保障性租賃住房作為“房住不炒”的抓手之一，在虎年開工第二天，迎來一大政策利好。2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（簡稱“《通知》”），明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
保障性租賃住房貸款“松綁”，助力提升企業(yè)積極性
2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《通知》，明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。
《通知》指出，自其印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構向持有“保障性租賃住房項目認定書”的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理；銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產品和金融服務。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，此次《通知》符合國務院辦公廳《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支持，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實現(xiàn)，同時穩(wěn)定房企資金面。
對于房企而言，黃卉分析稱，該政策有助于提高房企參與保障性租賃住房的積極性，將有效擴大保障性租賃住房房源供給，“此前在房地產貸款集中度管理要求下，房企用于保障性租賃住房的貸款也納入計算范圍，一定程度上對房企參與保障性租賃住房形成了限制；此次《通知》規(guī)定保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利于提升房企積極性，充分發(fā)揮房屋投資建設的優(yōu)勢，從而增加保障性租賃住房房源供給。”
除此之外，黃卉指出，該政策也有助于參與住房保障建設的企業(yè)穩(wěn)定資金面。2022年上半年，依然處于房企債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由于保障性租賃住房的開發(fā)建設投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助于房企在積極參與保障性住房建設的同時，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定，實現(xiàn)房企資金、運營等層面的良性循環(huán)。
ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然分析指出，從目前全國保障性租賃住房發(fā)展的情況來看，如何調動企業(yè)獲取租賃住房專項用地和盤活存量資產的積極性、推動拿地企業(yè)盡快開工建設，都是在市場發(fā)展過程中遇到的實際問題，也有很多傳統(tǒng)地產企業(yè)在選擇進入住房租賃市場時，因為地產行業(yè)“三道紅線”的壓力而躊躇不前，“此次政策的出臺，從資金端上明確了行業(yè)界限，緩解了企業(yè)的后顧之憂，將極大推動保障性租賃住房的規(guī)模擴張，加快項目的入市節(jié)奏?！?/p>
此外，趙然進一步指出，本次政策也明確指出，下一步，繼續(xù)加大對保障性住房建設和長租房市場發(fā)展的金融支持力度，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，金融支持未來也將從保障性租賃住房擴大到長租房市場，普惠范圍會進一步擴大。從國際經驗來看，金融財稅政策的釋放，是住房租賃行業(yè)發(fā)展的最大推手。
政策暖風下房企應把握信貸調整方向和節(jié)奏
值得一提的是，發(fā)展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。來自住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月中旬，全國已有近30個省區(qū)市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。
“保障性租賃住房的大規(guī)模建設，為各類市場主體提供了發(fā)展的機會，比如，開發(fā)企業(yè)可以借此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進如是說。
在此背景下，政策層面早已顯現(xiàn)出對于保障性租賃住房市場的支持意圖。去年以來，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部等多部門推出多項舉措，大力發(fā)展保障性租賃住房。
今年1月10日，國家發(fā)改委等21個部門印發(fā)《“十四五”公共服務規(guī)劃》，其中明確提到，積極推動改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
保障性租賃住房的發(fā)展，離不開金融領域的支持。在明確了國家保障性租賃住房的發(fā)展規(guī)劃目標后，此次《通知》進一步為保障性租賃住房的發(fā)展鋪路，加大了金融支持力度。
對此，房東東公寓學院全靂指出，該政策是高層發(fā)出的明確信號，對于保障性租賃住房，將在資金上重點扶持，特別是對于國企開發(fā)商來說，將有效解決貸款資金中的流動性和靈活性，對應的基礎設施支持保障性租賃住房Reits也將進一步加速，“未來民生才是最主要的，對國企長租公寓而言，將迎來一個非常好的機會?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進也認為，從保障性租賃住房市場的發(fā)展角度看，信貸政策放松和信貸投放鼓勵，將使得房貸更好地支持保障性租賃住房的發(fā)展。
那么，對房企而言，在具體策略上將進行哪些調整？對此，嚴躍進分析稱，房企要從兩點精準理解這個政策。一是認清什么是保障性租賃住房，從此次政策看，此類住房必須具備“保障性租賃住房項目認定書”，房企取得的項目必須走一道流程，即向房管部門申請保障性租賃住房項目認定書，進而享受此類優(yōu)惠政策；二是房企要注意商業(yè)銀行信貸工作的調整，即2022年會加大對保障性租賃住房領域的房貸投入，房企應積極把握信貸工作的調整方向和調整節(jié)奏，積極申請此類保障性租賃住房貸款，真正發(fā)力2022年的保障性租賃住房建設。
保障性租賃住房和市場化租賃住房應“雙管齊下”
在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，保障性租賃住房的貸款不納入“兩集中”管理，銀行在這方面去掉了“緊箍咒”，能夠大膽地去放貸，支持各地保障性租賃住房的快速發(fā)展，這是個好事。不過，也可能會存在一些問題，不能忽略，需要引起重視。
具體來看，一是手續(xù)煩瑣，企業(yè)申請保障性租賃住房貸款，要經過政府對于保障性租賃住房項目一系列的“開綠燈”，一事一議，再加上銀行的批貸等，審批流程和手續(xù)比較煩瑣，一般企業(yè)申請難度可能較大；二是利率偏高，實際上，即便拿到保障性租賃住房的專項貸款，綜合的年化融資成本在5%左右，要高于目前中小微企業(yè)經營貸3.8%到5%的利率，貸款企業(yè)壓力較大。
此外，還需注意“過度傾向保障性，忽略市場化租賃”的問題，即過度傾向于對保障性租賃住房的貸款支持，而忽略了對市場化租賃房源供應和運營主體的支持，有可能會導致整體租賃房源供給不足。胡景暉表示，雖然保障性租賃住房能夠拿到很多優(yōu)惠政策，但是其也會被要求比同地段市場化的租金要低15%-20%，如果把政策紅利剔除掉，基本上市場參與主體都處在一個微利的狀態(tài)；如果市場參與主體的積極性不夠，那么參與者就少，供應不足，房租就還會上漲。
基于此，胡景暉稱，真正要把長租房市場搞好，必須保障性和市場化雙管齊下，在支持保障性租賃住房供應的同時，也要加強對市場化租賃住房供應和運營主體的支持力度。
不過，值得一提的是，“住房租賃貸款不納入房貸集中度考核”的表述，過去也已出現(xiàn)過。2020年底，央行發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，該政策明確指出，“為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算?！睆倪@個角度看，嚴躍進指出，央行的思路總體不變，類似的“豁免條款”是繼并購貸退出“三道紅線”考核后，又一個政策松動的典型例子。從房貸集中度的角度看，也說明該政策在方向不變的情況下，略有松動，真正吻合房企的資金狀況和訴求。