此文字的正式標題是：2021年，上海法拍房按揭貸款指南
此文字詳細分析了2021年的狀態(tài)，個人認為購房者是有必要了解一下的
最后用一個案例，詳細講解了：2021年｜上海法拍房按揭貸款｜按揭貸款3成｜ 從簽約到放款5個工作日，我們是怎么做的，一步一步的做了詳細的講解，對于想按揭購買法拍房的朋友應該有很好的參考價值，案例中有客戶的日記手稿，可以從多維度了解這個案例。
01
文章導讀:
此文共5500字，讀完這篇文章，你能Get到2021年按揭貸款的真相，真正了解2021年按揭貸款應該怎么做才能貸下來，這是你讀完此文后可能的收獲??！
寫此文，共花了我近10天的時間，這是第5版，也是此次最后修改的一版，這是我能寫出來的最簡單、最清晰、最全面、最系統(tǒng)的2021年按揭貸款實戰(zhàn)指南。
個人能力有限，還請各位讀者多多包涵。
正在讀這篇文章的人，可能最想知道的是：
? 2021年，銀行為什么會拒批那些案子，真實的原因是什么？哪些銀行審批更容易一些？
? 2021年，想順利辦好按揭貸款的注意事項及技巧是？
這三個問題，知道你想知道明確的答案，如果有的話，我也想寫，可惜2021年還真沒有。
除了第一個問題，首付怎么走帳以及注意事項有一些共性外，另外兩個問題，每個月的答案都不同，特別到了6月份，月初與月末就不相同。
同一個客戶，在5月份的貸款方案，6月初的貸款方案，以及6月末的貸款方案，所選銀行、貸款條件、注意事項、執(zhí)行細節(jié)都不盡相同。
這就是2021年按揭貸款的現(xiàn)狀！
袋鼠安家沒有辦法給出明確的答案，因為2021年銀行貸款方面變化太快，但是我們總結(jié)出一套成功概率較高的執(zhí)行思路及策略、工作步驟、以及每步要完成的事項及標準。
目前我們所有順利辦下來的按揭貸款，都是按照這個標準執(zhí)行的，到目前為止成功率100%。
以下是此次分享的內(nèi)容，也是本文的目錄：
目錄
2021年，按揭貸款為什么難貸？
2021年，按揭貸款好像越來越難了
2021年，什么樣的人貸款比較好做？
【案例-實戰(zhàn)指南】按揭貸款30%，從簽約到放款5個工作日，怎么做到的？
? 案例背景
? 這個案子的難點
? 具體執(zhí)行步驟及注意事項
? 案例小結(jié)
02
2021年，按揭貸款為什么難貸？
2021年按揭貸款為什么這么難貸?
究其最最根本的原因，就是因為這份執(zhí)行通知——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
沒錯，最根本、最原始的原因就是這份執(zhí)行《通知》。
2021年1月1日起，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會公布并要求執(zhí)行的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，首次對銀行的按揭貸款進行了限額。
這次的限額造成怎樣的后果？
直接讓很多銀行幾乎沒有額度再做按揭貸款，這也是目前傳言說很多銀行“停貸”的最真實、也是最直接的原因！
03
2021年，按揭貸款好像越來越難了
2021年的按揭貸款很難貸，不管是一手二手還是法拍房的按揭貸款，不管是住宅還是商鋪的按揭貸款，而且好像越來越難。
2021年，在這過去的半年里，相信你已聽聞過，或參與討論過，或經(jīng)歷過：
3月初
銀監(jiān)會嚴查，有一些已放款的貸款發(fā)現(xiàn)不合規(guī)，被要求馬上還款，除了企業(yè)經(jīng)營貸有一些人中招外，按揭貸款幾乎沒有；
3月開始
4月份
預審談好能做的按揭貸款，到了5月份，竟然發(fā)現(xiàn)做不了了，需要另外再找其它銀行，這樣的情況在從5月份開始變得頻繁了；
6月份
竟然有二手房按揭貸款出現(xiàn)“停貸”的傳言，雖然這不是真正的“停貸”，但確實能放款的銀行數(shù)據(jù)數(shù)量越來越少了，難度越來越大了
04
2021年，什么樣的人貸款比較好做？
2021年，什么樣的人的貸款好做？
目前只有這兩類人是比較好貸的，其他的都不是很好貸。
? 什么叫絕對的有錢人？
跟你們分享一個案例哈~~你就了解了
上個月，我還見過兩筆二手房的按揭貸款，審批通過后3天就放款了，與現(xiàn)在動不動就三個月，六個月的相比，快的如火箭?。?/p>
他們貸了多少錢？為什么他們能這么快放款？
其中一個客戶購買了一套8000W內(nèi)環(huán)的房子，貸了5000W左右，從簽約到放款一周。
主貸人是上市公司老總，貸5000W，簽約當天，直接讓公司財務在這個支行開了一個公司帳戶，調(diào)了近3億資金到這個戶頭，公司現(xiàn)金放哪個銀行都是放，暫時就放這個支行嘛~~
這樣的客戶，上海隨便一家銀行，審批都會通過，額度放款也絕對快，這可是銀行求著他辦事，能不快！！
? 什么叫100%符合貸款條件且找對銀行的人?
這類人需要滿足下面3個條件：
? 銀行流水2倍覆蓋；
? 付款的銀行卡中，6個月內(nèi)，不得有超過50W來自非夫妻或父母賬戶。（父母要能證明父子關(guān)系的，證明不了的也會有被拒的風險）
如果你滿足以上3個條件，那么接下來，你只需要做對一件事，你的貸款順利辦下的概率就很高了。
那就是找對銀行，找到目前有可放款額度的銀行，向他們申請就可以了。
當然，即使以上3個條件都滿足了：
? 怎樣才能快速找到有放款額度的銀行并簽署貸款合同呢？
? 如果在未來半年內(nèi)想購房、貸款，到時候把貸款辦妥妥的，應該怎樣早早鋪墊？
? 如果以上3個貸款條件沒有滿足，是否貸款就沒有戲了？
所有這些問題，對絕大部分購房者而言，是一頭霧水、心急如焚！
你不妨尋求專業(yè)人士的協(xié)助，說不定可以峰回路轉(zhuǎn)、柳暗花明又一村！
05
案例-實戰(zhàn)指南
按揭貸款30%，
從簽約到放款5個工作日，怎么做到的？
2021年的按揭貸款真要順利貸下來，需要你熟悉瞬息萬變的貸款政策、擁有豐富穩(wěn)定的渠道以及最新的、最及時的信息，還能根據(jù)自己的家庭與資金現(xiàn)狀，設(shè)計安全、快速放款的個性化貸款方案。
2021年要么你足夠?qū)I(yè)，要么你找足夠?qū)I(yè)的團隊協(xié)助你，才能順利的辦理好，且能及時放款。
接下來袋鼠安家將會以案例的方式來跟你分享，專業(yè)選手是如何做的，希望對你家的貸款申請及放款能有所幫助。
案例背景:
二套按揭貸款，30%，400W左右
吳女士夫妻是小企業(yè)主，年收入100W左右，但工資流水只有5000元/月，且個人流水帳面雜亂，收入不穩(wěn)定，需要提供企業(yè)流水，增加了審批工作、時間及難度；
此法拍房，從得標日到尾款日共15天，但有一個五一假期+一個周末。
這個案子的難點
放款時間短，是這個案子最大的難點——
從得標到尾款日總共就是15天，還得去掉一個周末，一個五一假期，更要命的是五一之后的二三個工作日，銀行的部分工作人員可能還沒回來。
比如負責放款的同學就休假到5月10日，也就是說從簽約到放款就7天，還得去掉一個周末，留給我們的時間僅5個工作日！??！
審批難度高：對小企業(yè)主友好的銀行，4月沒有額度；4月有額度能放款的，對小企業(yè)主審核極為嚴苛，審批通過難度大，但不得不攻克此難關(guān)??！
具體執(zhí)行步驟及注意事項
這個案子，按揭貸款要怎么做，才能被拒概率低，且能在4月30日放款，從簽約到放款僅5個工作日？
1.
要順利辦理，需要依次做到以下4步：
? 第一步：要非常熟悉可貸款銀行貸款政策，每家銀行的審批要求及條件，客戶類型偏好，當下可放款時間及額度等；
? 第二步：根據(jù)吳女士的家庭與資金現(xiàn)狀，結(jié)合銀行貸款政策細則，設(shè)計安全、可行的、能放款的個性化貸款方案；
? 第三步：參拍前一定要完成的工作——用吳女士家提交的真實材料，與可貸款的2~3家銀行的審批老師一一詳細核實，具體怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
? 第四步：得標后，與之前核實過的銀行老師一一確定當下銀行的可用額度及放款細則，選一家當下最適合的簽約審批放款。
下圖是吳女士自己寫的法拍房購房記錄，上面詳細的記錄了從4月7日的第一次會議，到4月30日放款的全部過程。
（點擊圖片，查看大圖詳情）
2.
接下來，我們將以吳女士的記錄為索引，詳細講解這4步。
? 第一步：要非常熟悉可貸款銀行貸款政策——每家銀行的審批要求及條件，客戶類型偏好，當下可放款時間及額度等；
這一步?jīng)]什么經(jīng)驗可分享給你們的，除了專業(yè)之外，還需要平時的累積：信息、資源、渠道以及人脈的累積，2021年除了了解之外，還需要開拓，協(xié)助合作銀行創(chuàng)造性的開拓一些適合的產(chǎn)品，才能適應目前這個市場。
? 第二步：根據(jù)吳女士的家庭與資金現(xiàn)狀，結(jié)合銀行貸款政策細則，設(shè)計安全、可行的、能放款的個性化貸款方案；
這一步發(fā)生在什么時候？需要完成哪些工作？
發(fā)生在4月7日~4月10日，具體每天需要完成哪些工作，對順利辦理按揭貸款起到怎樣的作用？
具體工作詳情如下：
4月7日
袋鼠安家與吳女士家的第一次線上會議，初步溝通下來，貸款方案有2個：
? 方案1：貸3成（初步判斷，可能4~5家銀行可貸）
? 方案2：貸7成（換不同的購買人，初步判斷，可能有1家銀行可貸）
這兩個方案，具體行不行，需要看過吳女士家的真實材料后才能精準判斷。
會議結(jié)束后，袋鼠給了一份貸款預審所需要的材料清單，需要吳女士一家盡快整理好，給到袋鼠安家團隊。
4月9日
袋鼠安家資金方案組收到吳女士家的貸款初審所需要的材料；
4月10日
袋鼠安家資金方案組詳細分析吳女士家材料，特別是對征信及半年流水（多張銀行卡的個人流水+企業(yè)流水）的細節(jié)進行了詳細的分析后發(fā)現(xiàn)，其中有2家銀行不會接吳女士家的貸款，與這2家的銀行核實后，也證實了我們的分析。
經(jīng)反復核實及溝通，結(jié)合當下各銀行的狀態(tài)：審批速度的快慢，當前的額度，銀行內(nèi)部的變動等，最終確定下來，有3家銀行可以辦理吳女士家，在尾款日5月7日前放款。
貸3成有兩家銀行可以做，貸7成只有一家，因為首付資金已到位較多，吳女士家最終選擇此次只貸3成。
到此時，我們只完成了第二步的所有工作，明確了吳女士家的貸款方案，信息如下：
? 吳女士家確定只貸3成，貸款額度在400W左右；
? 吳女士家的貸款，當下的情況，有兩家銀行是有400W額度，一家在4月30日能放款，一家四月額度已無，要到了五月才有額度，5月6日上午可放款。
如果你覺得，參拍前的準備工作到這里就可以了，得標后去銀行A或銀行B申請按揭貸款，到時就可以順順利利的審批通過，就可以順順利利的在尾款日之前放款，那可未必哦~~
需要一絲不茍的把第三步工作完成，才能有80%~90%的把握。
? 第三步：參拍前一定要完成的工作——用吳女士家提交的真實材料，與可貸款的2家銀行的審批老師一一詳細核實，具體怎么做才能在法院要求的尾款日之前放款。
這一步的工作時間段在4月10日~4月15日，參拍前7天完成這部分工作。
下圖是與其中一家銀行的審批老師溝通的相關(guān)安排及會后的總結(jié)，此次溝通內(nèi)容有：
要只做完一家銀行就結(jié)束，兩家銀行都要一絲不茍的完成這第三步的工作，多一家銀行做備選，就多一份保障，多一份安全，特別是2021年。
? 第四步：得標后，再與之前核實過的銀行老師一一確定當下銀行的可用額度及放款細則，選一家當下最適合的簽約審批放款。
4月22日上午11點，我們得標了?。?！
得標后，第一時間與兩家銀行老師再核實一遍，當下銀行的可用額度、可放款時間、放款細則。
得到明確答復后，吳女士家選擇了能在4月30日左右放款的銀行去辦理此次的按揭貸款。
下圖就是從4月22日到4月30日放款之前的較為重要的、緊急的溝通內(nèi)容，讓你們感受一下我們的嚴謹、系統(tǒng)、一絲不茍的工作方式及態(tài)度以及2021年貸款審批的嚴苛程度，很多細節(jié)就不一一講解了。
前三步做到位了，這一位的工作會簡單很多，否則都壓在這一步，時間又這么短，失敗的概率就會較大，特別是在2021年。
左右滑動查看詳細
案例小結(jié)
吳女士家這個案子，最難最難的地方就在于放款時間短，只有短短5天，這是為何法拍房按揭貸款要遠遠難于其它類型的房子的按揭貸款。
只有5個工作日，就要完成簽約審批出擔保放款，對于一個100%完全符合銀行按揭貸款要求的案子來說，也是有些難度的；
更不要說吳女士家因為個人流水沒有辦法清晰說明有足夠的還款能力，還需要提交公司相關(guān)的資料證明其有足夠的收入，如果不是第三步做了非常細致及充分的準備，就光光這個部分的核實時間就不止5天；
更不要說他們在2月份時從父母處轉(zhuǎn)了60W到首付卡（已找不到更少金額的了，又不能用新卡），而他們目前又找不到直接可以證明父子關(guān)系的材料，還得去開證明等等事項，如果不是在拿到客戶材料后就開始提前早早的做好了準備，僅這一件事就不是5天就能搞定的，更不要說貸款了；
更何況，2021年的貸款政策以及一些銀行審核時會要求的細節(jié)，在4月初談方案時還不需要，但到了4月底做貸款審批時，卻被反復的查，反復溝通，從第四步時我們與銀行的對話就知道，之前因為做所有的細節(jié)做了充分的準備，在審批老師問時，我們能非常及時及準確的回復，也不可能在5天內(nèi)完成簽到到放款。
所以在案例分享的開篇，我曾說過：
2021年的按揭貸款真要順利貸下來，需要你熟悉瞬息萬變的貸款政策、擁有豐富穩(wěn)定的渠道以及最新的、最及時的信息，還能根據(jù)自己的家庭與資金現(xiàn)狀，設(shè)計安全、快速放款的個性化貸款方案。
2021年要么你足夠?qū)I(yè)，要么你找足夠?qū)I(yè)的團隊協(xié)助你，才能順利的辦理好，且能及時放款。
以上就是袋鼠安家對2021年，按揭貸款怎么做，才能被拒概率低，放款速度快的全部分享，希望對各位朋友2021年的置業(yè)貸款有所幫助。
袋鼠安家-肖然
寫于2021年7月4日晨4:00 上海
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
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2020年，袋鼠安家團隊做得最大的一個客戶的成交價是2.3億。