本文僅供理性交流討論，不作為利率選擇的建議。
昨天收到了貸款銀行的短信，7月25日之前必須對(duì)商品房貸款的利率定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)做出選擇，不然銀行會(huì)在7月25日-31日直接調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率定價(jià)。
同一天還接到了銀行客戶經(jīng)理的電話，詳細(xì)詢問后，客戶經(jīng)理向我說明了兩點(diǎn)，一是每年重定價(jià)日只能選定為1月1日，二是建議選擇LPR，并說這是大多數(shù)客戶的選擇。
好吧，我承認(rèn)自己拖延癥，其實(shí)3月1日就可以選擇了，但一直沒選，也確實(shí)沒想好，這下不得不好好做功課了，順便誕生了此文，也給大家一個(gè)參考吧。
01 LPR的前世今生——政策解讀
仔細(xì)閱讀摘抄了政策原文，并且解讀整理為下面兩個(gè)表格了，供大家參考。
02 不同情況如何選擇——LPR計(jì)算舉例
目前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率 4.9%；2019年12月LPR 4.8%，2020年6月LPR 4.65%，假設(shè)2020年12月的LPR仍為4.65%。
現(xiàn)在我們來(lái)舉個(gè)栗子，實(shí)際感受下：
小A是二套房貸，貸款200W，30年，目前利率是基準(zhǔn)利率的1.2倍，即4.9%×1.2=5.88%，
轉(zhuǎn)LPR后：加減點(diǎn)為5.88%-4.8%=1.08%（永遠(yuǎn)固定不變），
則從下一個(gè)重定價(jià)日開始（假設(shè)2020年12月的LPR仍=2020年6月LPR=4.65%），實(shí)際利率=4.65%+1.08%=5.73%，
節(jié)省情況：貸款利率少了5.88%-5.73%=0.15點(diǎn)。之前月還款11837元，調(diào)整后月還款11646 每月可以節(jié)省191元，一年節(jié)省2293元。
我們假設(shè)2020年12月LPR利率=2020年6月20日最新公布的LPR=4.65%，來(lái)計(jì)算一下，借款200W在不同的原始利率和不同的貸款年限下，選擇浮動(dòng)利率能節(jié)省的金額，整理成如下表格，供大家參考：
從表格中，我們可以看到，原始利率越高，每年節(jié)省的利息金額越大，200W貸款，剩余還款30年時(shí)，為理論最高節(jié)省值2346元。另外，剩余貸款年限越短，每月節(jié)省的利息越少。
根據(jù)公式，實(shí)際利率=LPR +加減點(diǎn)數(shù)，來(lái)分析一下影響實(shí)際利率的因素：
1、重定價(jià)日（一般為每年的1月1日）的LPR：
參考值為上一年12月的LPR值，因?yàn)長(zhǎng)PR一年有12個(gè)值，而只有每年年底12月的LPR值才會(huì)影響下一年的房貸實(shí)際利率。
我們都知道，每年年底通常會(huì)流動(dòng)性緊張，因此LPR通常會(huì)隨行就市而升高，所以你有可能會(huì)看到全年的LPR都在低位運(yùn)行，但是到年底突然飆升。
另外，因?yàn)長(zhǎng)PR是根據(jù)18家報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)的情況，采用算數(shù)平均法計(jì)算得出的，商業(yè)銀行作為房貸的銷售方，有較強(qiáng)的意愿維持價(jià)格（LPR）在高位。
從LPR歷史曲線來(lái)看（下表、圖），1年期的LPR與5年期LPR均從2019年8月開始下調(diào)，但5年期每次調(diào)整幅度大多要小于一年期LPR調(diào)整幅度。這也印證了央行15號(hào)公告中提到的改革目的“推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本“（1年期），并不是給房貸松綁（5年期）。
另外，我們從上圖中，還可以看出，最近2個(gè)月LPR都未繼續(xù)降低。
而五年期國(guó)開債利率已經(jīng)是飆升趨勢(shì)，10年期國(guó)債期貨主力合約也在大跌。市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率上升，LPR下行空間受限。
此外，財(cái)政部近期發(fā)行了三期抗疫特別國(guó)債：第一期500億為5年期，票面利率為2.41%。第二期500億為7年期，票面利率為2.71%。第三期700億為10年期，票面利率2.77%。
抗疫特別國(guó)債大規(guī)模市場(chǎng)化發(fā)行已對(duì)債券市場(chǎng)資金面造成了一定的影響，資金面緊張，央行后續(xù)很可能會(huì)繼續(xù)加大公開市場(chǎng)操作力度，甚至不排除通過降準(zhǔn)來(lái)平滑抗疫特別國(guó)債發(fā)行引起的市場(chǎng)波動(dòng)。
綜上分析, 從市場(chǎng)流動(dòng)性的角度看，每年12月，市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊，同時(shí)疊加今年疫情持續(xù)，大量債券發(fā)行等因素影響，市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，資金面會(huì)相對(duì)緊張，資金價(jià)格的整體上行對(duì)LPR下行形成一定牽制，同時(shí)考慮到LPR形成機(jī)制等因素，我還是對(duì)今年年底，LPR五年期利率能大幅下行持保留觀點(diǎn)。
2、加減點(diǎn)數(shù)
這個(gè)數(shù)據(jù)取決于你之前的實(shí)際利率，根據(jù)每個(gè)人貸款時(shí)候打折情況不同而不同。我們從02的表格里面可以看出，利率越低，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)浮動(dòng)利率以后，節(jié)省的利息越少。
3、現(xiàn)階段房貸利率水平與近30年房貸利率變化比較
下圖為近30年人民幣貸款基準(zhǔn)利率的逐年變化，其中藍(lán)色為5年期貸款基準(zhǔn)利率，黃色為5年期LPR利率。從圖中可以發(fā)現(xiàn)，目前利率處于歷史低位。雖然官方一直表示LPR仍有下調(diào)空間，但我對(duì)于5年期LPR的大幅下調(diào)仍保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。
03 我為什么選擇固定利率
目前，我的貸款利率是1.15倍，也就是5.635%，而我的還款期還有20多年，也無(wú)提前還款計(jì)劃，客戶經(jīng)理已經(jīng)表示，我只能選擇每年的1月1日作為重定價(jià)日。
對(duì)我來(lái)說，選擇固定利率就是舍棄了短期LPR利率下調(diào)的收益，按02表中計(jì)算結(jié)果大約每個(gè)月170，每年2039元，累計(jì)到20年大約40771元。這是我放棄的潛在收益，當(dāng)然這個(gè)值也可能會(huì)隨著未來(lái)五年期LPR的下降進(jìn)一步提高。
但是從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說，用20年4萬(wàn)的成本，鎖定了未來(lái)20年因通脹等不確定因素，利率大幅上升帶來(lái)的損失可能。
因?yàn)長(zhǎng)PR利率上升造成損失的空間，理論上是無(wú)窮大的，而LPR利率下降獲得收益的空間是有限的，最高為L(zhǎng)PR=0%時(shí)，實(shí)際利率=加減點(diǎn)數(shù)，也即利差收益=改前月利息額（按改前貸款利率計(jì)算）-改后月利息額（按加減點(diǎn)數(shù)=貸款利率計(jì)算）。
退一步說，即使利率今后真的降為0，我還可以借出較低利率的貸款來(lái)替換較高利率的貸款。
然而通常的情況下，我們的生活經(jīng)驗(yàn)是，通貨膨脹一直在，常年在發(fā)生，現(xiàn)在的一塊錢要比未來(lái)的一塊錢更值錢，實(shí)際利率=名義利率+通貨膨脹率，即使名義利率不提高，實(shí)際利率一般情況下也在上升，因此現(xiàn)在還款的1萬(wàn)元，與10年，20年后還款的1萬(wàn)元相比，未來(lái)這1萬(wàn)塊錢的實(shí)際購(gòu)買力應(yīng)該是越來(lái)越低的，固定利率使得還款金額一直相等，因此似乎對(duì)我們更有利。
實(shí)際上，我們2019年12月之前的貸款利率也不是固定利率，而是央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率*執(zhí)行倍數(shù)，這也是一個(gè)浮動(dòng)值。
從長(zhǎng)期來(lái)說，浮動(dòng)利率隨行就市，對(duì)買賣雙方都是有保護(hù)作用的，是公平合理的利率。而固定利率對(duì)銀行來(lái)說，實(shí)際上是鎖定了收益上限（固定值），而風(fēng)險(xiǎn)下限為無(wú)窮大，似乎對(duì)銀行是不利的。
綜上，我想對(duì)于我這樣的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者來(lái)說，在不準(zhǔn)備提前還款的情況下，固定利率是應(yīng)該我較為理性的選擇。而選擇LPR可能帶來(lái)的潛在收益，應(yīng)理解為我對(duì)未來(lái)規(guī)避LPR大幅上行風(fēng)險(xiǎn)支付的保險(xiǎn)費(fèi)。
當(dāng)然，如果我計(jì)劃提前還款的話，我也會(huì)選擇LPR浮動(dòng)利率，充分享受最近幾年LPR下行預(yù)期的收益，等到未來(lái)LPR有大幅上調(diào)可能的時(shí)候，我已經(jīng)提前還款完畢了，因此也就不會(huì)受到影響。
小伙伴們，你們?cè)趺催x擇呢，有更好的建議嗎?