賣房是不是需要先還清剩余房貸?答案是肯定的,因為房貸沒還清,房屋還處于抵押給銀行的狀態(tài),是無法進行交易的。業(yè)主需要先付清貸款的本息,注銷抵押,房子才能過戶給買家。
然而,很多時候業(yè)主手上并沒有那么多錢,而出于風險考慮,買家的購房款一般都會先放在第三方做資金監(jiān)管,要等過戶完成后才打給業(yè)主。明明找好了買家,卻因為這個問題無法進行下一步交易,怎么辦?
這個時候就可以找專業(yè)擔保機構,來幫助業(yè)主還清貸款、解除抵押,從而順利把房子賣出去。
擔保機構如何幫助還款?
通常有兩種方式:擔保還款和墊資還款。
擔保還款。一般來說,買家的購房款不會直接給到業(yè)主,而是放在第三方作資金監(jiān)管,等到過戶完成后才會打給業(yè)主。擔保還款就是由擔保機構做擔保,業(yè)主可以先拿到買家的購房款去還清貸款。這種做法的優(yōu)點是費用相對較低,但需要買家愿意配合。
墊資還款。擔保機構向業(yè)主提供墊資,待房屋交易完成,業(yè)主拿到房款后再還給擔保機構。這種做法的優(yōu)點是業(yè)主能很快拿到資金,缺點是如果買家是貸款購房,目前的實際情況是銀行放貸較慢,業(yè)主回款周期長,導致墊資所產生的利息會比較高。
不管是擔保還是墊資還款,本質是找專業(yè)的第三方把控、分擔風險,保證買賣雙方的利益。買家擔心業(yè)主拿到錢后不過戶,業(yè)主擔心借錢還完房貸后買家又不買了,這些雙向的風險都可以通過擔保機構來化解。
一是要找正規(guī)的擔保機構。除了擔保公司,一些專業(yè)的房產中介也可提供相關服務。正規(guī)機構收費合理、透明,對于買賣雙方的資質審核、流程辦理有較強的執(zhí)行力,并且有實力提供墊資或賠付,能最大限度保障買賣雙方的利益。
二是要買賣雙方具備相關資質。比如業(yè)主的負債情況、買家的貸款資質等,需要符合相關要求,才能順利進行一系列操作。
業(yè)主、買家簽訂購房協議,與擔保機構達成合作意向一一委托公證一—準備材料一—業(yè)主向銀行申請?zhí)崆斑€款一一買家資金監(jiān)管、申請貸款一一銀行出具貸款承諾書一一購房款或墊資款結清剩余房貸一一過戶一一買家辦理抵押一一銀行放貸款
注:該流程僅供參考,視買家是貸款還是全款購房等情況而有所不同,具體以擔保機構和銀行規(guī)定為準。
總之,二手房買賣流程專業(yè)且復雜,擔保還貸僅是其中的一個環(huán)節(jié),而任何環(huán)節(jié)都有可能會出現這樣那樣的問題或風險。專業(yè)的中介平臺除了能夠提供房源、協助交易流程之外,還能幫助規(guī)避風險,保障買賣雙方的權益。