摘要

◆什么是房貸保險(xiǎn)？

◆房貸保險(xiǎn)的成本與利益

◆房貸保險(xiǎn)如何成為投資理財(cái)工具？

什么是房貸保險(xiǎn)？

PMI（private mortgage insurance）是為了避免借貸方無(wú)力償還貸方而成的一個(gè)保險(xiǎn)。但這樣的保險(xiǎn)怎么運(yùn)作，又如何成為一種投資方案？

◆PMI 運(yùn)作邏輯

無(wú)論如何，買房確實(shí)并非一筆小錢，放款的金融機(jī)構(gòu)有時(shí)必須面對(duì)購(gòu)屋者可能繳不出錢的風(fēng)險(xiǎn)，也因此才有了房貸保險(xiǎn)，以免放款的金融機(jī)構(gòu)蒙受損害。但房貸保險(xiǎn)如何計(jì)算？以下做個(gè)簡(jiǎn)單的說明：

舉例而言，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)通常會(huì)在20%左右，因此回到房屋貸款上，假設(shè)借貸方（購(gòu)屋者）延遲房屋貸款，貸方（放款的金融機(jī)構(gòu)）會(huì)損失約房屋價(jià)格的20%。此時(shí)，若借貸方（購(gòu)屋者）付不出房貸而導(dǎo)致房屋必須法拍時(shí)，貸方（放款的金融機(jī)構(gòu)）的潛在損失尚可以彌補(bǔ)；但若你先前的頭期款就少于20％，在延遲給付或成為法拍屋的狀況下，貸方則可能有較大的損失。

所以對(duì)于貸方（放款的金融機(jī)構(gòu)）而言，在基本的房貸之上還有一份保險(xiǎn)以防損失是重要的，至少能將最后的損失控制在20%以內(nèi)。如果借貸方（購(gòu)屋者）違約，貸方（放款的金融機(jī)構(gòu)）會(huì)至少會(huì)從房貸保險(xiǎn)收到一筆錢，以彌補(bǔ)他的損失。

在房貸之上又要繳交保險(xiǎn)，聽起來很不劃算，但正面來說，有了房貸保險(xiǎn)則可以讓你更快買到房屋。若沒有房貸保險(xiǎn)，許多人可能要等上許多年才有辦法準(zhǔn)備足夠資金；透過房貸保險(xiǎn)，我們則可以更快地?fù)碛蟹孔?，而不用省吃儉用付房租給房東。

好像不是個(gè)劃算的交易，但從另一方面來說，房貸保險(xiǎn)可以讓借貸方能更快得到房子的所有權(quán)。

◆PMI 的基礎(chǔ)計(jì)算方式

不同的借貸方案所需要的房貸保險(xiǎn)的花費(fèi)并不相同，平均而言是借貸總額的0.5-1.5%。假設(shè)您的借貸金額是25萬(wàn)元美金，房貸保險(xiǎn)大約會(huì)落在每年$1,250-$3,750元，或是$100-315元。

通常而言，房貸保險(xiǎn)的比率有兩種類型：（1）以年計(jì)費(fèi)（2）初始利率。依照初始利率給付的房貸保險(xiǎn)，通常費(fèi)用會(huì)比較高，但只需要在貸款結(jié)束時(shí)繳交一次。不過兩種類型的計(jì)算方式依然會(huì)視借貸方案的狀態(tài)而定。

那么要怎么確認(rèn)適合自己的借貸方案呢？以下這份表格整理了一般房貸、FHA, VA, or USDA 貸款。若您借貸30萬(wàn)美金，利率為3.5%，則房貸保險(xiǎn)區(qū)間大致如下表：

注1：The above example assumes a $300,000 home purchase with 3.5% down, and a 30-year fixed interest rate of 3.75%. Your own rate and mortgage insurance costs will vary.

注2：Annual mortgage insurance cost is calculated based on year 1 loan balance. Annual costs will go down each year as the loan balance is reduced.

◆如何衡平房貸保險(xiǎn)帶給你的成本與收益

必須厘清的是，盡管如同前面所說，貸方（放款的金融機(jī)構(gòu)）擔(dān)憂的是因?yàn)闊o(wú)法還款導(dǎo)致?lián)p失，但房貸保險(xiǎn)的計(jì)算方法與借貸金額有關(guān)，和您持有的房屋價(jià)值或您的購(gòu)買金額無(wú)關(guān)。也因此，繳交年費(fèi)類型的PMI持有者每年都會(huì)重新計(jì)算房貸保險(xiǎn)的年費(fèi)，隨著繳交越多貸款，年費(fèi)也會(huì)更少，對(duì)于準(zhǔn)時(shí)還款的人而言具有吸引力。當(dāng)貸款本金減少和/或房?jī)r(jià)升值，使貸款的貸款和房?jī)r(jià)比率達(dá)到78%，借款人可以向放款銀行申請(qǐng)取消貸款保險(xiǎn)費(fèi)用。

進(jìn)一步看到附圖的這份電子表格，每期的還貸金額也許看似并無(wú)不同，但圖中綠色部分為需要繳交的本金、黃色部分為需要繳交的利息的比例?？梢钥匆娫?040還款之前，隨著需要給付的本金減少，房貸保險(xiǎn)的利息也逐漸下降，最終到達(dá)一個(gè)平衡點(diǎn)。

總結(jié)：房貸保險(xiǎn)作為投資理財(cái)工具

通常購(gòu)屋者會(huì)想要避免 PMI，因?yàn)檫@看起來很浪費(fèi)錢，甚至于是因?yàn)檫@點(diǎn)而延遲買房。但這可能是個(gè)誤解，從房屋市場(chǎng)來看，PMI有時(shí)會(huì)帶來令人驚訝的投資效果。

舉例而言，當(dāng)你想要以5%的預(yù)付款，購(gòu)買233,000美金的房屋，他的PMI約是在每月135美金。但隨著5年的房?jī)r(jià)漲幅與本金逐漸減少，這樣的情況并不會(huì)永久持續(xù)。記得，你可以在房貸達(dá)到80%平衡時(shí)取消這個(gè)保險(xiǎn)，而你同時(shí)減少了仍需繳交的本金，又獲得了一間價(jià)值已經(jīng)提升的房屋?？紤]物價(jià)，假設(shè)房屋漲至276,000美金，5年后你的本金也剩下$200,000美金，亦即房屋提升了43,000美金的價(jià)值，而最后PMI的花費(fèi)約為8,100美金，如此算下來，比起儲(chǔ)蓄才買房的情況，投資報(bào)酬率是530%。這樣的投資報(bào)酬率即使是在股票市場(chǎng)也不多見，考慮到多重因素，是相當(dāng)有利財(cái)富管理的選項(xiàng)。

隨著房屋的價(jià)值逐漸提升，而貸款所需繳交的費(fèi)用越來越少，卻能比儲(chǔ)蓄到首付款更早得到房屋；擁有房屋在個(gè)人生涯規(guī)劃，甚至于投資上可以做的運(yùn)用，也許遠(yuǎn)比省吃儉用，還必須繳納租金來得更快。這樣的優(yōu)點(diǎn)使得在美國(guó)，透過PMI購(gòu)買房屋的購(gòu)屋者越來越多，比較借貸方案，甚至在頭期款只要繳交3%的情況下，就能開始準(zhǔn)備購(gòu)房事務(wù)。提早買房、繳交保險(xiǎn)費(fèi)用，卻能在后期因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲逐漸得到平衡，被視為許多人購(gòu)屋時(shí)的投資方案。

當(dāng)然，我們可能因?yàn)楦鞣N因素延遲購(gòu)屋，像是為了有更好的信用分?jǐn)?shù)，或是其他可能，但在確認(rèn)好貸款比率、房?jī)r(jià)起伏與個(gè)人長(zhǎng)期的理財(cái)規(guī)劃的狀態(tài)下，房貸保險(xiǎn)應(yīng)可以被視為是購(gòu)房過程中可以考慮的成本，也應(yīng)當(dāng)被視為在購(gòu)屋時(shí)的重要方案。