品種，這種結(jié)構(gòu)性降息對(duì)于穩(wěn)定信貸總量、提振中長(zhǎng)期信貸需求將產(chǎn)生積極作用?！?/p>
光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華表示，本次主要調(diào)降5年期以上LPR，且幅度超預(yù)期，主要是兩方面原因：一是近幾個(gè)月實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期貸款需求偏弱，此舉有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低中長(zhǎng)期貸款利率成本，提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求；二是近幾個(gè)月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)復(fù)蘇不理想，5年期以上LPR利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，這主要源于當(dāng)前企業(yè)貸款利率已處于改革開放四十年多年以來(lái)的最低點(diǎn)，而居民房貸利率仍然處于較高水平；更為重要的是，年初以來(lái)盡管房地產(chǎn)金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運(yùn)行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢(shì)頭仍在延續(xù)，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)正在加大。當(dāng)前樓市低迷，房貸需求較弱，市場(chǎng)平衡正在向貸款方傾斜，促使報(bào)價(jià)行下調(diào)5年期以上LPR。
經(jīng)過持續(xù)推進(jìn)，LPR改革取得了重要成效：LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價(jià)，即“貸款利率=LPR+點(diǎn)差”。其中，5年期以上LPR作為住房抵押貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。
今年4月14日，時(shí)任央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)的鄒瀾（本周調(diào)任貨幣政策司司長(zhǎng)）在發(fā)布會(huì)上介紹，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。
以利率下限為例，全國(guó)層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR（最近已調(diào)整），二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國(guó)都要遵守的下限政策；
人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求；
銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。
“3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等?！编u瀾稱。
此次五年期LPR下調(diào)有望帶動(dòng)房貸利率下降。增量房貸方面，央行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。即首套、二套房最低貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP、LPR+60BP。此次LPR調(diào)整后，首套房貸款利率最低可至4.25%，二套房則是5.05%。
存量房貸方面，點(diǎn)差已經(jīng)固定，貸款利率隨LPR報(bào)價(jià)而變，重定價(jià)周期最短為1年。對(duì)于重定價(jià)日在5月下旬的個(gè)人而言，馬上就可享受“福利”，房貸利率有望下調(diào)15BP。但一般重定假日在1月1日，意味著大多數(shù)個(gè)人明年才能享受此次5年期LPR下調(diào)的“福利”。
總體而言，此次五年期以上LPR下調(diào)有望帶動(dòng)存量、增量房貸下調(diào)15BP。以100萬(wàn)貸款本金、20年期、等額本息還款計(jì)算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬(wàn)元。
溫彬表示，對(duì)于存量住房貸款而言，LPR的下降會(huì)通過貸款的重定價(jià)，降低房貸成本，不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，同時(shí)負(fù)債成本減少也有助于促進(jìn)居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)。
“5年期以上LPR利率調(diào)降，一方面意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房貸成本也下調(diào)，有助于減輕存量購(gòu)房者按揭還款負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)需求?！敝苊A稱。
王青表示，歷史規(guī)律顯示，為助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，而2008年以來(lái)的三輪房地產(chǎn)下行周期中，居民房貸利率最小下調(diào)幅度為142個(gè)基點(diǎn)。這意味著未來(lái)仍可能通過MLF利率下調(diào)直接帶動(dòng)5年期LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下行。
安信證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)的一份研報(bào)稱，雖然近期央行銀保監(jiān)下調(diào)了首套利率下限，但預(yù)計(jì)全國(guó)層面政策仍有繼續(xù)放松空間，繼續(xù)下調(diào)首套利率，二套利率也可適當(dāng)下調(diào)。當(dāng)前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明顯高于2015年底的3.4%-3.5%。
前述研報(bào)還表示，為充分解決居民“不能買”、“不敢買”和“不想買”三大問題，后續(xù)在全國(guó)層面可以繼續(xù)下調(diào)首套利率、對(duì)“因城施策”制定基本規(guī)范和階段性限制土地供給，地方層面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大購(gòu)房補(bǔ)貼、降低落戶門檻。