01
重慶首套房貸利率又降了！
又雙叒叕降了！
就在這兩天，我們得到消息，某知名銀行釋放出首套房按揭貸款利率下調(diào)的重磅消息——從12月的5.65%降到5.55%。
本來還懷疑怎么不到一個(gè)月又降這么多，結(jié)果不查不知道，一查嚇一跳——降點(diǎn)的還不止這一家，也不止降了首套，而是：
重慶首套和二套房房貸利率，居然都普遍下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)！
這對(duì)在重慶買首套房的剛需以及有按揭需求的改需購(gòu)房者來說，是很大的福音了！
首先這個(gè)消息可以再次印證，重慶的房貸利率正頻繁下調(diào)，且力度非常大。
從去年8、9月巔峰時(shí)期到今年1月4日，重慶大部分銀行首套房貸利率都下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，二套下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，這已是房貸利率連續(xù)3-4月有下調(diào)跡象。
（根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)整理，僅作為趨勢(shì)參考）
1）從首套房來看
去年9月底到12月底這三個(gè)月時(shí)間，首套房貸利率才降了20個(gè)基點(diǎn)；
然而去年12月底后至今不到半個(gè)月時(shí)間，首套就降了10個(gè)基點(diǎn)，可見下調(diào)力度明顯加大；
從首付比例來看，11月底第二輪下調(diào)時(shí)，只有極個(gè)別銀行支持首套房最低首付2成，而如今這個(gè)比例已從12月的接近50%提高到55%左右。
這意味著有更多“首付資金不足想通過多貸款來買房”的人，可以享受到更為直接的“省錢”福利！
我做了個(gè)算數(shù)，假設(shè)貸款100萬、按揭30年，利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，首付從3成變?yōu)?成。就相當(dāng)于首付少了10萬、月供少還約60元！
2）從二套房來看
去年12月二套房房貸利率在5.95%的銀行占比約66%，而如今14家銀行二套房房貸利率全部都在5.95%以下了，并且有3家銀行利率還在5.85%。
雖然利率變化沒有首套房大，但松動(dòng)的跡象也很明顯。
其次，新房的放款速度明顯變快，基本放款周期在一個(gè)月左右，據(jù)說最快6天就能放款。
02
信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，觀望者沒必要再等
利率頻繁下調(diào)
下調(diào)力度加大
放款明顯變快......
我認(rèn)為重慶房貸的放松再次印證了央行、銀保監(jiān)會(huì)等釋放出信貸寬松信號(hào)后，全國(guó)的信貸環(huán)境正明顯好轉(zhuǎn)，長(zhǎng)期的利率下降已是趨勢(shì)。
去年12月包括深圳杭州重慶等在內(nèi)的重點(diǎn)50城的房貸利率，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個(gè)月以內(nèi)；
去年12月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)；
全國(guó)60%的城市放款周期都在縮短，西安、上海最快一個(gè)多月就能放款，深圳、南京部分銀行最快一周就能拿到貸款；
之前信貸政策的弦的確繃得太緊，開發(fā)商借錢難、購(gòu)房者貸款難的2大難題讓市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期。
但自從去年11月以后，“樓市寬松”的信號(hào)越來越多。
全面降準(zhǔn)釋放1.2萬億+房貸利率下調(diào)進(jìn)行時(shí)→信貸環(huán)境良性循環(huán)直接帶來的“可以買房”信號(hào)已經(jīng)很強(qiáng)烈：
一線城市新房已經(jīng)明顯止跌、二手房跌幅明顯收窄；
看來，“重點(diǎn)滿足首套房，和改善性住房的按揭需求”絕不是一句空話。
信貸環(huán)境的持續(xù)改善，還會(huì)繼續(xù)直接促進(jìn)市場(chǎng)成交，購(gòu)房者特別是剛需真的可以“躁動(dòng)”起來了。
03
公積金政策松動(dòng)，改需嗨起來！
2021年最后一天，重慶二套房使用公積金政策正式出爐。
4年前重慶主城區(qū)僅支持首套購(gòu)房公積金貸款，現(xiàn)在變成二套房也可用公積金貸款；
貸款額度也由60萬提高到80萬；
二套房公積金貸款利率5年以上是3.575%，5年及以下是3.025%。
如果按照二套房商貸利率約為5.85%算，它與二套房公積金貸款利率的差距約為2.3%，
而這2.3%的差距放在房貸上就是幾十萬的利息差額“大禮包”。
這對(duì)改需購(gòu)房者來說，相當(dāng)于直接省下一套房的首付或是一輛大奔，壓力不再山大。
相比起最近濟(jì)南、青島放寬異地公積金貸款政策，沈陽放寬公積金貸款年限，
我認(rèn)為重慶二套房公積金貸款時(shí)代的到來，更能實(shí)打?qū)嵉拇龠M(jìn)購(gòu)房熱情，讓積壓已久的改需得到真正釋放。
重慶首套二套房貸利率雙降+放開二套房公積金貸款等等組合拳一出，既能在很大程度上縮短重慶改善房源的去化周期，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心；又能加速房企的資金回籠。
這無疑是在助力今年的重慶樓市小陽春行情加速到來！
05
房產(chǎn)稅稅線提高，預(yù)示房?jī)r(jià)還要漲？
我們?cè)賮砹牧姆慨a(chǎn)稅。
2022新年第一天，重慶公布新的房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，由去年公布的22106元/㎡上調(diào)到25820元/㎡。
從2011年的9941元/㎡到如今的25820元/㎡，10年間翻了1倍多，這意味著重慶房?jī)r(jià)這10年間是一直在上揚(yáng)的。
今年發(fā)布的稅線比去年上漲了3714元，約16.8%的稅線增幅，是過去10年來最高的。
這背后透露的房?jī)r(jià)信息是什么呢？
因?yàn)楫?dāng)年稅線等于上2年成交均價(jià)相加，也就是：
2022豪宅稅稅線=（2021年商品住宅成交均價(jià)+2020年商品住宅成交均價(jià)）
2021豪宅稅稅線=（2020年商品住宅成交均價(jià)+2019年商品住宅成交均價(jià)）
所以能看出：
前兩年重慶房?jī)r(jià)的整體漲幅在提高。
這個(gè)漲幅甚至超過了2017年16.5%的漲幅。
也就是說，重慶樓市經(jīng)歷了2021年的冰火兩重天，最終是豪宅稅依然再攀高峰，房?jī)r(jià)依然在上揚(yáng)。
當(dāng)然也會(huì)有人擔(dān)心如果重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的話，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降，要不要再觀望一下？
首先，我認(rèn)為剛需不需要太操心。
上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)10年了，房?jī)r(jià)并沒有降下去，疫情加劇的美國(guó)韓國(guó)，也并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而阻止暴漲行情。
按照重慶新房成交均價(jià)約1.3萬元算，大部分樓盤都不用繳稅，有資格繳稅的也只有啟x、鵝x峯、錦繡x江等少部分真正的豪宅項(xiàng)目。
所以房地產(chǎn)稅基本和普通剛需沒啥關(guān)系，剛需唯一要擔(dān)心的是自己能不能夠得上這個(gè)起征點(diǎn)，而不是擔(dān)心房地產(chǎn)稅的影響問題。
其次，非一線城市的非剛需也不用太過擔(dān)心。
房地產(chǎn)稅的出臺(tái)只能影響短期市場(chǎng)情緒，影響不了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)，畢竟它只是影響房?jī)r(jià)的其中一個(gè)變量。
房地產(chǎn)稅削弱的是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期，作為直接稅，它調(diào)節(jié)的是高收入，抑制的是高房?jī)r(jià)。
如果你不是身在高房?jī)r(jià)的一線城市，其實(shí)也并不需要過多操心。
06
結(jié)語
最后我想說，我對(duì)2022年的重慶樓市抱著很大的信心。
政策底已現(xiàn)，降準(zhǔn)降利率已在路上，信貸環(huán)境放松；
重慶二套房公積金政策放松、房產(chǎn)稅稅線提高、市場(chǎng)成交量回升......
重慶很多剛需和改需購(gòu)房者都早已放下觀望的情緒，根據(jù)政策信號(hào)開始入市，而你還在繼續(xù)等待嗎？