近日，珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心與珠海市中級(jí)人民法院聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動(dòng)機(jī)制的通知》，要求凡在珠海市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)就不動(dòng)產(chǎn)之上的租賃情況向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一并申報(bào)備案。
該聯(lián)動(dòng)機(jī)制對(duì)于從源頭化解抵押不動(dòng)產(chǎn)涉及租賃關(guān)系執(zhí)行難、保障司法程序勝訴當(dāng)事人權(quán)益兌現(xiàn)具有重要意義，是一重要?jiǎng)?chuàng)新實(shí)踐。
在抵押不動(dòng)產(chǎn)的司法拍賣中，不動(dòng)產(chǎn)是否存在帶租拍賣、帶租拍賣時(shí)剩余租期的長(zhǎng)短以及虛假租賃合同等，對(duì)拍賣能否成交、以何種價(jià)格成交都有重大影響，也直接決定了申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)受償效果。根據(jù)該聯(lián)動(dòng)機(jī)制要求，凡在珠海市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)就“申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)是否已出租”接受登記機(jī)構(gòu)的詢問，并應(yīng)主動(dòng)向登記機(jī)構(gòu)申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)承租人、租賃時(shí)間、租金等租賃信息，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記時(shí)一并將申請(qǐng)人申報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)租賃情況，在不動(dòng)產(chǎn)簿附記欄內(nèi)予以記載。
珠海人民法院在審判執(zhí)行中，對(duì)于抵押權(quán)和租賃權(quán)設(shè)立的先后問題，將以不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記簿中記載的租賃情況為依據(jù)，登記簿中已記載租賃關(guān)系的，認(rèn)定租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立。相反，如果登記簿中未記載租賃關(guān)系，當(dāng)事人又主張租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的，珠海人民法院將嚴(yán)格審查當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，并要求當(dāng)事人作出合理說明，除當(dāng)事人能夠提供充分證據(jù)和合理說明外，法院將認(rèn)定抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，并在執(zhí)行程序中依法去除租賃關(guān)系后進(jìn)行拍賣。
群眾劉先生表示：“辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記時(shí)一并申報(bào)該抵押物租賃的情況，將有利于抵押權(quán)人詳實(shí)了解抵押物的租賃狀態(tài)，更有效避免了我們?cè)谔幚淼盅何飼r(shí)產(chǎn)生的矛盾糾紛。我為這一機(jī)制的建立豎起大拇指！”
下一步，珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將秉承服務(wù)從“心”出發(fā)、登記創(chuàng)“新”發(fā)展的理念，持續(xù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，堅(jiān)決貫徹不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，繼續(xù)把好“登記關(guān)”，與人民法院把好“審查關(guān)”相輔相成，真正發(fā)揮聯(lián)動(dòng)機(jī)制的作用，對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過程中存在的虛假租賃現(xiàn)象進(jìn)行威懾及制約，切實(shí)解決抵押不動(dòng)產(chǎn)涉及租賃關(guān)系執(zhí)行難問題。（何葉舟）