最近這兩個月鋪天蓋地的房貸“降利息”的宣傳，讓很多朋友動了心。
今年由于疫情原因各大銀行對小微企業(yè)都有政策利率優(yōu)惠，所以各位中介、銀行、代理都在宣傳讓辦理按揭貸款（商貸）的朋友都換成抵押貸款。
他們的說法是說房貸利率4.9%起步（實際這兩年買房的人，便宜一些的也是5.6%左右甚至6%），而抵押經(jīng)營貸最低可以做到3.85%的利率。如果把房貸轉(zhuǎn)成抵押經(jīng)營貸要省下很多利息，比如貸款100萬利率3.85%，1年的利息是3.85，利率6%，1年的利息是6萬。這樣算下來，經(jīng)營貸1年差不多要比房貸少2.15萬的利息，20年就能節(jié)約40多萬的利息。如果貸款兩三百萬，那轉(zhuǎn)貸省下來的利息就更多了。
1.當前的抵押經(jīng)營貸，超過3年基本都涉及中途歸還本金，或者每年需要年審。這也就意味著，這筆貸款3年或者5年后要還給銀行。而房貸不管是20年，還是30年，正常情況下銀行都不會讓我中途提前還款，它勝在年限長、還款穩(wěn)定。
2.現(xiàn)在宣傳的二十年三十年實際是通過經(jīng)營貸到期再續(xù)貸來實現(xiàn)的，但整個轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸過程并非那么容易。這是朋友給我看的某城商行在他們那備案的流程圖（感謝人行的小伙伴）
另外，辦理抵押經(jīng)營貸需要有經(jīng)營主體依托，可能還會讓你提供營業(yè)執(zhí)照。雖然有些銀行不看重經(jīng)營的真實性，但你至少看上去要像那么回事。
另外，需要辦理的時候，不了解抵押貸審核標準的普通人，只能尋求中介的幫助。這里就產(chǎn)生了一筆額外的中介費用（1%-3%左右）。而且在后期續(xù)貸的時候，可能都會產(chǎn)生中介費。另外，無論是房貸轉(zhuǎn)抵押貸，還是后邊抵押貸到期后的續(xù)貸，都需要先結(jié)清之前的貸款，解押后才能重新再次辦理抵押貸款。
結(jié)清貸款的錢從哪兒來呢？對多數(shù)普通人來說，這也只能找墊資機構(gòu)。按照目前的市場標準，墊資費用在0.1%左右一天。而整個轉(zhuǎn)貸過程，至少需要墊資10天。期間會產(chǎn)生多少費用，自己算算就知道了。
3.抵押經(jīng)營貸主要是用于企業(yè)中短期的資金周轉(zhuǎn)，它的政策隨時都在改變。續(xù)貸的問題，就在于未知。你不知道到時候自己的資質(zhì)，能辦理什么樣的抵押貸款。如果遲遲找不到續(xù)貸的產(chǎn)品，那墊資可就不是只有十天半個月了。
總的來說，房貸轉(zhuǎn)抵押貸，更適合那些具有一定抗風險能力的人。要么賬上隨時能回籠資金，要么自己本就是真實經(jīng)營的生意人。
咱們普通人還是老老實實的還房貸吧。