近日，全國(guó)兩會(huì)拉開了序幕，關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)告和提案陸續(xù)披露，為樓市再次定調(diào)。

政府工作報(bào)告指出要“繼續(xù)保障好群眾住房需求”，3月4日央行、銀保監(jiān)會(huì)也提出“要合理滿足新市民購(gòu)房貸款需求，支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”。

很明顯，樓市預(yù)期在持續(xù)改善，同時(shí)對(duì)于住房需求的支持與保障也正“落到實(shí)處”。

自開年以來，樓市利好消息便一個(gè)接一個(gè)，全國(guó)多城相繼出臺(tái)政策，除放松限購(gòu)限貸外，還在降低首付比例、下調(diào)房貸利率、增加公積金貸款額度等方面做出了一系列調(diào)整。

瞬間，2成首付、低利率浪潮席卷全國(guó)，朋友圈全是“把握購(gòu)房窗口期”的忠告與鞭策，昆明也不例外。

自開年以來，昆明房貸利率持續(xù)下調(diào)，從開年的首套5.2%、5.3%下調(diào)到如今的4.9%，甚至有網(wǎng)友稱首套利率已低至4.7%，“4.6%也不遠(yuǎn)了”。

購(gòu)房群截圖

實(shí)際情況究竟如何？血拼姐統(tǒng)計(jì)了昆明主流銀行3月房貸利率，以供參考。

目前大部分主流銀行房貸利率為首套房4.9%，二套房5.2%，部分銀行如光大銀行、華夏銀行、恒豐銀行等首套房貸款利率可以到4.8%-4.88%。

放款時(shí)間上，對(duì)于資質(zhì)良好的客戶，從提交資料到放款一般1至2周，最快兩三天便可審核通過。

首付比例方面，絕大部分銀行均表示目前對(duì)于資質(zhì)良好的客戶，首套房可以做到20%的首付，二套房首付比例仍為45%。

首套利率4.9%確實(shí)已成為普遍現(xiàn)象，且相較于1月5.15%-5.5%的利率，跌了不少。各大樓盤亦是爭(zhēng)相打出廣告吸引客戶上車。

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照這種勢(shì)頭繼續(xù)下去，距離4.7%，似乎也不遠(yuǎn)了？當(dāng)下確實(shí)是買房窗口期嗎？

不可否認(rèn)，首付、房貸利率雙降，對(duì)市場(chǎng)來說，確實(shí)是一個(gè)有力刺激。

對(duì)購(gòu)房者而言，首付降低意味著上車門檻降低，房貸利率下調(diào)意味著貸款減少。

以一套100㎡、15000元/㎡單價(jià)的房子為例，按照貸款30年、等額本息計(jì)算，首付20%+利率4.9%，相較于首付30%+利率5.15%，整整少了15萬(wàn)首付，上車門檻降了一大截；相較于首付20%+利率5.15%，月供少了183.59元，30年下來可以少還6.6萬(wàn)貸款。

在首付比例不變的前提下，利率降低是絕對(duì)的利好；若首付比例為變量，那除了首付金額降低，貸款金額與月供也將隨之提升；若二者均為變量同時(shí)降低，綜合來看也是一大利好，且利好人群更多了。

對(duì)開發(fā)商而言，信貸環(huán)境寬松，利于加快市場(chǎng)量?jī)r(jià)修復(fù)，加速庫(kù)存去化與現(xiàn)金回流。

去年受疫情及政策調(diào)控影響，昆明房?jī)r(jià)和銷量自下半年來持續(xù)下跌，供需兩端受創(chuàng)，市場(chǎng)交易明顯活力不足。

除此之外，2021年昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比負(fù)增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)供銷量同比大幅下降，成交量縮價(jià)漲，此時(shí)從信貸上刺激觀望/潛在客群上車，促進(jìn)銷售，無異于給樓市來了一針“強(qiáng)心劑”。

房貸首付和利率降了，不少人忙著高興的同時(shí)，也產(chǎn)生了諸多顧慮：

房地產(chǎn)市場(chǎng)真那么差了嗎，需要“下猛藥”來刺激？利率降了房?jī)r(jià)是不是要漲了？還有人提出“房?jī)r(jià)依然高，工資依然低，降了也是杯水車薪”。

首先，任何調(diào)控和政策都必須是在滿足“房住不炒”的前提下，平穩(wěn)持續(xù)。

兩會(huì)上政府工作報(bào)告說，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)于昆明而言，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)重要的位置，牽扯著眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈，在遭受陣痛之后，信貸環(huán)境的寬松既是市場(chǎng)宏觀環(huán)境所趨，亦是昆明自身市場(chǎng)情況決定的，目的在于穩(wěn)定地持續(xù)提振市場(chǎng)信心，逐步恢復(fù)元?dú)狻?/p>

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于維穩(wěn)+提振的關(guān)鍵期，雙降不會(huì)帶來房?jī)r(jià)大漲。

不可否認(rèn)，昆明是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度很高的城市，在長(zhǎng)久以來的發(fā)展中通過城市化不斷做大做強(qiáng)首府首位度，土地財(cái)政—基建開發(fā)—房?jī)r(jià)上漲的發(fā)展模式走到一定程度后，一經(jīng)波動(dòng)，樓市便開始表現(xiàn)不振，陷入以價(jià)換量的惡性循環(huán)。這時(shí)候從金融上支持更多剛需買房，出臺(tái)相關(guān)政策吸引人才落戶，本質(zhì)上都是在增強(qiáng)樓市信心，穩(wěn)定城市發(fā)展，但這不會(huì)、也不能刺激房?jī)r(jià)大漲或大跌，且房?jī)r(jià)波動(dòng)過大往往是不健康的表現(xiàn)，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期容易起到負(fù)面影響。

雖然3月昆明已有一波樓盤宣稱漲價(jià)，但實(shí)際了解后發(fā)現(xiàn)，真正漲的并不多，大部分還是營(yíng)銷手段，有變動(dòng)的也多是收回優(yōu)惠或價(jià)格微調(diào)，對(duì)整體房?jī)r(jià)沒有太大影響。

最后，房?jī)r(jià)與收入的矛盾絕非降首付與利率可以化解，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能，加快保障性住房建設(shè)與租購(gòu)并舉，讓更多低收入群體也能上車，才是從更本質(zhì)上滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

寫在最后，

對(duì)于購(gòu)房者來說，這確實(shí)可以說是一個(gè)買房窗口期，剛需客群抓住時(shí)機(jī)上車，改善客群的置換需求也能在更大范圍內(nèi)得到滿足。

對(duì)于昆明來說，這一舉措亦或許是良性循環(huán)、健康發(fā)展的開端，至于未來如何從根本上增強(qiáng)購(gòu)房信心，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入水平，我們依舊充滿期待。