房屋抵押貸款，實(shí)際上是用房屋所有權(quán)抵押，房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。不過(guò)，不是所有房屋都可以抵押貸款。據(jù)相關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得抵押：
(一)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;
(二)權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的;
(三)被確定為文物保護(hù)單位或者具有重要紀(jì)念意義的建筑物;
(四)依法被查封的;
(五)縣級(jí)以上人民政府依法收回的土地使用權(quán)的;
(六)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
(七)已依法公告列入拆遷范圍的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
需要提醒的是，抵押已出租的房屋時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實(shí)告知抵押權(quán)人，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效。