一、樓市調控政策規(guī)定房貸貸款的最長年限
樓市調控政策會直接影響房貸最長期限。以一線城市為例。在樓市新政影響下，個人住房貸款(含住房公積金貸款)貸款期限最長為30年。
樓市不是一成不變的，隨時都有可能調整房貸利率或者房貸期限。以北京為例，個人公積金住房按揭的年限也調整為最長25年。所以以后可能30年都不會再借了。所以選擇多少年取決于當年的政策。二、房屋性質
有些人在買房前并不真正了解自己有哪些不同的房產(chǎn)；所以認為所有的房貸條款都是一樣的。然而，事實上并非如此。各種房子都是普通住宅，有廠房，有商業(yè)建筑。根據(jù)各種房屋的不同性質，開發(fā)商能拿到房管局的年限也是有限制的。因此，出售的年份不同。
所以，如果你想貸款買房，你得先搞清楚你買的是什么樣的房子。你能決定你想借多長時間嗎？三、房齡越老，貸款年限就越短
買二手房，貸款期限會受到房齡的影響。房齡從房屋竣工交付之日起計算。一般房齡越大，貸款期限越短。因為二手房的貸款額度是按照評估價計算的，評估價是根據(jù)當時的市場情況，通過專業(yè)評估機構對房產(chǎn)價值進行評估計算出來的。老房申請二手房貸款，貸款額度一般會隨著房齡的增長而減少，貸款期限也是如此。四、貸款年限受貸款人年齡的制約
在申請個人住房貸款時，借款人的年齡是一個重要的審核因素。根據(jù)規(guī)定，凡年滿18周歲(男60周歲，女55周歲)的，均可申請個人住房貸款。一般來說，貸款期限和借款人年齡之和不得超過65(或70)，各地不同銀行的規(guī)定略有不同。
那些剛出校門幾年的同學，錢不多，工作也不是很穩(wěn)定，跳槽的幾率比較大。所以對于他們來說，貸款買房顯然是有壓力的。
公積金貸款方面，公積金貸款期限最長不超過借款人退休后5年。商業(yè)貸款方面，各家銀行對貸款人的年齡限制不同。一般來說，借款人越年輕，可以申請的貸款期限越長。五、貸款人的還款能力會影響貸款年限
貸款買房，銀行會要求購房人提供收入證明。收入證明可以直接反映借款人的還款能力，是銀行決定是否批準貸款的主要參考內(nèi)容之一。通常情況下，銀行會要求借款人在收入證明上的月收入是其月還款和其他負債總和的兩倍以上。
一般來說，對于高收入人群，銀行可能會提示貸款期限相對較短；如果借款人收入比較差，銀行會建議貸款期限比較長。
購房者在辦理房貸時，大多比較關注房子的房齡，很少有人關注房子的土地使用年限。土地使用年限不同于房齡，房齡是從開發(fā)商第一次取得土地時開始計算，而房齡是從房屋竣工驗收之日開始計算到交付之日，所以房齡通常小于土地使用年限。注：土地使用年限房齡，貸款時不要混淆！