3月1日之前，我在知乎上面寫了一篇小文。大致給大家講了一下3月1日之后，房地產(chǎn)利率換錨，具體是怎么一回事？
一不小心，這篇小文成了知乎熱文。引起了大家的熱烈討論，看樣子國內(nèi)像我這樣的“房奴”還真不少。
既然大家那么關(guān)心房貸利率轉(zhuǎn)換的事情，我就用通俗的語言，把大家所關(guān)心的問題寫一篇小文說一下。
順帶，我把自己今天不小心刪除的文章也發(fā)出去。
首先，2020年1月1日之后申請房貸的“房奴”朋友們，你現(xiàn)在可以該干嘛、干嘛去了，因為你的房貸利率已經(jīng)跟LPR掛鉤了，想不掛鉤都不行。
使用公積金貸款的，這事情你也不用操心了。這事只跟商業(yè)貸款有關(guān)系，跟你沒半毛錢的關(guān)系。
剩余的朋友就得聽一聽了，這事跟你有關(guān)系。
可能有的朋友對于什么叫做LPR不太了解，我就先從LPR講起。
前期，居民或者企業(yè)在銀行申請貸款，各個銀行給出的貸款利率，是與“法定基準利率”掛鉤的。
法定基準利率包括“存款基準利率”與“貸款基準利率”，這兩兄弟同升同降，同生共死。比方說，在2015年的時候，央行大放水，一口氣連續(xù)5次降準、降息。其中的降息，就是同時降低存款基準利率與貸款基準利率。
而如今，居民購房貸款不與貸款基準利率掛鉤，轉(zhuǎn)向與LPR掛鉤了。LPR就是“貸款市場報價利率”的意思，它是由18家銀行的貸款利率，去掉一個最高價，去掉一個最低價，最終取一個平均值。它不是一個固定的利率，它是浮動的。
每月20日都會有新的LPR利率新鮮出爐。有1年期的短期貸款利率，有5年期及以上的，當然大部分是房貸利率，這也預(yù)示著貸款利率市場化向前“狠狠”邁進了一步。
那么，LPR利率是如何確定的呢？
LPR=MLF+點
可能你就要刨根問底，MLF是什么個意思？
我這里也簡單說一下。
MLF，俗稱“麻辣粉”，是商業(yè)銀行向央行借錢的利率。
商業(yè)銀行是經(jīng)營錢的，而央行是生產(chǎn)錢的。
商業(yè)銀行向央行借錢，就得付出一定的代價。它得付出一定的利率，同時提供一定的抵押物才行。
從這個角度來理解，商業(yè)銀行向央行借錢需要一定的成本，那么居民或企業(yè)向商業(yè)銀行借錢，同樣需要一定的成本，這個成本就是“加點”。
比方說，MLF利率是3.15%，二月份的1年期LPR利率就是4.05%，其中的加點就是0.9%。
由于商業(yè)銀行向央行借錢的成本是浮動的，MLF自然是浮動的，MLF浮動帶動LPR浮動起來，最起碼貸款利率在“形式”上實現(xiàn)了市場化。
針對新的房貸利率的計算方式，央行在12月份的時候，就發(fā)布了公告。
大概意思是，從2020年開始，前期的28萬億存量房貸也得與LPR掛鉤。
與LPR掛鉤的房貸利率，有一次“二選一”的機會，記住，只有一次，過期不候。
什么意思呢？
無論你當前執(zhí)行的房貸利率，是基準利率（4.9%）打折，還是上浮20%，它與2019年12月出臺的LPR利率相比，總會有一個差值吧。
這個差值就是你未來房貸利率的“加點”。
關(guān)于這個加點，你得記住4點：
第一、這個“加點”的換算方法與我上面說的商業(yè)銀行的加點是兩碼事，你加你的點，銀行加銀行的點。
第二、一旦你換算出“加點”，不能再變了。
第三，這個“加點”可以是正數(shù)也可以是負數(shù)。
第四，算出這個加點之后，銀行會讓你選擇一個重定價日，你可以選擇下一年的同一天或下一年的1月1日，這個你來定。如果你不選擇的話，貸款利率默認隨LPR浮動。
至于具體的例子與換算方法，我已經(jīng)在上一篇文章中列舉過了。在這里就不多說了，我今天把那篇文章也找出來，一起發(fā)出去。
后期，你再還房貸，你可以選擇一直使用這個貸款利率，雷打不動，這叫固定利率。
你也可以選擇每年變動一次。
比方說，貸款利率“加點”是固定的，而每年的LPR是浮動的，這叫浮動利率。
今天，就大家最關(guān)心的選擇固定利率與浮動利率的問題，我具體講一下。
首先，我先說出我的觀點。
大家真的沒有必要糾結(jié)于這個問題。無論是選擇固定利率還是浮動利率，最終對于你的生活不會造成任何影響，對你的生活造成重大影響的是房貸，而不是房貸利率的些許變化。
我就這么說吧。100萬的房貸，30年的期限，未來即使你做出了正確的選擇，LPR利率100個基點的變化，每年給你節(jié)約下來的開支也就是大幾百塊錢，每月幫你節(jié)約50-60元的樣子，你每個月多出或少出這50塊錢，對你的生活能造成多大影響呢？
甚至，我們把時間線拉得再長遠一些。如果你承擔的房貸是20-30年之間，無論你選擇固定利率還是浮動利率，結(jié)果幾乎是一樣的。
我為何這么說？
假如你選擇浮動利率，前10年你會節(jié)省下來一點點房貸開支，也就是3000-5000元的樣子，這是大概率事件。
而后10年，說不定你也得把這些錢重新“吐”出來。因為從時間長周期來看，人民幣越來越貶值是必然的事情。你想想看，90年代的“萬元戶”，放在現(xiàn)代就是一個窮光蛋。
但是，關(guān)于如何選，大家總得做出決定，我還是說一說我的建議吧。
如果你的房貸在最近10年就可以還完的話，我建議你使用浮動利率。
因為這10年的全球大勢已經(jīng)很清晰了。
當前全球經(jīng)濟正處于衰退過程中，大家日子都不好過，降息是一個大趨勢。
相對來說，美國的日子還是好一些的。而它也進入了降息周期，更不用說2016年采用存款負利率的日本、前不久采用負利率國債的德國。
全球都在進行降息比賽，中國自然不能獨善其身。再加上，中國已經(jīng)進入老齡化社會，年輕人越來越少，降息壓力進一步加大。
如果你的房貸是20年以上的話，我的建議是，根據(jù)個人未來收入情況、以及個人的風險愛好來定。
你如果是穩(wěn)扎穩(wěn)打型的，我建議你采用固定利率。
因為，保不齊在10年之后，人民幣加息到10%也有可能，畢竟從長遠來說，通脹是大概率事件。我不是危言聳聽，美國基準利率曾經(jīng)都漲到20%過。當前，美國10年期國債利率已經(jīng)跌成狗了，你不能期望美國國債實行負利率吧。
你如果對于自己的掙錢能力比較有信心，我建議你采用浮動利率。
因為，很有可能在10年左右，你就翻身“房奴”把歌唱了。到時候你一下子把剩余的房貸還清不就得了，再往后，天塌下來也跟你沒關(guān)系了。
當然，我還得啰嗦一句。
其實，即使10年之后，房貸利率大幅上漲，對老百姓的日子影響也不會太大。
因為，等到你還了10年房貸之后，你背負的房貸也大大減緩了，因為你欠銀行的本金本來就少了。
還有，房貸利率上漲肯定是有原因的，若是因為經(jīng)濟過熱，按常規(guī)來說，你也比以前更容易在這個市場上掙到錢了。
所以說，大家不要再糾結(jié)于固定利率與浮動利率了。你真正要糾結(jié)的是，未來10年，如何使自己的資產(chǎn)增值的事情。畢竟，節(jié)約是不會使你財務(wù)自由的。
未來，你需要有一個正確的認識。只要你的思路正確，在賺錢的路上走的快一點與慢一點都無所謂。
對于大家來說，我們必須意識到一個非常重要的信號。
那就是：
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
重要的事情說三遍，不是為了湊字數(shù)。
為何這么說？
你想啊，當前LPR利率已經(jīng)大幅低于貸款基準利率，如1年期貸款基準利率是4、35%，而1年期LPR利率為4.05%，未來十年LPR利率低于貸款基準利率是大概率事件。
居民房貸與LPR利率掛鉤，而存款利率仍然參照“存款基準利率”，這意味著是銀行能夠得到的存貸利差越來越小。
對于任何銀行來說，存貸業(yè)務(wù)都是它們的主業(yè)。前期，1年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，而現(xiàn)在變成4.05%，這對于銀行來說是很大的壓力，特別對于實力弱小的中小銀行或城商行而言。
未來，只有降低存款基準利率，才能夠減輕商業(yè)銀行的負擔。
因為，中國是實行的“主銀行金融結(jié)構(gòu)”。銀行是中國金融樹的主干，是中國經(jīng)濟啟動的金融發(fā)動機，這個發(fā)動機是不允許出現(xiàn)任何問題的，去年2個中小銀行被國有無大行火速接管的事情大家私下了解一下。
存款基準利率降低意味著什么？
意味著更多的資金出走銀行，進入到市場上來。在各種金融“歪實力”被清除，房地產(chǎn)被嚴控的前提之下，這些資金只會被引導(dǎo)到股市或股權(quán)市場中去。
這也符合國家這些年金融改革的目標：引導(dǎo)長期資金有序進入金融市場。
大家一定要記住，國家喜歡的是長期資金，不是追求快進、快出、賺快錢的“飛毛腿資金”。
前些年，國家沒少吃這些“飛毛腿資金”的虧，經(jīng)過這2年的整治，已經(jīng)基本銷聲匿跡。當然，飛毛腿資金橫行，商業(yè)銀行只肯貸給企業(yè)短期資金，也跟中國的金融政策使用不當有關(guān)，不能把板子都打到商業(yè)銀行或金融野路子身上。
不管怎么說，未來十年，如何使你的資金在金融市場上保值、增值，才是你應(yīng)該倍加關(guān)心的，而不要糾結(jié)于某些房貸利率變化這些小錢。
從歐美走過的老路子來看，利率市場化之后，他們往往會走出一波牛市行情，不管你信不信，反正我信了。