一、住房如何貸款

目前現(xiàn)行的三種貸款方式：個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。

個人住房貸款（商業(yè)貸款）是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款；個人住房委托貸款（公積金貸款）是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的組合。

1、公積金貸款

繳存在住房公積金的購房者向銀行提出住房公積金貸款申請，并將所購房子向貸款銀行抵押的行為。

對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款，不夠部分再進行商業(yè)貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。

貸款會有最高額度限制，不同的城市限制不一樣，以深圳為例，個人最高50萬，家庭最高90萬。

2、商業(yè)貸款（銀行按揭）

滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產權的房屋向貸款銀行抵押的行為。

未繳存住房公積金的人無緣申貸公積金貸款，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于規(guī)定比例，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

3、組合貸款

繳存公積金的職工購房時，既申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產權房屋向貸款銀行抵押的行為。

住房資金管理中心發(fā)放的貸款，有一個最高限額，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務可由一個銀行的房地產信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

二、 住房貸款如何償還

償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在一年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清，貸款期限在一年以上的，按月歸還貸款本息，即分期還款。

借款人可以根據自己不同的情況和需要，選擇還款方式。但一筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽訂后不得更改?，F(xiàn)有銀行貸款的方式依發(fā)展商申請的銀行不同而實行不同的還款方法，因此現(xiàn)有狀況是銀行為主導。

中國人民銀行規(guī)定，政策規(guī)定房貸利率要根據央行的利率浮動實時調整。這是因為住房貸款不同于一般的商業(yè)貸款，其貸款期限較長，假如按照合同最初確定的還貸利率一路執(zhí)行下去，銀行將面臨極大的風險。

遇利率調整及提前還款時，應根據未償還貸款余額和剩余還款期數對公式進行調整，并計算每期還款額。

目前最常見的分期還款主要有以下兩種。

1、等額本息還款法（等額法）

即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清。該還款方式所付利息較多，但前期還款壓力相對較小，適合手里現(xiàn)金少，收入較為平穩(wěn)的購房者。

2、等額本金還款法（遞減法）

即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。在前面8年時間里，等額本金的還款數額都更多一些，壓力大，隨本金逐月遞減。但整體利息更少，適合手里有現(xiàn)金和收入預期高的購房者。