今年8月25日,中國人民銀行發(fā)布了2019年第16號公告,宣布從2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
所謂的“貸款市場報價利率”,簡稱LPR。說得通俗易懂一點,就是以前的房貸利率是在央行公布的貸款基準利率基礎(chǔ)上浮動,而新政之后,則是在LPR的基礎(chǔ)上浮動——房貸的錨定對象變了。
自從8月底政策發(fā)布以來,購房者最關(guān)心的問題,就是新政之后,房貸的利率是要上漲還是下跌?
對此,我們也在公告發(fā)布的第二天進行了相關(guān)政策解讀,當(dāng)時,吳思竹的觀點認為,房貸利率的在規(guī)則變化前后會保持相對穩(wěn)定。
那么,在“十一”長假之后,新規(guī)正式開始執(zhí)行,成都各家銀行的房貸利率定價情況到底有沒有變化呢?
1、最新LPR相比原貸款基準利率有所下調(diào)。
根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心9月20日發(fā)布的最新貸款市場報價利率,目前1年期LPR為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。
房貸通常是5年以上的長期貸款,也就是說絕大多數(shù)情況下,房貸的LPR基點為4.85%。這與之前執(zhí)行的4.9%的基準貸款利率相比,有所下降。
2、各銀行通過“加點”讓房貸利率在新政前后基本保持穩(wěn)定。
當(dāng)然,新的房貸利率定價規(guī)則的初衷并不是要下調(diào)房貸利率,在當(dāng)前“房住不炒”的基調(diào)不變的前提下,央行也提到要“保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定”。
所以雖然LPR基點有所下調(diào),但各地也會通過“加點”的方式使房貸利率基本保持穩(wěn)定。
這為四川的房貸利率確定了一個政策下限,而各家銀行還會根據(jù)自己的風(fēng)險防控情況在這個下限基礎(chǔ)上進行了自主“加點”。
昨天是新政正式執(zhí)行的第一天,我們從某貸款機構(gòu)了解到,成都地區(qū)的大部分銀行已經(jīng)確定了加點幅度。
其中,首套房加點主要在75~89之間,加點后相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮14~17%;二套房加點都在100點以上,其中加103點的銀行最多,這相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮20%。
由此可以看出,成都房貸利率整體上還是保持了原來“首套上浮15%,二套上浮20%”的主流水平,這也與我們之前《重磅!房貸的游戲規(guī)則變了》一文中的預(yù)測基本吻合。
3、不同銀行加點有區(qū)別,購房者可對比選擇。
8月13日,吳思竹曾在《成都首套房貸利率上浮20%,事實真的如此?》一文中記錄了當(dāng)時成都部分銀行的房貸利率上浮情況。
在對比了這些銀行新政前后的房貸利率報價變化之后,發(fā)現(xiàn)雖然成都的主流利率基本沒什么變化,但是各家銀行的最新房貸利率還是有所區(qū)別。
從以上表格可以看到:
首套房加點最少的民生銀行的執(zhí)行利率下限為5.6%,相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮約14%;而加點最多的工商銀行和廣發(fā)銀行的執(zhí)行利率下限為5.88%,相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮20%。
按貸款100萬20年等額本息計算,利率5.6%的月供約6935元,利率5.88%的月供約7095元。
二套房加點最少的農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行和成都銀行的執(zhí)行利率下限為5.88%,相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮20%;而加點最多的工商銀行的執(zhí)行利率下限為6.13%,相當(dāng)于在原來貸款基準利率的基礎(chǔ)上上浮約25%。
按貸款100萬20年等額本息計算,利率5.88%的月供約7095元,而利率6.13%的月供則需約7240元。
因此,對于購房者而言,未來在辦理房貸前,可以在可選范圍內(nèi)對比多家銀行的加點情況,選擇利率報價更低的機構(gòu)辦理。
另外值得注意的是,目前成都各家銀行的確定加點幅度也只代表了該行自行規(guī)定的加點下限,銀行還會根據(jù)貸款人的個人信用風(fēng)險等因素確定最終的加點情況。