“1985 年,23 歲的 Dan Gilbert 用送披薩攢下的錢,與三個合伙人一同創(chuàng)立了抵押貸款公司 Rock Financial。2005 年,他買下了克里夫蘭騎士隊?!?/p>



文 | 實習生胡文迪


編輯 | 宋瑋




美東時間 8 月 6 日,Rocket Companies (NYSE: RKT)—— 全美最大的抵押貸款公司 Quicken Loans 的母公司 —— 在紐約股票交易所上市。截至當日收盤,Rocket Companies 股價上漲 20% 至 21.5 美元,市值 427 億美元。




自上線以來,Quicken Loans 旗下的核心產(chǎn)品 —— 在線零售抵押貸款服務 Rocket Mortgage 已發(fā)放了超過 1 萬億美元的住房貸款。2020 年第一季度,Rocket Mortgage 發(fā)貸總金額占到美國市場份額達 9.2%。






此前,Rocket Companies 原計劃以每股 20-22 美元的價格發(fā)行 1.5 億股,募資 33 億美元。按此融資規(guī)模計算,Rocket Companies 本將成為美股年度最大的 IPO,但這這一計劃并未如愿。




據(jù)彭博社報道,這是由于投資者認為該公司估值過高,應該將其定價為消費或金融公司,而非科技公司。




“我并不意外。我覺得之前高于 30 的市盈率有些偏高?!盝ay R. Ritter,佛羅里達大學的經(jīng)濟學家及 IPO 專家在接受《晚點 LatePost》采訪時表示。




新冠疫情加速增長



據(jù) Crain's Detroit Business 報道,在今年美股的上市公司中,大部分均為創(chuàng)業(yè)公司尋求融資,僅有不到兩成已經(jīng)盈利。但過去三年,Rocket Companies 凈利潤都實現(xiàn)了連續(xù)增長。






招股書顯示,2019 年 Rocket Companies 96% 的營收來自于出售貸款,19% 來自于服務費,利息占營收的 2%。




新冠疫情影響下,主營線上抵押貸款的 Rocket Companies 是贏家。一方面,在經(jīng)濟低迷時,銀行往往會提高貸款門檻,并對借款人的職業(yè)、收入提出更多要求;另一方面,低利率會鼓勵住房購買與再融資。同時,疫情阻止人們前往銀行線下借款。




Rocket Companies 因此增長迅速,第一季度凈利潤達 9700 萬美元,去年同期虧損達 3 億美元。




但 Ritter 認為這個增長并不會一直持續(xù),“美國的股市已經(jīng)逐漸復蘇并接近歷史高點,尤其是科技公司表現(xiàn)十分出色,因而現(xiàn)在上市的好時機,”Ritter 說,“利率在未來有可能會上升,因而 Rocket 不會一直維持增長?!?/p>



今年 5 月,超過 400 萬美國人無法償還抵押貸款賬單,住房抵押貸款違約率攀升至 2011 年以來最高水平。截至 6 月 30 日,該公司 5% 的抵押貸款處于緩期狀態(tài)。




線上抵押貸款,只需 8 分鐘批準



Rocket Mortgage 的創(chuàng)新之處在于,將冗長的傳統(tǒng)線下貸款申請全盤轉(zhuǎn)移到了線上。




Rocket Mortgage 稱其用戶可以全程在線完成貸款申請,批準流程最短僅需 8 分鐘,而傳統(tǒng)機構(gòu)通常需要 1 個月的時間調(diào)查并承接貸款。




批準流程如此快速的原因之一,是用戶只需要按一下按鈕,銀行的財務數(shù)據(jù)就會自動導入,無需顧客自行查找并手動輸入。同時,Rocket Mortgage 還允許用戶選擇合適的利率、期限、月供方案。




在市場研究公司 J. D. Power 的抵押貸款客戶滿意度調(diào)查中,Quicken Loans 已連續(xù) 10 年(2010–2019)排名第一。




“Rocket 是最早一批推出線上貸款的企業(yè)之一,它注入投資并為借款人帶來便捷與高質(zhì)量的體驗,而這些借款人往往在其它機構(gòu)收到了不良對待?!盓rik Gordon,密歇根大學羅斯商學院教授在接受《晚點 LatePost》采訪時表示。




輕資本模式



沒有線下門店,通過線上審批放貸,Quicken Loans 省去了租房和相當一部分人員成本。




同時 Quicken Loans 對資金量的要求也更低。它采用批發(fā)模式,審批放貸后,將貸款的債權關系轉(zhuǎn)賣給由美國政府支持的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。2017 - 2019 年,Quicken Loans 91% 的貸款都轉(zhuǎn)賣給了這兩家公司。




2019 年,Quicken Loans 自己持有貸款的平均時間為 18 天,之后轉(zhuǎn)賣出去。2020 年平均為 8 天。




房利美和房地美自身也放貸。但作為傳統(tǒng)公司,它們接觸的客戶更少、獲得一個客戶的成本也更高。Quicken Loans 可以幫他們獲得更多客戶。




由于中間多了一道,用戶從 Quicken Loans 貸款的利率也會比傳統(tǒng)更高一些。上月末,Quicken Loans 的 30 年固定期抵押貸款利率為 2.99%,美國銀行同期利率為 2.875%。




敢于挑戰(zhàn)規(guī)則,在別人狂熱的時候冷靜



1985 年,23 歲的 Dan Gilbert 用送披薩攢下的錢,與三個合伙人一同創(chuàng)立了 Rocket Companies。35 年后,公司已成長為美國最大的在線抵押貸款平臺。




在美國創(chuàng)立抵押貸款公司的門檻并不高。在紐約只需繳納的保證金為一萬美元,就可以建立一家抵押貸款公司。在中國,僅有有限的銀行能發(fā)放房貸。




有關抵押貸款的法律,美國各州、城市、縣均略有不同。所以在之前,貸款機構(gòu)都認為應該設立地方分支,以應對各地法律。




而 Gilbert 質(zhì)疑這種邏輯。據(jù)《經(jīng)濟學人》報道,他想,如果像沙發(fā)這樣笨重的家具都能在網(wǎng)上出售,那么不管法律有多么復雜,像抵押貸款這樣的無形產(chǎn)品也肯定可以。




所以,在 1998 年的互聯(lián)網(wǎng)狂熱中,他趁機出售了 Rock Financial 的 28 家分支機構(gòu),并把公司的業(yè)務全部線上化。同年,谷歌創(chuàng)立。1999 年,Rocket Mortgage 的前身 rockloans.com 上線。




Gilbert 抓住的第二個機會,就是在 2008 年的金融危機沒有加入次級抵押貸款浪潮。




當銀行家找到 Gilbert,對他說當時的市場第一 Countrywide Financial 在向信用 580 分(信用分數(shù)低于平均水平)的借款人提供貸款價值比 100% 的抵押貸款,并且沒有進行收入驗證。Gilbert 回復道,“我們不做這些貸款?!?/strong>




金融危機后,無數(shù)的貸款機構(gòu)都消失了。新的法規(guī)監(jiān)管使傳統(tǒng)抵押貸款機構(gòu)成本增長,利潤下降。在銀行退卻的時候,Quicken Loans 卻挺身而進。相比傳統(tǒng)銀行,美國對像 Quicken Loans 一樣的非銀行貸方的監(jiān)管相對寬松,因而審批更快,利率也更靈活。這些機構(gòu)抓住了機會,紛紛利用技術開發(fā)對用戶更有效率,更友好的貸款服務。




自 2008 年以來,抵押貸款行業(yè)形勢發(fā)生了巨大的變化。2008 年,非銀行貸方提供抵押貸款比例低于 30%,而如今已超過一半。




2018 年,Quicken Loans 超過 Wells Fargo,成為美國最大的零售抵押貸款公司。




重視品牌和營銷,投放第 3 支超級碗廣告



今年 2 月,在超級碗的一支廣告中,《海王》的男主 Jason Momoa 回到家后踢掉鞋子,卸下猛漢臂套,扯下假發(fā),對著鏡頭說,“Rocket Mortgage 知道,家是我能做回自己的地方?!?




這是 Rocket Mortgage 投放的第 3 支超級碗廣告。




Rocket Mortgage 還與巴菲特一同贊助了 NCAA 男子籃球錦標賽,以及職業(yè)高爾夫球協(xié)會巡回賽。2019 年,Rocket Mortgage 在市場廣告營銷上花費為 9 億美元。自成立以來,Rocket Mortgage 的營銷投資超過 50 億美元。




不同于高頻需求,低頻服務平臺需要靠廣告建立品牌壁壘。“我們相信 Rocket 品牌建立了難以復制的競爭優(yōu)勢。在行業(yè)內(nèi),我們是唯一一家具有數(shù)字化優(yōu)先品牌知名度的大公司,” 招股書寫道。




Quicken Loan 創(chuàng)始人:底特律英雄與詹姆斯前老板



Gilbert 的另一個身份是底特律英雄。




1962 年,Gilbert 出生在底特律郊區(qū),并在密歇根完成了本科與法律學位。2010 年,Gilbert 把 Quicken Loans 遷回了底特律,此時離底特律破產(chǎn)還有三年。




Gilbert 的公司在底特律雇傭了 17000 名員工,也是底特律最大的雇主和納稅人。他名下另一家房地產(chǎn)公司 Bedrock 在 2011 年成立以來,收購與開發(fā)了底特律與克利夫蘭的 100 多處房產(chǎn),總投資額達 56 億美元。在捐贈 1000 萬美元后,底特律的有軌電車 M-1 Rail initiative 更名 QLine,意指 Quicken Loans。




在 2017 年,《政治雜志》(Politico Magazine)一篇文章將 Gilbert 列為 “美國最有趣的 11 位市長” 之一,以體現(xiàn)他在底特律無處不在的影響力。






但 Gilbert 更廣為人知的身份是克里夫蘭騎士隊老板。2005 年,Gilbert 花費 3.75 億美元對騎士完成了收購,占股 72%。當詹姆斯在 2010 年決定離開騎士加盟熱火時,Gilbert 寫了那封著名的公開信。




“正如你們所知道的,我們曾經(jīng)的英雄,這位拋棄了生他養(yǎng)他的土地的英雄,不再是克里夫蘭騎士隊的一員?!盙ilbert 在那封信中寫道,“這場延續(xù)了數(shù)天,充滿著自戀與自我宣傳的鬧劇終于以該‘英雄’在全國電視觀眾面前宣布自己的決定而告終,這個電視節(jié)目開創(chuàng)了體育史甚至是娛樂史的先河。今天我要作出以下承諾:我保證克里夫蘭騎士隊會在那位自封‘前國王’所簽的新球隊獲得總冠軍之前,把 NBA 冠軍獎杯帶回克里夫蘭?!?/p>



這封公開信后來在騎士官網(wǎng)上掛了四年,直至詹姆斯于 2014 年重返騎士,并帶領騎士獲得首個總冠軍。




-FIN-