眾所周知，抵押貸款的額度要比信用貸款的額度高很多。很多借款人選擇辦理房產(chǎn)抵押貸款就是為了能夠申請到自己滿意的額度，從而解決資金難題。
但是很多時候，實際額度卻與自己的理想額度有一定的差距。因為房產(chǎn)抵押貸款額度的多少與房屋評估價值、房齡、地段、房產(chǎn)類型以及變現(xiàn)能力強弱等因素有關(guān)。
對于借款人來說，如果房產(chǎn)抵押貸款的額度達不到自己的預算額度，那么自己的資金使用計劃無疑會受到很大的影響。
需要重新安排資金使用計劃不說，甚至會因為額度不夠需要重新籌集資金而耽擱了自己的投資計劃，造成很大的損失。
那么，應該如何提高房產(chǎn)抵押貸款的額度呢？
我們先來看一下目前天津貸款市場上的房產(chǎn)抵押貸款條件：
1、地區(qū)：目前天津市全境范圍內(nèi)的房產(chǎn)，基本上都可以做抵押貸款，所以地區(qū)這一塊可以不用怎么考慮，只要是天津市的就行。不過位置越差的，出值的額度就會越低。
2、房產(chǎn)類型：大多數(shù)銀行目前只做70年產(chǎn)權(quán)的商品住宅房，居住類型的公寓和別墅。但如果是商鋪，寫字樓等商業(yè)產(chǎn)權(quán)類型的，因為換手率低，所以更多時候選擇非銀行的金融機構(gòu)往往會更好。
3、房屋面積：不管是銀行還是非銀行的金融機構(gòu)，絕大多數(shù)都要求房屋面積超過30㎡或40㎡才行。如果不是剛需戶型的，或多或少都會被砍值。
4、房齡：銀行要求房齡在25年以內(nèi)，少部分銀行或非銀行金融機構(gòu)能放寬到30年。當然，除非你能提供其他資產(chǎn)證明，不然房齡超過25年以后即使能做，被砍值是肯定的。
5、出值成數(shù)：這個沒多大區(qū)別，住宅70%，公寓、別墅60%，商鋪、寫字樓50%。不過抵押房產(chǎn)位置差的，肯定會被砍值。
6、貸款利息：這個不用多少，利息永遠都是銀行的最低，如果銀行的做不了在選擇非銀行金融機構(gòu)。
當然，做房屋抵押貸款，影響貸款額度的絕不止上面幾條。銀行在評估房產(chǎn)價值的時候，評估值會相對比較保守，評估值往往都會低于市場價值，在按照一定的比例給借款人放款。
同時，未滿五年的經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公產(chǎn)房等類型的住房，是無法做抵押貸款的，這點不管是銀行還是非銀行類型的金融機構(gòu)都一樣。
影響貸款額度的因素有哪些？
除了我們上面說的6點，還有幾點也和我們的貸款額度息息相關(guān)。
1、個人征信：借款人如果個人信用不好，沒有太大的信用污點，但是小的信用污點比較多，那無疑是會影響到房屋抵押貸款的額度的。比如當前有逾期，或累計逾期達到一定次數(shù)，或是沒有逾期，但是負債高到爆等。
大多數(shù)銀行要求的是，借款人的負債率不能超過70%，超過就會被拒或是貸款額度大打折扣。
2、財力不足：做房屋抵押貸款，往往需要看借款人的銀行流水，很多都是要求流水需要覆蓋貸款額的2倍甚至是3倍。比如貸款200萬，那需要你的銀行流水能達到400萬或是600萬以上才可以。
當然，銀行流水不足也有辦法能夠解決，比如提供二套房產(chǎn)證明作為補充，或車子、公積金、保單、有價證券等作為財力補充。財力不足貸款額度無疑是會受到很大的影響。
3、選擇銀行：不同的銀行，有不同的喜好類型，進件尺度、審件偏好、評估標準等都不一樣。在不同的銀行風控體系下貸款的額度也是不同的，如果借款人選擇的是一家比較保守的銀行，那么貸款額度肯定不會高。
比如同一套位于市六區(qū)的房子，市值300萬，A銀行可能直接就出到200多萬，B銀行可能就只能出到一百多萬。
再加上為了防止債務危機的發(fā)生，避免消費貸款流向房地產(chǎn)市場，所以政策規(guī)定各行的個人消費貸款額度最高為100萬元封頂。就是說即便你的房子市值500萬，去申請貸款度也不可能達到7成的350萬，最高就只能是100萬。
不過這種辦法很好解決，提供一份營業(yè)執(zhí)照即可。部分銀行甚至規(guī)定，即使自己沒有營業(yè)執(zhí)照，也可以提供直系親屬名下的營業(yè)執(zhí)照。如果都不行，那么可以選擇安全靠譜的非銀行金融機構(gòu)，也是一樣的。